Pourquoi réaliser un emprunt avant son investissement locatif ?

Investir dans la pierre figure parmi les choix favoris de placement chez les Français. Il faut dire que cela se révèle stable et rentable. C’est pourquoi investir dans l’immobilier de rapport a de plus en plus de succès également. La plupart des investisseurs contractent des crédits pour financer leur projet. Et cela, même s’ils disposent des fonds propres nécessaires à l’acquisition d’un bien immobilier. Pourquoi ? Parce que l’emprunt pour un investissement locatif est bien plus rentable ! Il permet en effet de disposer d’un effet de levier. Focus sur cette pratique.

Les spécificités de l’immobilier locatif

Effectuer un investissement immobilier peut avoir des formes diverses et plusieurs finalités. Neuf ou ancien, il sera destiné à l’utilisation personnelle, en tant qu’habitation principale ou secondaire. Ou encore, acquis dans le but de se constituer un patrimoine immobilier et/ou de percevoir un loyer afin de toucher un revenu complémentaire. C’est ce dernier aspect qui nous intéresse aujourd’hui. Effectuer un investissement dans l’immobilier de rapport tend vers un but principal, effectuer des profits. Et il est facile d’y parvenir, car cela permet d’accéder à de nombreux avantages, notamment ceux de bénéficier de dispositifs fiscaux intéressants et de percevoir un revenu locatif.

Pourquoi privilégier l’emprunt pour votre investissement locatif ?

Si vous avez des fonds propres ou une épargne que vous souhaitez utiliser, il peut être tentant de payer cash votre investissement dans l’immobilier, sans avoir recours au crédit. En effet, vous vous retrouvez propriétaire du bien immédiatement et n’avez pas à supporter la charge d’un emprunt. Pourtant, faire cela serait une grave erreur. Car oui, vous n’aurez aucune dette, c’est un fait. Mais dans le domaine financier, il se dit souvent qu’emprunter, c’est s’enrichir. Car cela permet de se constituer un patrimoine à moindre coût, tout en réduisant son impôt sur le revenu, en maintenant son pouvoir d’achat et en profitant de l’effet de levier. C’est pourquoi il est important de calculer la rentabilité de l’opération avant de se lancer.

Emprunter pour se constituer un patrimoine sans casser sa tirelire

Contracter un prêt immobilier pour investir est actuellement une stratégie gagnante, tant pour les détenteurs d’un capital que pour ceux qui n’en disposent pas et souhaitent un emprunt sans apport.

Tout cela, car les taux d’emprunt se maintiennent à un niveau très bas, autour de 1 %, encore en ce début d’année 2022. Ainsi, placer son épargne plutôt que l’utiliser pour réaliser son projet immobilier permettra de bénéficier d’intérêts supérieurs à ceux de son emprunt.

Quant à celui qui n’en dispose pas et est de toute façon contraint d’emprunter, il bénéficiera de la politique des taux. En effet, les fonds empruntés et investis dans l’immobilier de rendement auront une rentabilité locative supérieure au taux de 1 %. La rentabilité nette devrait se situer autour de 3 % à 5 %. Cette différence entre le taux d’intérêt et le taux de rendement brut lui permettra de réaliser une opération financière positive.

Finalement, dans les deux cas, vous vous constituez un patrimoine, tout en maintenant votre pouvoir d’achat. En cas de revente, vous profitez d’une plus-value.

Profiter d’une réduction d’impôt

Les effets de l’emprunt pour un investissement locatif sont encore amplifiés par les différents dispositifs de défiscalisation auxquels vous pourrez prétendre. Parmi les plus fameux figure la fameuse Loi Pinel, réservée aux loueurs de biens immobiliers meublés non professionnels (LMNP). Grâce à celle-ci, les particuliers pourront investir dans de l’immobilier neuf, mais aussi dans l’ancien en bénéficiant d’abattements fiscaux sur le prix du logement. Ainsi, se constituer un patrimoine permet de réduire ses impôts de façon significative. En l’état actuel des textes, l’avantage fiscal Pinel permet de déduire jusqu’à 63 000 € de vos impôts au maximum, selon le montant de l’investissement et la durée d’engagement. Ce taux est évolutif et descendra au cours des prochaines années. Les échéances et les taux à retenir, selon la durée d’engagement, sont :

• Jusqu’au 31 décembre 2022 : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans,
• En 2023, 10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans, $
• En 2024, 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans.

Néanmoins, certains logements neufs bénéficieront du taux de 2021 jusqu’à fin 2024. Il s’agit des logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la Ville. Ou, les logements verts respectant un haut degré de qualité, présentant un niveau de performance sur le plan environnemental allant au-delà de la réglementation.

Où investir ? Comment investir ? Vaste question !

Vous êtes convaincu de l’intérêt de ne pas acheter cash, mais quel achat effectuer ? À présent qu’un emprunt pour votre investissement locatif vous paraît une évidence pour obtenir une meilleure rentabilité, il vous faut vous intéresser au marché immobilier.

En effet, il faut tenir compte de nombreux critères. Définir le secteur dans lequel vous souhaitez acheter. Choisir le quartier, s’assurer de son attractivité en termes de commerces, de transports en commun… vous assurer qu’il existe une demande locative suffisante pour vous assurer que votre logement sera occupé. Et identifier le profil des locataires potentiels (étudiants, touristes, familles, jeunes travailleurs…). Il conviendra également de vous préoccuper des loyers moyens pratiqués dans le secteur et du taux de rendement que vous pouvez attendre.

Si vous n’êtes pas un expert, cela peut se révéler ardu. Tant en ce qui concerne le temps que vous allez devoir y consacrer, qu’au niveau des connaissances dans le domaine immobilier que cela nécessite.

Investir dans des programmes immobiliers

Parmi les investissements à faire figure l’achat par le biais d’un programme immobilier. Ce sont des logements neufs ou rénovés, acquis par un promoteur immobilier. Généralement éligibles au dispositif Pinel, ils ont également un taux de rendement attractif. Un programme immobilier se situera dans une zone à forte tension locative. L’accès aux services, aux commerces et aux transports est pris en compte lors de l’élaboration du projet. Cela renforce son attractivité. Ce qui garantira un très faible risque de non-occupation.

Il faut savoir qu’investir dans une solution telle que celle-ci vous permettra d’avoir un accueil plus favorable de la part de vos financeurs. Ils y verront en effet des garanties supplémentaires de réussite de votre projet.

Faire confiance à un professionnel de l’immobilier

Vous adresser à un expert du secteur est peut-être la solution la plus sûre si vous n’êtes pas un habitué de l’investissement immobilier locatif. Il recherchera à votre place le bien le plus adapté à votre budget, vos attentes et votre profil. Il ne risquera pas de vous faire investir dans une opération immobilière hasardeuse qui vous ferait perdre de l’argent. Son réseau professionnel s’étend au niveau national, il a accès à des opportunités que vous ne trouverez pas seul. Vous pourrez ainsi bénéficier d’un investissement qui représentera une valeur sûre.

Cela vous permet même de disposer d’un service clé en main ! Vous discutez avec votre conseiller, et il s’occupe de pratiquement tout, jusqu’à la gestion locative si vous le souhaitez.

Bien sûr, il vous conseillera de ne pas utiliser vos économies pour investir, mais de les placer au meilleur taux. Il constituera avec vous votre dossier financier. Afin que votre demande d’emprunt pour investissement locatif ait les meilleures chances de se voir accueillie favorablement par un financeur. Mais aussi, que sa durée soit judicieusement choisie et son taux optimisé, pour que votre rendement locatif soit le meilleur possible.