Voici ce qu’il faut savoir sur l’augmentation des charges locatives selon les experts d’Investir dans l’ancien :
- 📈 Les charges locatives augmentent à cause du coût de l’énergie, des travaux d’entretien, et de la hausse de la taxe foncière.
- 📊 La régularisation annuelle permet de comparer les provisions versées aux dépenses réelles. Une hausse doit être justifiée, mais elle n’est pas plafonnée.
- 💸 En cas de trop-perçu, le bailleur a 1 mois pour rembourser le locataire après l’envoi du décompte.
- 📂 Le bailleur doit fournir des justificatifs consultables pendant 6 mois : factures, contrats d’entretien, relevés de syndic.
- 🧐 Vous pouvez contester une régularisation jugée excessive : demandez les justificatifs, puis saisissez la CDC ou le juge si besoin.
- ⚖️ En location vide, seul le mode réel est autorisé. En meublé, vous pouvez choisir entre réel ou forfait, chacun avec ses avantages et inconvénients.
- 🚫 Certaines charges ne sont jamais récupérables : taxe foncière, travaux d’amélioration, ou honoraires de syndic non liés à l’usage courant.
- 💼 Investir dans l’ancien vous aide à anticiper la hausse des charges en 2025 et à optimiser la gestion locative et fiscale.
Pourquoi les charges augmentent-elles ?
Les charges locatives connaissent une hausse régulière, liée à plusieurs facteurs :
- 📈 Coût de l’énergie (électricité, gaz, eau chaude collective)
- 🛠️ Entretien et réparations dans les parties communes (ascenseur, chaudière, etc.)
- 🧾 Taxe foncière en hausse dans de nombreuses communes (+9,3 % en moyenne en 2023 selon BFM Immo)
À cela s’ajoute l’indexation légale par l’IRL (indice de référence des loyers), mis à jour chaque trimestre par l’INSEE. L’IRL a par exemple été limité à +3,5 % par la loi pour ces derniers trimestres.
Comment la hausse est-elle calculée ?
Le mécanisme repose sur deux étapes
- Le bailleur demande des provisions mensuelles pour charges, estimées sur la base de l’année précédente.
- Il effectue une régularisation annuelle, en comparant les dépenses réelles aux provisions versées.
📊 Plafond : aucune hausse n’est "plafonnée", mais elle doit être justifiée. Le bailleur ne peut pas régulariser plusieurs fois dans l’année ou réévaluer à sa guise.
Trop-perçu : ce que le bailleur doit rembourser
En cas de trop-perçu lors de la régularisation :
- ⏱️ Le bailleur dispose d’un mois pour rembourser le locataire, à compter de l’envoi du décompte annuel.
- ⚖️ Il ne peut pas retenir le trop-perçu sur le dépôt de garantie sauf accord express du locataire.
👉 Ce point est encadré par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Justificatifs : ce que le bailleur doit fournir
Le bailleur a l’obligation de mettre à disposition les pièces justificatives :
- 📄 Factures d’eau, d’énergie, de ménage ou d’entretien
- 🧰 Contrats d’entretien (chaudière, ascenseur, etc.)
- 🧾 Relevés de syndic pour les charges de copropriété
📅 Ces documents doivent être consultables pendant 6 mois à compter de l’envoi du décompte.
Peut-on contester une hausse ?
Oui, si la régularisation paraît excessive ou injustifiée :
- ✅ Demandez les justificatifs, c’est votre droit
- 🗣️ Si désaccord : commencez par une lettre de contestation amiable
- ⚖️ Ensuite, saisissez la Commission départementale de conciliation (CDC), puis le juge si besoin
Charges au réel ou au forfait : quoi choisir ?
Il existe deux méthodes :
|
Mode de charges |
Avantages |
Inconvénients |
|
Au réel |
Juste, basé sur les dépenses réelles |
Nécessite une régularisation annuelle |
|
Au forfait |
Simple, sans régularisation |
Risque de sur ou sous-évaluation |
💡 Pour un logement meublé, les deux sont possibles. En location vide, seul le réel est autorisé.
Attention aux charges non récupérables
Certains frais ne peuvent jamais être refacturés au locataire :
- 🏗️ Travaux d’amélioration ou de mise aux normes
- 🧾 Taxe foncière
- 🤝 Honoraires de syndic non liés à l’usage du bien
🚫 Leur présence dans une régularisation peut entraîner un remboursement obligatoire.
La liste des charges non récupérables
Les grosses réparations (article 606 du Code civil)
- Réfection complète de toiture
- Ravalement de façade
- Remplacement d’un ascenseur
- Réfection totale d’une installation électrique ou de plomberie
Les travaux de mise aux normes ou d’amélioration
- Isolation thermique globale
- Installation d’un ascenseur
- Transformation d’un local en logement
Les honoraires de gestion et de syndic
- Frais de gestion locative (agence, administrateur de biens)
- Rémunération du syndic de copropriété
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
Les frais liés aux sinistres
- Réparations après un dégât des eaux non causé par le locataire
- Remise en état après un incendie dû à un vice de construction
Tableau récapitulatif
Type de dépense | Récupérable par le bailleur ? |
Entretien courant (jardin, ménage) | ✅ Oui |
Réparation d’une fuite mineure | ✅ Oui |
Électricité des parties communes | ✅ Oui |
Remplacement complet de toiture | ❌ Non |
Honoraires de syndic | ❌ Non |
Assurance PNO | ❌ Non |
Taxe foncière | ❌ Non |
Remise en état après vice de construction | ❌ Non |
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