L’investissement locatif sans apport ça existe !

Investir dans un bien immobilier de rapport est très attractif. Peut-être souhaitez-vous, comme de nombreux Français, vous constituer un patrimoine immobilier qui vous procurera une rentabilité locative. Mais vous n’avez pas de capital et pensez cela infaisable. Pourtant, il y a moyen de réaliser un investissement locatif sans apport. Ce qui met l’achat d’un bien immobilier destiné à la location à la portée de tous. Mais attention, les banques vous demanderont un dossier solide et bien argumenté. En effet, elles ne voudront pas prendre de risque.

Les conditions pour réaliser un investissement locatif sans apport

Si, de façon générale, les banques demandent un apport personnel pour accorder un crédit immobilier, elles ont une raison précise. La somme exigée est généralement de 10 % minimum, ce qui correspond aux frais annexes liés à l’acquisition du bien immobilier : frais de dossier et de notaire notamment. Car, si vous rencontrez des difficultés, la banque prêteuse se remboursera du principal sur la revente du bien, mais ne pourra récupérer le montant de ces frais.

Ainsi, vous allez devoir la convaincre de vous accorder un prêt sans apport. Et pour cela, il va falloir lui prouver que votre projet d’investissement locatif ne présente aucun risque pour elle. La meilleure manière d’y parvenir, c’est en lui présentant des chiffres qui lui prouveront

que vous pourrez rentabiliser votre investissement de façon certaine. Et ainsi, la rembourser !

Prouvez à votre banque que votre projet est viable

Si vous envisagez d’effectuer une demande de prêt pour un investissement locatif sans apport, effectuer une réelle étude de marché au préalable est indispensable. La banque doit clairement voir la rentabilité nette que vous dégagerez de votre bien. En clair, le prix d’achat du bien immobilier, les éventuels dispositifs fiscaux auxquels vous aurez accès et le loyer que vous prévoyez de percevoir. La balance charges/recettes doit se révéler positive.

Il est donc important que lors de votre prospection, vous ayez une bonne connaissance du marché locatif. Et que vous cherchiez un bien attractif pour les locataires, à fort potentiel et à risque de non-occupation le plus faible possible. Cela dépendra de :

L’emplacement

Il est capital ! Acheter un bien, même superbe, dans un secteur ne comportant aucun attrait est périlleux. Vous devrez donc vous assurer que celui-ci se situe :

• Soit en centre-ville, avec à proximité des commerces, des loisirs et les transports en commun accessibles,
• Soit en périphérie ou dans l’agglomération, dans des quartiers attractifs où l’accès aux services précités est facilité.

Les caractéristiques du bien

Selon le type de bien, vous allez attirer un profil de locataires particulier.

En centre-ville, vous aurez peu de chances de pouvoir acheter un appartement d’une grande superficie. Comptez plutôt trouver des studios ou de petits appartements. Le choix sera plus large dans l’immobilier ancien, ce qui signifie que vous aurez peut-être des travaux de rénovation à envisager. Ces petites surfaces attireront principalement les étudiants.

En périphérie, voire extra-muros, des logements de surface plus grande vous seront accessibles pour un meilleur prix. Il est probable que vous puissiez investir dans des programmes immobiliers. Ils fleurissent dans les secteurs à demande locative forte, tout en se situant dans des zones attractives. Ce qui vous met à l’abri de la vacance locative.

Les avantages fiscaux

Selon l’emplacement du bien dans lequel vous allez investir et ses caractéristiques, la fiscalité peut être différente.

Certaines communes, pour attirer les investisseurs locatifs, pratiquent des abattements totaux ou partiels sur la taxe foncière durant deux ans.

Sur certains types de bien, vous pouvez profiter d’une défiscalisation. Si vous achetez un bien neuf ou à rénover en loi Pinel, vous pouvez diminuer votre impôt sur le revenu. Vous devez néanmoins vous engager à le louer pendant une durée déterminée.

