Chaque fois qu’une location de biens immobiliers est conclue entre un propriétaire et un locataire, un contrat se doit d’être signé entre les deux parties. Le type dudit contrat dépend entièrement de la nature du bien loué et de ce à quoi il est destiné. Les locations ayant pour but d’exploiter un fonds de commerce font l’objet d’un contrat de bail commercial. La rédaction d’un tel type de contrat doit se faire suivant certaines règles spécifiques expliquées dans la suite de cet article.
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Pour leurs activités professionnelles, les entrepreneurs, commerçants, artisans ou artistes ont généralement besoin d’une boutique ou d’un atelier de production. Ceux d’entre eux qui ont les moyens peuvent directement se permettre d’acheter un local ou un bâtiment afin qu’il leur serve dans cette optique. Cependant, dans la majorité des cas, la solution de la location immobilière est privilégiée par les entrepreneurs au début. Dans ce cas de figure, le contrat qui liera l’entrepreneur à son propriétaire sera appelé bail commercial.
En résumé, le bail commercial est un contrat de location d’un local ou d’un bâtiment qui sert à un entrepreneur à développer son activité commerciale, artisanale ou artistique. Il contient un ensemble de clauses ou de règles qui vont régir la relation entre le propriétaire et son locataire.
Quelle est la durée d’un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat qui s’inscrit dans la durée. En effet, pour les entrepreneurs, avoir à disposition un local de travail de façon sûre et quasi permanente est une chose presque indispensable au développement de leur activité professionnelle. C’est ce que garantit le contrat de bail. Sa durée minimale est de 9 ans et il peut être renouvelé plusieurs fois. Un contrat de bail commercial signé peut néanmoins être rompu avant la fin de sa durée, de façon triennal (3-6-9) avec préavis 6 mois avant la fin de la période triennale ou si l’une des deux parties constate le non-respect des clauses définies dans le contrat.
Que doit contenir un bail commercial ?
Sauf dans une minorité de cas spécifiques, ce n’est pas une obligation de rédiger un bail commercial sous forme écrite. Il peut être verbal. Cependant, afin d’éviter tout malentendu, sa rédaction s’impose logiquement. Pour être juridiquement valide, il doit contenir certaines informations minimums :
- Les identités respectives du propriétaire et de son locataire, ainsi que leurs adresses.
- Durée, droit et conditions de renouvellement : le bail peut s’étendre sur une durée supérieure à 9 ans. Il faudra que cela soit précisé sur le contrat. Aussi, il doit être mentionné s’il est renouvelable par l’actuel locataire ou pas. De même, les conditions encadrant le renouvellement du contrat doivent y figurer.
- Le régime de déspécialisation : c’est une clause qui devra spécifier la procédure à suivre par le locataire si, en cours de location, il décide de changer l’activité menée dans le local. Dans ce cas, l’activité initiale doit être précisée.
- Le loyer et son mode de révision : les deux parties peuvent s’entendre pour une révision des loyers tous les 3 ans, ou alors, en fonction d’un indicateur évolutif (l’urbanisation du quartier où se trouve le local par exemple). Le montant du loyer et la date d’échéance doivent être mentionnés.
- L’ensemble des impôts et taxes à payer par le locataire
- Les clauses de résiliation automatique du contrat : ce sont les règles susceptibles d’entraîner la rupture automatique du bail commercial lorsqu’elles sont violées par l’une des parties.
- Les clauses de cession du bail : Le locataire peut décider en cours de bail de quitter le local, mais en transférant son bail à un remplaçant. Ces clauses clarifient les conditions dans lesquelles cela est possible.
- Les clauses de liquidation judiciaire : Si au cours du bail le locataire fait l’objet de poursuites judiciaires, son bail ne doit pas forcément être rompu par le propriétaire. La liquidation judiciaire clarifie donc les conditions de résiliation dans ces cas.
Est-il possible de rédiger le bail commercial soi-même ?
Celui qui rédige un bail commercial doit avoir un minimum de connaissance des domaines juridique et immobilier. Mais cela est tout à fait possible. Cependant, pour éviter tout litige entre les parties, il est fortement recommandé de confier cette rédaction à un avocat, ou un notaire. C’est une pratique courante depuis quelques années. En effet, ce choix offre plus de sécurité et de garantie aux deux parties impliquées. Même si vous décidez de rédiger votre contrat bail commercial vous-même, assurez-vous toujours de le faire relire après rédaction par un professionnel du droit.
Quels documents doivent être annexés au bail commercial ?
Une fois le contrat de bail commercial signé, le propriétaire doit remettre un exemplaire au locataire. À cette copie s’ajouteront certains documents complémentaires à savoir : l’état des lieux, l’annexe verte ou annexe environnementale, le diagnostic de performance énergétique du local (DPE), l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) et enfin, la liste des impôts à payer.
L’état des lieux est un document qui décrit clairement le local au moment où le nouveau locataire en prend possession. Quant à l’annexe verte, elle concerne uniquement les locaux dépassant une superficie de 2000 m2 et détaille les caractéristiques de tous les équipements du local. Enfin, le DPE et l’ERNT sont les documents qui présentent respectivement le bilan d’émission des gaz à effets de serre et l’ensemble des risques de dégradation naturels ou technologiques du local.
Est-il possible d’ajouter des clauses facultatives ?
En dehors des clauses obligatoires que doit contenir un contrat de bail commercial avant d’être juridiquement valide, les deux parties peuvent également y ajouter des clauses facultatives. C’est le cas, par exemple, de la clause de sous-location qui indique si le locataire a le droit ou non de louer à son tour le local à une autre personne, ou encore, de la clause de destination des lieux qui clarifie si le locataire a le droit ou non de changer son activité commerciale, artisanale ou artistique pendant la durée du bail. Si les deux parties s’entendent pour laisser cette dernière clause permissive, l’entrepreneur qui souhaite l’activer en changeant d’activité doit réaliser la procédure de changement suivant la clause du régime de déspécialisation mentionnée plus haut.
Si vous souhaitez rédiger vous-même un exemple de bail commercial avant de le faire valider par votre avocat ou votre notaire, téléchargez ici un modèle de bail commercial que vous pourrez compléter.
