Quelles déductions d’impôt pour votre investissement locatif ?

Acheter un bien immobilier en vue d’en tirer un investissement locatif semble un bon moyen de placer son épargne. Mais voilà : cela va générer des revenus fonciers qui vont venir s’ajouter à vos autres revenus. Et donc, augmenter votre montant total d’impôt sur le revenu à payer. Au delà de dispositions légales défiscalisation, il existe des déductions d’impôt sur pour votre investissement locatif.

De quoi s’agit-il ? Tout d’abord, les déductions d’impôt sur vos revenus fonciers interviennent avant le calcul de l’impôt, sur le montant total de vos revenus à déclarer et à partir duquel l’impôt va être calculé.

On parle aussi d’abattement fiscal qui peut être forfaitaire ou en pourcentage.

Quel régime fiscal pour quelle déduction pour votre revenu locatif ?

Lorsque vous décidez d’investir dans un bien immobilier pour le louer, vous bénéficiez automatiquement d’un abattement fiscal. Il faut distinguer si vous louez le bien nu ou meublé. Et dans les deux hypothèses, vous pouvez choisir entre le régime microfoncier ou le régime réel.

Le régime microfoncier

En général, on choisira cette option lorsque le revenu foncier total annuel ne dépasse pas 15 000 € (hors charges). Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement automatique de 30 % qui représenterait le montant des charges qui vous incombent (voir liste dans la partie « régime réel »).

Étant forfaitaire, cet abattement ne permet pas de déduire quoi que ce soit d’autre.

Le régime réel

Ou bien « aux frais réels ». Il s’adresse plutôt à un investisseur qui retire plus de 15 000 € (hors charge) de revenu foncier par an.

Il peut être intéressant si vous envisagez des travaux de rénovation de votre bien locatif, ou si vous faites face à de nombreuses charges qui s’avèrent supérieures aux 30 % forfaitaires, même si votre revenu foncier annuel est inférieur à 15 000 €. Vous pouvez, en effet, déduire :

• Les frais de gestion ou d’administration du bien,
• Tous les frais relatifs à l’entretien
• Les assurances, y compris votre assurance pour loyers impayés,
• Les provisions pour charge payées à la copropriété,
• Les intérêts de l’emprunt fait pour l’acquisition du bien,
• Les frais de garantie du prêt,
• La taxe foncière,
• Les frais liés au revenu du gardien ou concierge de l’immeuble.

Que vous optiez pour un régime ou pour l’autre, il faut bien calculer, car une fois le régime choisi, vous ne pouvez pas le modifier pendant 3 ans. Il s’applique à tous les revenus fonciers rattachés à votre foyer fiscal. Une fois le délai de 3 ans passé, vous pouvez choisir chaque année le régime qui vous convient le mieux, à condition que le revenu foncier total annuel ne dépasse pas 15 000 € hors charges.

Location meublée ou nue : quelles déductions ?

Selon que vous décidez de louer votre investissement meublé ou non, au-delà de certaines différences telles la durée du bail, entre autres, les déductions d’impôts ne sont pas les mêmes.

Selon le cas, vous n’avez pas le même statut et le revenu qui en découle également.

Location vide

En louant votre investissement locatif vide, pour une période de 3 ans, vous percevez un revenu foncier qui vous donne droit à un abattement de 30 % par an. Vous pouvez alors opter pour le régime fiscal qui vous convient le mieux (ci-dessus).

Location meublée

Dès lors que vous décidez de louer votre bien meublé, vous devenez un LMNP ou loueur en meublé non professionnel si les recettes annuelles perçues de votre activité de location sont en dessous de 23 000 €, ou si elles sont inférieures aux autres revenus du foyer fiscal.

En dessous de 72 600 € de recettes annuelles, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % de votre revenu et vous bénéficiez du régime micro-BIC. Les charges inhérentes au bien ne peuvent pas être déduites.

Cela peut être intéressant si vous souhaitez louer votre bien de façon saisonnière et pour le tourisme, ou à un étudiant.

Déduction pour travaux de rénovation d’un bien locatif

Si vous décidez d’investir dans un logement ancien en vue de le louer, vous pouvez envisager d’investir dans un bien qui nécessite des travaux de rénovation. Sous certaines conditions, ces travaux peuvent être déduits de votre revenu foncier pour un peu que vous choisissiez le régime réel. Ils sont considérés comme des charges.

Vous pouvez déduire de votre revenu foncier :

• Tous travaux qui améliorent le logement,
• La remise aux normes de l’électricité,
• Travaux de plomberie ou de gros œuvre,
• Les travaux de rénovation thermiques,
• Les travaux des parties communes dans une copropriété,
• Mise en place d’une cuisine (et non réfection ou amélioration d’une préexistante), ● Création ou amélioration d’une salle de bain.

Si toutefois vos dépenses de travaux dépassent votre revenu, c’est ce qu’on appelle le déficit foncier, il vous est possible de le déduire de votre revenu foncier et donc de votre impôt sur le revenu au final.

Abattement sur la plus-value immobilière

Enfin, lorsque vous déciderez de revendre votre investissement locatif, vous aurez à faire face à l’imposition sur la plus-value immobilière réalisée. Voici comment elle se calcule.

Calcul de la plus-value immobilière

Plus-value brute = prix de cession – prix d’acquisition

Prix de cession = prix de vente + charges et indemnités à la charge de l’acquéreur (prévues dans l’acte notarié) – frais liés aux divers diagnostics obligatoires – TVA

Prix d’acquisition = prix d’achat + charges et indemnités payées au vendeur + frais d’enregistrement, TVA, frais de notaire,… + travaux si c’est le cas (présenter les justificatifs, sinon majoration du prix de 15 % si le vendeur est propriétaire depuis plus de 5 ans) + frais de voirie et accès aux divers réseaux

Plus-value nette = il y a ici 2 calculs, car 2 impôts différents à payer

Plus-value nette à payer au titre de l’impôt sur le revenu = 19 %

Plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux = 17,2 %

Chacun de ces impôts est conditionné au temps de détention du bien, donc le montant varie en fonction du nombre d’années durant lesquelles on a été propriétaire du bien.

Calcul de l’abattement sur la plus-value immobilière

Au titre de l’impôt sur le revenu

• 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention,
• 4 % après la 21e année.

Ce qui fait qu’à compter de la 22e année révolue de détention de votre bien locatif, vous êtes exonéré de la plus-value immobilière :

Au titre des prélèvements sociaux

Il vous faudra, par contre, attendre 30 ans pour être totalement exonéré du paiement des prélèvements sociaux liés à la plus-value immobilière, car la déduction est de

• 1,65 % de l’année 6 à l’année 21 de détention,
• 1,60 % pour la 22e année de détention,
• 9 % par an ensuite.

S’il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation, c’est-à-dire intervenant sur le montant de l’impôt à payer, les déductions sont moins nombreuses, mais tout aussi intéressantes et interviennent sur la base de calcul de l’impôt, donc sur le montant imposable, et non après (sur le montant d’impôt à payer). Lors d’un investissement locatif, il est important de prendre ces déductions et abattements en compte pour connaître le rendement locatif net de votre investissement locatif.