Investissement locatif : quelles règles de fiscalités immobilières ?

Prendre la décision d’investir dans l’immobilier semble une décision mûrie. Elle relève à la fois de la création d’un patrimoine et de la création de revenus supplémentaires. Mais cela aura des conséquences sur vos impôts. Il est donc bon de connaître à l’avance la fiscalité liée à l’investissement locatif, car il y a de nombreux cas de figure que nous allons présenter ci-dessous.

Tout d’abord, précisons quelques points de jargon fiscal. Qui dit « fiscalité » dit « défiscalisation », c’est-à-dire les dispositions légales qui permettent de réduire le montant de ses impôts par le biais d’un investissement. C’est aussi ce que l’on appelle des niches fiscales.

Ensuite, il y a les réductions d’impôt qui interviennent sur le montant de l’impôt sur le revenu à payer. S’ils ne permettent ni compensation ni remboursement si leur montant est supérieur à l’impôt sur le revenu à payer, ils peuvent toutefois ramener le montant à payer à zéro.

Le crédit d’impôt, intervenant aussi sur le montant de l’impôt à payer, donne droit à un remboursement du fisc si son montant est supérieur au montant de l’impôt à payer.

La déduction fiscale, quant à elle, intervient avant le calcul de l’impôt et donne le droit de réduire le revenu à déclarer. Elle ne donne pas droit à un remboursement par le fisc.

Cela étant précisé, vous pourrez mieux envisager la rentabilité de votre investissement locatif.

Diverses lois de finances prévoient la possibilité de réduire ses impôts liés à un investissement locatif.

La plus connue, actuellement, est la Loi Pinel.

La Loi Pinel

La Loi Pinel concerne uniquement le logement neuf ou en VEFA – vente en l’état futur d’achèvement – ou, autrement dit sur plan. Il a été mis en place en 2014 pour relancer la construction immobilière neuve. La Loi de Finances 2022 prolonge le dispositif jusqu’en 2024.

Il faut s’engager :

● À louer le bien neuf pour au moins 6 ans,

● Que le bien soit dans une région éligible au dispositif (généralement zones où l’offre de location est tendue),

● Ce que le locataire respecte une condition de ressources maximum (fonction des zones du territoire français et de la composition du foyer fiscal),

● Et que le loyer ne dépasse pas un certain montant (prix au m2 en fonction des zones du territoire français).

La réduction d’impôt qui s’en suit est fonction du temps de location du bien :

Durée de la location	Réduction d’impôt en % du prix d’acquisition du bien
6 ans	12 %
9 ans	18 %
12 ans	21 %

2 investissements en dispositif Pinel sont autorisés par an et dans la limite de 300 000 € de plafond fiscal.

L’abattement fiscal qui en découle peut s’élever jusqu’à 63 000 € sur la durée maximum de 12 ans.

Le bien acheté peut être loué à un membre de sa famille si celui-ci remplit les conditions de revenu.

La Loi Denormandie

La Loi Denormandie vient compléter la Loi Pinel.

Elle demande les mêmes conditions de revenus, de loyer et de prix au mètre carré.

Sa grande différence réside dans le fait qu’elle s’adresse à des biens anciens qui doivent être rénovés et qui se trouvent en centre-ville. Elle ne s’applique que pour les communes qui ont signé une convention « Cœur de Ville » avec l’État ou qui rentrent dans l’Opération de Revitalisation du Territoire. À fin 2021, cela ne représentait que 250 communes sur tout le territoire national.

Les travaux à effectuer doivent représenter 25 % du montant total de l’investissement.

Le dispositif a été prolongé jusqu’à fin 2023, soit pour tout bien ancien acquis avant le 31 décembre 2023 et remplissant les conditions.

La Loi Censi-Bouvard

Il s’agit d’acheter un bien immobilier avant le 31 décembre 2022, pour le louer meublé et dans une résidence de services :

● Résidences de tourisme,

● D’affaires,

● Résidences étudiantes ou

● Seniors (EHPAD).

La Loi Censi-Bouvard permet de :

● Réduire son impôt sur le revenu de 11 % de la valeur d’acquisition HT (dans un maximum 300 000 € de réduction d’impôt au total pour une année fiscale) du bien en l’étalant sur 9 ans,

● Récupérer le montant de la TVA sous conditions,

● Reporter pendant 6 ans la réduction d’impôt (11 % du prix d’acquisition HT/9 ans), si l’impôt à payer est moindre que la réduction.

Ceci à condition de s’engager à louer pendant 9 ans le bien.

Pour récupérer les 20 % de TVA, il faut que la résidence dans laquelle vous investissez :

● Offre au moins trois services sur les 4 listés soient offerts dans la résidence : - Petit déjeuner,

- Nettoyage des lieux régulièrement,

- Mise à disposition de linge de maison et

- Réception de la clientèle,

● Que les loyers soient soumis à la TVA de 5,5 %,

● Que vous preniez le statut de LMNP et

● Que les loyers reçus soient taxés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

La Loi Malraux

La Loi Malraux est orientée vers la rénovation de biens à caractère historique. Elle concerne la totalité d’un immeuble et non pas un seul appartement. De plus, la rénovation de l’immeuble est soumise à approbation des Architectes des Bâtiments de France.

Du fait de l’étendue de l’investissement, la Loi Malraux permet de réduire ses impôts sur un montant de travaux pouvant aller jusqu’à 400 000 € sur quatre années consécutives.

Elle offre 2 taux de réduction d’impôt en fonction de zones où sont situés les bâtiments. Elle peut ainsi permettre de bénéficier d’une réduction de :

● 22 % pour les immeubles se trouvant sur un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture ou du Patrimoine – PVAP - ou

● 30 % pour les immeubles se trouvant sur un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur – PSMV.

Récapitulatif des diverses lois de défiscalisation pour un investissement immobilier :

Loi Pinel

Loi Denormandie

Loi Censi Bouvard

Loi Malraux

Durée minimum de location	6 ans	6 ans	9 ans	9 ans
Condition de revenu du locataire	Oui	Oui	Non	non
Limitation du loyer	Oui	Oui	Non	non
Déduction maximale	63 000 € sur 12 ans		300 000 € sur 9 ans	22 % ou 30 % du montant des travaux avec un plafond de 400 000 € sur 4 ans
Récupération de la TVA	Non	Non	Oui sous conditions	non
Report de réduction d’impôt	Non	Non	Oui sur 6 ans	Report sur les 3 ans suivants

La Location Meublée Non Professionnelle - LMNP

Il existe un autre dispositif fiscal important concernant l’investissement immobilier. Il s’agit de la LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle.

Il s’agit d’acheter un bien, neuf ou ancien, en vue de le louer meublé. Le montant brut annuel des loyers perçus ne doit pas dépasser 23 000 €.

Le revenu perçu pour un LMNP entre dans la catégorie des BIC. Le revenu net imposable sera calculé après un abattement de 50 %, tant que le montant total initial de revenus perçus est en dessous de 23 000 €. On parle ici de régime micro-BIC.

Cela peut concerner toute résidence de services, comme pour la Loi Censi-Bouvard.

Il peut aussi s’agir de tout bien mis à disposition meublé pour la location touristique et saisonnière. Dans ce dernier cas, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 71 % pour une chambre d’hôte ou d’un bien meublé de tourisme classé.

Se lancer dans un investissement locatif afin de placer son argent dans une valeur refuge, tout en créant un patrimoine et un revenu supplémentaire, permet aussi de réduire son impôt sur le revenu.

Il est donc intéressant à tous points de vue de considérer un investissement locatif, tant que c’est sur du long terme.