La loi Censi-Bouvard s’appliquera si vous décidez d’adopter le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).

La loi Malraux permet de réduire ses impôts en investissant dans l’ancien en Secteur Sauvegardé (S.S.) ou en Zone de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager (Z.P.P.A.U.P).

Chaque réduction d’impôt doit être incluse dans votre plan de financement, car elle influera sur votre taux de rentabilité.

Vérifiez le taux de rentabilité

En fonction des critères ci-dessus, le taux de rentabilité locative variera. Plus le bien est bien situé et plus la demande locative est forte, plus le loyer sera élevé. Mais le prix d’achat varie selon les mêmes critères !

Pour obtenir le taux de rentabilité, le calcul est simple.

Rendement brut

Divisez le loyer annuel par le prix du logement et multipliez le résultat par 100.

Exemple : pour un Investissement immobilier de 125 000 € loué 550 € par mois, le calcul est 550x12/125 000x100. Le rendement brut annuel sera de 5,28 %.

Rendement net

Retirez du loyer annuel la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire ainsi que les frais de gestion.

Exemple : admettons que votre taxe foncière s’élève à 500 €, les charges non récupérables à 300 € et les frais de gestion soient de 10 %. Votre loyer net de charge est de 5 140 € :

5 140/125 000 x 100 = 4,112.

4,112 est votre taux de rendement net.

Soyez limpide en montant votre dossier d’emprunt

Autant être sincère avec votre banque, car cela jouera en votre faveur. Votre dossier devra comporter l’intégralité des charges que vous aurez à payer. C’est-à-dire taxe foncière, assurances, crédits déjà contractés pour votre résidence principale ou un autre bien. Ensuite bien sûr, le prévisionnel. Il s’agit des mensualités à payer pour votre futur investissement et des frais de gestion locative. Ceux-ci incluront les émoluments d’une agence si vous envisagez de ne pas vous occuper vous-même de la location.

Méthodologie pour un investissement locatif sans apport réussi et rentable

Emprunter sans apport permet de réaliser un investissement dans l’immobilier locatif même sans avoir fait de placements et en ne possédant aucun capital. Les taux d’emprunt immobilier étant très bas, autour de 1 % environ, cela permet de bénéficier de l’effet de levier et ainsi rentabiliser son investissement facilement.

La procédure de recherche et d’achat d’un bien immobilier locatif avantageux nécessite beaucoup de temps et un certain nombre de connaissances techniques. Ce qui fait que ce n’est pas toujours à la portée du particulier

Déchargez-vous de la prospection

Peut-être n’avez-vous pas l’âme d’un expert en gestion de patrimoine. Vous ne savez pas comment investir pour générer des revenus de façon certaine avec un bien de rapport ? vous pouvez vous adresser à une société de conseil en investissement locatif. Cela vous permettra de vous décharger de la plupart des démarches, depuis la prospection jusqu’à l’acquisition. Les professionnels auxquels vous aurez affaire sont introduits dans le secteur et trouveront le bien qui vous correspond le mieux.

Ne constituez pas votre dossier d’emprunt sans apport seul

Le rôle d’un expert en investissement immobilier est également de conseiller et aider à monter un dossier de financement. Il sait mieux que personne en optimiser la recevabilité par les banques. Confiez-lui cette tâche pour avoir un maximum de chances de voir votre projet aboutir.

Déchargez-vous également de la gestion des locataires

Par ailleurs, vous pouvez confier la gestion locative, afin de vous dégager totalement de vos charges de propriétaire-bailleur, qui peuvent se révéler lourdes également. Un professionnel prendra le temps de sélectionner les profils de locataires avec soin, afin de limiter le risque de loyers impayés. Vous n’aurez pas non plus à vous préoccuper des visites, états des lieux et contrats. L’encaissement des loyers sera effectué par le gestionnaire qui vous les reversera ensuite.