Comment constituer son dossier bancaire pour un investissement locatif ?

Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier et vous avez entièrement raison. C’est une valeur sûre, qui vous apportera de plus un complément de revenu. Par ailleurs, il faut savoir que payer cash n’est pas la meilleure des solutions. En effet, même si vous avez effectué des placements et possédez un capital, vous vous priveriez d’un effet de levier avantageux. Effectuer un emprunt est donc à privilégier.

Il est important de savoir que les taux de prêt immobiliers changent en fonction du territoire où se situe le bien. Les banques font monter, maintiennent ou baissent leurs taux d'intérêt en fonction de leur marché et des taux officiels courants des banques centrales. Ces taux peuvent donc baisser drastiquement ce qui serait dans ce cas une réelle opportunité.

Peut-être vous demandez-vous comment constituer un dossier bancaire pour un investissement locatif afin en prouvant une totale capacité de remboursement. C’est l’objet de cet article. Essayons d’y voir plus clair !

Acheter un bien immobilier en empruntant

Dans un premier temps, énumérons les nombreux avantages qu’il y a à effectuer un investissement en contractant un crédit immobilier. Notons qu’en tant qu’emprunteur plus votre dossier sera solide, moins votre apport personnel devra être élevé.

Le prêt à taux zéro

Il est possible de prétendre au prêt à taux zéro si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les 2 années précédant l'offre de prêt.

Pour l’obtenir vous devez respecter les autres critères d'attribution du prêt à taux zéro, comme le plafond de ressources.

Afin de calculer la durée du crédit et le montant des mensualités, il faut diviser le montant des ressources de l’emprunteur par un coefficient familial, qui dépend du nombre de personnes qui occuperont le logement. Le résultat déterminera les conditions de remboursement.

Le différé

Il est possible de différer ses mensualités afin de ne pas supporter directement le cout du bien dans le cadre de travaux par exemple.

L’effet de levier

Tout d’abord, nous l’évoquions à l’instant, cela permet de bénéficier de l’effet de levier. Le taux de prêt étant historiquement bas, 1 % en moyenne, vous faites une opération gagnante sur le long terme. En cas de revente, la plus-value est certaine.

Les dispositifs fiscaux

Ensuite, selon le type de bien que vous achèterez, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux très attrayants, qui vous ouvriront droit à des réductions d’impôt grâce à certains dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel. Si vous choisissez un bien à rénover, et la location meublée sous statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), la loi Censi-Bouvard s’appliquera. Et vous pourrez sous certaines conditions bénéficier de réductions sur l’impôt sur le revenu.

En résumé, le montant total du crédit lui-même permet de réduire ses impôts !

Une ressource supplémentaire

Une fois le bien loué, vous allez toucher le loyer. Bien sûr, il vous faudra déduire vos charges pour connaître votre rentabilité locative réelle. En clair, l’intégralité de la somme versée par votre locataire n’ira pas dans votre poche. Mais en choisissant judicieusement votre bien, le rapport charges/bénéfices peut être largement à votre avantage.

Quels sont les éléments clés d’un bon dossier bancaire pour un investissement dans l’immobilier ?

Lorsqu’il va étudier votre projet immobilier, le préteur en l’occurrence ici le banquier va vouloir avant tout s’assurer que votre dossier est viable et ne risque pas de lui faire perdre de l’argent, en analysant votre projet et votre situation professionnelle. Son but est que vous puissiez rembourser ce que vous lui aurez emprunté.

Pour cela elle va regarder :

• Que le bien immobilier a un bon rapport qualité/prix,

• Que son lieu d’implantation assure une forte demande locative afin de limiter la non-occupation,

• Que le calcul de votre budget est réaliste et fiable,

• Que votre situation financière personnelle est stable,

• Que vous n’êtes pas déjà endetté ou avez une marge suffisante,

• Si vous avez de l’épargne…

Ce que vous allez faire ?

1. Sélectionner judicieusement le bien immobilier à acheter,

2. Monter un plan de financement carré, pour lui prouver que vous allez dégager des bénéfices !

La composition d’un bon plan de financement pour un crédit bancaire

Donc, vous l’aurez compris, vous allez devoir préparer votre dossier bancaire avec soin, et largement anticiper. La première étape sera de trouver le bon bien immobilier. Pour cela, pas de mystère, il va falloir vous transformer en enquêteur et :

Choisir quel type de bien et quel type de rendement vous souhaitez

En effet, avant de vous lancer, réfléchissez bien à ce que vous voulez et ce à quoi vous êtes prêt à vous engager. Nous entendons par là :

• Immobilier neuf ou ancien,

• L’emplacement : ville, périphérie ou agglomération,

• La superficie,

• L’enveloppe que vous voulez/pouvez consacrer à votre acquisition.

