L’investissement locatif en 2021-2022 : tendance et perspectives

Le marché immobilier aura atteint des records en 2021 : record du prix moyen au mètre carré à près de 3 000 €, 78 jours pour vendre une maison, soit 13 de moins qu’en 2020, et 80 jours pour un appartement (6 jours de moins qu’en 2020), 8,5 % de hausse des prix dans les zones rurales depuis janvier.

Ajoutez à cela un nouveau calcul de DPE, une RE 2020, et non RT, entrée en vigueur en janvier 2022 et une nouvelle approche vie/travail et vous vous y perdez la tête si vous souhaitez faire un investissement locatif en 2022.

Nous faisons le bilan d’une année mouvementée et partageons avec vous les perspectives de l’investissement locatif en 2022.

Investissement locatif : bilan 2021

Propriétaires ou locataires, conséquences d’un long confinement en 2020 et du télétravail, chacun en est arrivé à la conclusion qu’il était nécessaire de sortir des villes trop grandes. Les villes moyennes, avec plus d’espace intérieur et des espaces verts, ont gagné en popularité en 2021.

Certaines villes moyennes ont vu une augmentation de 30 à 50 % du nombre de compromis signés en 2021, comme à Toulouse, Reims ou Pau par exemple.

Plus d’espace pour son argent

Hormis Paris, les dix grandes métropoles françaises ont tout de même vu leurs prix progresser de 4,1 % sur 2021 (contre 9,2 % en 2019).

Le principe de vivre au plus proche de son emploi n’est plus de mise. La qualité de vie est devenue plus importante. Et ce même lorsqu’on est locataire.

En 2021, 30,2 % des achats immobiliers réalisés au niveau national étaient des achats faits par un investisseur (et 32,5 % à Paris).

Des dispositifs fiscaux avantageux

Réaliser un investissement immobilier possède de nombreux avantages.

Un des avantages de la loi française est que selon le type de bien immobilier que vous achèterez, il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux très attrayants, qui permettront d’obtenir des réductions d’impôt grâce à certains dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel par exemple. Si vous choisissez un bien à rénover, et la location meublée sous statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), la loi Censi-Bouvard s’appliquera. Et vous pourrez sous certaines conditions bénéficier de réductions sur l’impôt sur le revenu.

En résumé, le montant total du crédit lui-même permet de réduire ses impôts !

Ces dispositifs donnent de vraies raisons d’investir aux Français.

Cela permet aux investisseurs d’investir dans l’immobilier et de se constituer un patrimoine immobilier, en se constituant des revenus complémentaires grâce au rendement locatif.

A savoir que la rentabilité locative est variable, elle dépend entièrement du bien, son emplacement et ses caractéristiques. Elle s'exprime généralement en pourcentage et se calcule sur une base annuelle et est compris généralement entre 2 % et 7 %.

Pénuries constatées

2021 a également vu une tendance à la pénurie d’offres de logements à la vente. Le premier semestre a montré une baisse de 26 % de l’offre de vente, en ayant calculé une moyenne sur une quinzaine de grands sites immobiliers sur internet.

Quant aux promoteurs immobiliers, ils s’inquiètent d’un ralentissement dans les constructions neuves qui s’est réduit de 26,4 % depuis 2018 (données de la Fédération des Promoteurs Immobiliers). 2021 montre des chiffres au-dessus d’avant pandémie, aussi bien pour les autorisations de construction de logements que pour les mises en chantier, mais les chiffres ont baissé sur la longue période.

Pandémie, confinements et télétravail possible ont changé les comportements individuels en 2021. En s’éloignant des grandes villes où le prix au m2 est plus élevé, on peut s’offrir plus d’espace pour le même prix, que ce soit à l’achat ou comme locataire. Cela a aussi été valable pour les investisseurs.

Mais 2021 a aussi été une année riche en changements qui impacteront les décisions d’achat immobilier pour le futur.

Selon les experts, le placement locatif - et le marché immobilier en général – reste le placement préféré des Français. Il est la valeur refuge par excellence et reste définitivement le placement le plus rentable avec le moins de risques en comparaison de tout autre placement financier.

Évolution de l’investissement locatif en 2022 : quelles perspectives ?

Les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter depuis les cinq dernières années. Cela a des conséquences sur le marché locatif, car cette hausse des prix d’acquisition exclut petit à petit certains acheteurs potentiels qui se retrouvent alors à devenir locataire.

