Comment réaliser des investissements locatifs ?
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Rendements avantageux et risques modérés


Pourquoi réaliser des investissements locatifs ?

Aujourd’hui, peu de placements financiers peuvent se targuer d’être résilients face à la crise économique. Parmi ceux-ci, l’immobilier locatif caracole en tête, non seulement parce qu’il est accessible à presque tous, mais aussi à cause des profits qu’il permet de générer. Quelles sont donc les spécificités de ce type d’investissement et pourquoi est-ce une bonne idée de s’y intéresser ?

 Rendements avantageux et risques modérés

Contrairement à l’investissement en bourse, l’immobilier locatif ne requiert pas de connaissances financières ou techniques poussées. Il nécessite beaucoup de bon sens et quelques connaissances pratiques, mais tout le monde peut appréhender les contours de la gestion d’un bien immobilier locatif.

Les besoins démographiques sans cesse croissants viennent également légitimer ce placement, car il a une vraie justification économique.

Ainsi, l’un des plus grands avantages de l’investissement locatif est le niveau de rentabilité qu’il permet d’atteindre à moyen et long terme. C’est une excellente manière de s’assurer un revenu complémentaire de façon fiable, régulière et sécurisée. Ce secteur, extrêmement dynamique, permet selon certains acteurs du marché d’atteindre jusqu’à 7 % de rendement par an.

En outre, l’immobilier locatif présente des risques de perte relativement faibles en comparaison avec d’autres placements. En effet, sauf en cas de circonstances exceptionnelles, la valeur d’un bien immobilier ne se déprécie que très rarement. De nombreux épargnants se tournent vers ce type de placement afin de s’en servir comme valeur refuge et se prémunir contre l’inflation.

 Investissement pérenne et tangible

Investir dans l’immobilier locatif est l’un des moyens les plus sûrs de se constituer un patrimoine durable. Le bien acquis peut être conservé aussi longtemps qu’on le souhaite et permet, indubitablement, de bien préparer sa retraite. Cet investissement est généralement réalisé en période de vie active, pendant que la capacité d’épargne est encore grande.

La retraite venue, les loyers perçus assurent des compléments de revenus réguliers. L’investissement immobilier locatif permet donc d’anticiper l’avenir, car la retraite rime souvent avec baisse de salaire.

De plus, l’investissement immobilier est envisageable sans aucun apport financier personnel. En effet, il est possible d’obtenir un crédit immobilier sans que les banques rechignent à financer l’opération à hauteur de 110 % du montant d’achat (donc frais de notaire inclus).


Jouissance d’avantages fiscaux

L’investissement immobilier locatif ne permet pas que de s’assurer des économies substantielles. Il offre également la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux et plus particulièrement de réduire son impôt sur le revenu. Ces privilèges peuvent être obtenus par le biais de divers mécanismes.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est un système créé en 2014 afin d’encourager les investisseurs à se procurer des biens immobiliers neufs. Grâce à cette méthode, la réduction du montant de l’impôt peut aller jusqu’à 21 % du prix de revient du bien s’il est loué pour une période de 12 ans. Il est cependant nécessaire de répondre à des critères spécifiques afin d’en bénéficier dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. Ces critères sont notamment relatifs :

  • à la zone d’implantation du logement,

  • au type de bien immobilier,

  • au plafonnement du loyer,

  • à la durée de location du bien,

  • à une condition de revenu maximum du locataire

  • et au statut du locataire.

La Loi Pinel confère à certains territoires le statut de zone en tension foncière ou zone tendue. Il s’agit essentiellement de régions situées dans les grandes agglomérations et caractérisées par le niveau élevé des loyers. Ce sont également des zones où la demande de logement est supérieure à l’offre disponible.

Le dispositif Pinel s’applique aux biens immobiliers neufs et aux logements en état d’achèvement prochain. Il s’élargit aux logements anciens à condition que ceux-ci aient subi des travaux de rénovation achevés au plus tard la deuxième année suivant l’acquisition. Il est également impératif que les logements destinés à la location respectent un certain seuil de performance énergétique.

Par ailleurs, la Loi Pinel stipule que les plafonds de loyer ne doivent pas excéder 10 à 20 % de ceux des villes en zone tendue. Cette diminution de recette est largement compensée avec les économies réalisées sur les impôts. Les durées de location auxquelles correspondent les déductions fiscales pour les logements éligibles sontrespectivement de 6, 9 et 12 ans.

Aussi, pour jouir des avantages du dispositif Pinel, il est nécessaire que le locataire fasse du bien loué sa résidence principale. Son revenu annuel ne doit pas non plus dépasser un certain plafond de ressources. Celui-ci est défini en fonction de la zone géographique du logement et du nombre de personnes constituant le foyer.

Le statut LMNP

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut vous octroyer des avantages. En effet, vous pouvez, sous certaines conditions, profiter de divers amortissements liés à votre placement et même d’une exonération de plus-value.

Sont considérés comme LMNP les investisseurs dont les revenus fonciers n’excèdent pas 23 000 € par an. En outre, les recettes locatives des LMNP ne doivent pas dépasser 50 % du revenu global de leur foyer fiscal.

Le dispositif Censi-Bouvard

À l’instar de la Loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard permet aussi d’obtenir une déduction d’impôt. Il n’impose cependant pas de restrictions relatives à la situation géographique du bien, au plafonnement du loyer ou encore aux revenus du locataire. Il est toutefois indispensable de respecter les critères liés à la durée de location et au type du bien immobilier.

Le logement à mettre en location doit être situé dans une résidence avec services. Il s’agit, par exemple, d’établissements accueillant des personnes âgées, des étudiants ou encore des handicapés. La Loi Censi-Bouvard couvre aussi les hébergements pour des personnes devant recevoir des soins de longue durée.

Concernant la durée de location, celle-ci doit être à minima de 9 ans et commencer l’année suivant l’acquisition ou la rénovation du bien. Lorsque toutes ces conditions sont réunies, il est possible de prétendre à une déduction d’impôt allant jusqu’à 11 % du prix d’achat du logement. Un autre avantage du dispositif Censi-Bouvard est qu’il permet aux investisseurs en immobilier locatif de récupérer la TVA. La résidence doit pour cela proposer au moins trois services parmi les quatre édictés par la loi. Il s’agit en l’occurrence :

  • du petit-déjeuner,

  • du nettoyage des locaux,

  • de la fourniture de linge de maison

  • et de la réception des personnes.

De plus, il est possible de confier la gestion de la résidence à un exploitant. Il se chargera d’effectuer la location, réaliser l’entretien des lieux et verser le loyer. 

Les SCPI

Si cela vous paraît quelque peu trop complexe pour vous, vous pouvez vous tourner vers les SCPI (Société Civile de Patrimoine Immobilier) qui rassemblent des fonds, achètent et gèrent des parcs immobiliers locatifs (logements, bureaux, entrepôts, espaces commerciaux, etc.).

Tout ce que vous aurez à faire sera de souscrire des parts de SCPI et récolter les profits, sans vous soucier de gestion, de recherche ou autres. Une SCPI représente tous les avantages de l’investissement immobilier, sans ses inconvénients.


Malgré les crises sanitaire et économique, on observe une forte résilience de l’immobilier locatif et la demande est toujours en progression. Il ne fait aucun doute que ce placement est toujours prometteur, car il est à la fois peu risqué et offre une rentabilité confortable à long terme. 


Découvrez le guide de l'investissement locatif

L’investissement immobilier locatif permet à la fois de se constituer un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus locatifs rentables. Pour investir dans la pierre et tirer le meilleur parti de votre placement immobilier, consultez nos guides.

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