Définir le profil du locataire que vous privilégiez

La localisation et la dimension du bien induiront un type de locataire particulier.

Ainsi, un logement de surface réduite tel un studio en centre-ville attirera les étudiants. Ou encore, une colocation dans un grand appartement. Pensez au turn-over important de ce type de locataire qui vous obligera à beaucoup de gestion. Mais les loyers sont élevés.

Un logement en périphérie, plus grand, attirera les familles.

Si vous souhaitez faire de la location de courte durée, à destination du tourisme par exemple, vous choisirez une ville ou un secteur touristique et de préférence dans un quartier attractif.

Décider de la localisation

Une fois le type de location et le budget définis, vous allez chercher où investir. Donc, vous informer sur le marché de l’immobilier. Et vous renseigner sur les secteurs à forte demande locative correspondant au profil de locataire que vous souhaitez. L’endroit doit être, dans tous les cas, attractif et avoir à proximité :

• Des transports en commun,

• Des commerces,

• Des infrastructures attractives (espaces verts, salles de sport, lieux culturels).

Si vous visez le public étudiant, il conviendra de choisir un secteur proche des universités ou grandes écoles.

Et un logement en périphérie ou extra-muros sera choisi à proximité des services publics et des écoles de préférence.

Pour ne pas vous tromper, renseignez-vous sur les programmes immobiliers qu’il y a certainement là où vous souhaitez investir. Ce travail de prospection est fait par un promoteur. Vous êtes certain, en achetant auprès de lui, que votre bien aura un très faible pourcentage de risque de vacance locative.

Calculer la rentabilité locative

Avant de signer quoi que ce soit, vous devez vous assurer que le bien immobilier sur lequel vous avez des vues aura une bonne rentabilité locative. Pour cela, il vous faut vous renseigner sur les loyers moyens pratiqués dans le secteur sur des logements du même type. Et également sur les charges que vous aurez à payer : taxe foncière, travaux éventuels, frais de gestion, crédit. En déduisant les avantages fiscaux auxquels vous aurez droit.

Pour connaître votre taux de rentabilité nette, vous devez auparavant calculer la rentabilité brute selon la formule suivante :

(Montant du loyer mensuel x 12/prix d’achat du logement) x100.

La rentabilité nette s’obtiendra en déduisant du loyer brut annuel l’intégralité des charges annuelles énoncées plus haut.

Le taux de rentabilité est variable, dépendant entièrement du bien, son emplacement et ses caractéristiques. Il est compris généralement entre 2 % et 7 %.

Finalisez votre dossier bancaire de demande afin d’obtenir un prêt immobilier.

Tous les éléments ci-dessus contribueront à vous permettre un montage financier solide qui bénéficiera du regard bienveillant de votre banquier afin d’obtenir le contrat de crédit. N’omettez pas le compromis de vente.

Le reste des pièces justificatives à fournir sont les documents classiques à joindre à une demande de prêt :

• Justificatifs d’identité et de domicile,

• Relevés bancaires,

• Justificatifs de revenus,

• Avis d’imposition,

• Détail du patrimoine détenu s’il y a lieu,

• Échéanciers de prêts bancaires déjà contractés si vous en avez…

Constituer un dossier bancaire pour votre investissement vous semble compliqué ?

C’est compréhensible. Vous ne pouvez pas vous improviser professionnel de l’immobilier du jour au lendemain. C’est pourquoi il est peut-être plus sage de vous adresser à des experts du secteur. Des sociétés immobilières spécialisées dans la prospection et la gestion sont, dans bien des cas, le moyen le plus sûr d’évité l’endettement et de bénéficier d’un investissement rentable. Le prix du service est largement compensé par les avantages que vous en retirerez :

• Une écoute et la définition du projet avec un conseiller,

• Une évaluation de votre profil d’investisseur,

• Une recherche de bien immobilier personnalisée,

• La simplification de toutes les démarches administratives,

• Une aide pour la constitution de votre dossier bancaire d’investissement locatif,

• L’organisation de toutes les procédures et étapes : visites, signatures des actes…

En option, la gestion locative de votre bien après son achat :

• Recherche et sélection des locataires,

• Visites et états des lieux,

• Encaissement des loyers,

• Fiscalité…

Ainsi, vous devenez propriétaire d’un bien immobilier de rendement sans tracas. Toutes les démarches évoquées dans cet article sont effectuées par le prestataire. Vous n’aurez donc pas forcement l’utilité de contacter un courtier. Il ne restera plus qu’à profiter du rendement que vous procurera votre investissement immobilier.