De nouvelles catégories de locataires

Comme 2021 l’a montré, les locataires aussi s’éloignent des grands centres urbains pour avoir plus d’espace et de la verdure. Deux groupes se retrouvent exclus du marché immobilier du fait de la hausse des prix, et ce malgré l’autorisation d’endettement poussée à 35 %. Il s’agit essentiellement des jeunes dont 6 % de moins ont pu accéder à la propriété en 2021 par rapport à 2020 et ils représentaient 19 % des acquéreurs au total. Ensuite il s’agit des employés et ouvriers qui, tout en représentant 35,3 % des acquisitions en 2021, ont été 4 % de moins à pouvoir accéder à la propriété par rapport à 2020.

Même si l’épargne des Français n’a jamais été aussi importante, le montant d’apport nécessaire pour acheter un bien immobilier a trop augmenté pour certains.

C’est donc un premier élément à prendre en compte pour un investissement locatif en 2022.

De nouvelles contraintes environnementales

• La RE2020

Depuis janvier 2022 est entrée en vigueur la Réglementation Environnementale 2020 ou RE2020, qui a rendu obsolète le RT2012.

Elle concerne tout nouveau permis de construire et vise maisons individuelles, logements collectifs, bureaux et bâtiments destinés à l’enseignement primaire et secondaire. Ceci dans un premier temps. Ensuite, elle visera également centres commerciaux, hôtels et gymnases. Il est important d’en prendre note si vous décidez de vous lancer dans l’acquisition d’un bien neuf ou sur plan, car il devra répondre à ces nouvelles normes.

• Les nouveautés du DPE

Un autre aspect à considérer lors d’un investissement locatif, et ce depuis sa mise en application au 1er juillet 2021, est la modification du Diagnostic de Performance Energétique.

Ce qui a changé :

• Il est devenu opposable par le locataire face à son propriétaire bailleur et par l’acquéreur face à son vendeur.
• Le calcul a été uniformisé pour tous les logements et ne se base plus sur les factures et il intègre de nouveaux aspects (météo, phénomènes thermiques).
• Pour un immeuble, le DPE peut être utilisé par tous les propriétaires, avec possibilité de faire établir son propre DPE (notamment en cas de travaux faits).

L’inconvénient de ce nouveau calcul de DPE est qu’il classe de nombreux logements anciens en logements énergivores, comme une classe G. Et d’ici 2025, il sera interdit de louer des logements classés « G ».

À compter du 25 août 2022, les logements classés F ou G par le DPE ne pourront plus être soumis à des augmentations de loyer. Cela concerne aussi bien les habitations louées nues que les appartements meublés s’ils sont la résidence principale du locataire.

Augmentation des prix d’acquisition contre augmentation de loyer en 2022

Les prix d’acquisition des biens immobiliers risquent de continuer à grimper en 2022. C’est tout simplement à cause de fortes demandes. Les marchés immobiliers, dans les diverses villes moyennes de France, sont tendus. Comme précisé plus haut, les pénuries constatées vont prendre du temps à s’estomper. Les programmes neufs ne sont pas suffisants. Et les nouvelles normes environnementales risquent de mettre hors marché bon nombre de biens anciens. Bien sûr personne ne peut prédire exactement ce que sera vraiment le marché immobilier, ou autre, en 2022. Mais certaines données sont là.

Par contre, vous pouvez savoir comment se comporteront les loyers. Revalorisés selon l’ IRL, il n’y aura guère de surprise.

Formule de calcul pour revaloriser un loyer ou appliquer un loyer à un nouveau bail :

loyer 2021 x (IRL du trimestre concerné 2021/IRL du trimestre 2020 = nouveau loyer 2022

Exemple pour un loyer de 1 000 € en mars 2021 à réévaluer en mars 2022 :

1000 x (132,62/130,52) = 1 016,09 €

132,62 = IRL du trimestre 4 de 2021

130,52 = IRL du trimestre 4 de 2020

Investir dans le locatif en 2022 va demander beaucoup de prudence pour prendre en considération les changements réglementaires autour de l’environnement si on souhaite investir dans l’ancien. Et il faut s’attendre à des prix d’achat en hausse si on souhaite investir dans le neuf.

Si 2021 a été l’année de nombreux records, 2022 devra être l’année de la prudence ?