Qu’est-ce que le déficit foncier en LMNP ?
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Qu’est-ce que le déficit foncier en LMNP ?


L'investissement immobilier locatif est une voie attrayante pour bâtir son patrimoine. Vous avez peut-être déjà entendu parler du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et de son lien avec le déficit foncier. Mais que signifient ces termes et comment peuvent-ils alléger votre fiscalité?

Le déficit foncier en LMNP est un dispositif qui vous autorise à soustraire de vos revenus locatifs des charges, comme les intérêts d’emprunt, les frais de rénovation, et l’amortissement de la propriété et de son équipement. Cette stratégie peut diminuer votre revenu imposable et créer une perte reportable sur les exercices à venir.

A travers cet article, nous dévoilerons comment créer, déclarer et exploiter ce déficit pour réduire vos impôts et renforcer votre patrimoine immobilier tout en jouissant d’un cadre fiscal favorable.

Qu’est-ce que le déficit foncier en LMNP ?

Le déficit foncier en LMNP est une configuration comptable où les coûts liés à la propriété immobilière en location meublée excèdent les loyers perçus. Ce déséquilibre est causé par des dépenses telles que les intérêts d'emprunt, les travaux de rénovation, les frais de gestion, les taxes, et d'autres charges similaires. Ce mécanisme offre l'opportunité de diminuer le revenu imposable issu de la location, entraînant une baisse de l'impôt correspondant.

En complément, il est permis de marier ce dispositif avec la stratégie des amortissements, qui autorise la déduction d'une portion du coût d'acquisition du bien et de son ameublement étalée sur plusieurs années. Bien que l'amortissement ne puisse pas générer un déficit, il peut néanmoins s'ajouter à un déficit existant et être reporté indéfiniment.

Il est important de noter que le déficit foncier en LMNP est plafonné à 10 700 € par an et peut être reporté sur une durée de dix ans. De plus, il est à préciser que ce déficit ne peut être déduit que des revenus fonciers et ne peut en aucun cas être imputé aux revenus globaux de l'investisseur.

Pour pouvoir profiter de ce dispositif, il est essentiel de choisir le régime réel BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), qui propose une déclaration des revenus locatifs en considérant l'ensemble des charges réelles. Ce régime s'applique de manière automatique lorsque les revenus locatifs annuels excèdent 72 600 €, ou lorsqu'un investisseur décide de ne pas opter pour le régime micro-BIC et son abattement forfaitaire de 50 %.

Pourquoi choisir le statut de LMNP ?

Le statut de LMNP recèle de nombreux atouts pour l'investisseur en immobilier envisageant la location meublée. Sa flexibilité est indéniablement l'un de ses plus grands avantages, offrant le choix entre une location en résidence principale, occasionnelle ou saisonnière. Au plan fiscal, le LMNP est particulièrement séduisant : il autorise la déduction des charges effectives et l'amortissement de la propriété ainsi que de son mobilier, permettant ainsi de minimiser, voire d'annuler, les bénéfices imposables et, par conséquent, de réduire la charge fiscale sur les revenus locatifs.

Un autre bénéfice notable est la possibilité de récupérer la TVA à l'achat du logement, à condition qu'il s'agisse d'une résidence de services (telles que les résidences étudiantes, pour séniors, de tourisme, etc.) et que le bail soit signé pour un minimum de neuf ans. En outre, adopter le statut de LMNP c'est également l'opportunité de bâtir un patrimoine immobilier durable, tout en profitant de revenus complémentaires stables et sécurisés.

En résumé, le statut de LMNP se révèle être une alternative attrayante pour les investisseurs en quête d'une optimisation de leur rendement locatif couplée à une fiscalité allégée.

Comment générer du déficit foncier en LMNP ?

Pour créer un déficit foncier en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP), il est nécessaire que vos charges déductibles dépassent les revenus locatifs. Ces charges incluent les intérêts d'emprunt, les travaux de rénovation, les frais de gestion et les taxes. Pour cela, choisissez le régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (réel BIC), qui autorise la déduction des charges effectives plutôt que l'application d'un abattement forfaitaire, comme c'est le cas pour le micro-BIC.

Le régime réel BIC permet également de tirer avantage de l'amortissement de la valeur de l'immobilier, du mobilier et des travaux réalisés. L'amortissement, qui est la réduction comptable de la valeur d'un actif sur une période donnée, ne peut certes pas créer de déficit, mais il peut en accroître un existant et le reporter indéfiniment.

Le montant du déficit foncier possible en LMNP est plafonné à 10 700 € par année et peut être différé sur une période de 10 ans. Ce déficit n'est déductible que des revenus fonciers, et non du revenu global. Pour maximiser vos chances de bénéficier du déficit foncier en LMNP, l'investissement doit se porter vers un bien ancien nécessitant des rénovations majeures, et il faut opter pour le régime réel BIC pour déduire les charges en plus des amortissements des revenus de location. Pour comprendre l'importance de la sélection de votre investissement, découvrez les projets dans le Grand Paris susceptibles de présenter un fort potentiel.

Les conditions pour bénéficier du déficit foncier en LMNP

Pour profiter pleinement des avantages du déficit foncier en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), il est nécessaire de respecter des critères spécifiques reliés à la nature de votre bien immobilier, à l'utilisation qui en est faite et aux choix fiscaux. Concentrons-nous sur les exigences clés :

  • Le bien doit être proposé en location meublée, incluant tous les équipements essentiels au confort quotidien de vos locataires.
  • Des travaux significatifs doivent être requis, allant au-delà de la simple mise aux normes ou de l'entretien habituel.
  • La location doit servir de résidence principale ou secondaire pour vos locataires. Seul un bail de 9 ans minimum permet la location en résidence de services (étudiante, senior, touristique, etc.).
  • Le choix doit porter sur le régime réel BIC, qui autorise la comptabilisation des revenus basée sur les dépenses réelles et les amortissements. Ce régime s'applique de fait si les revenus annuels dépassent 72 600 € ou si renoncement au micro-BIC il y a.

Si ces critères sont respectés, les propriétaires peuvent déduire les charges liées à la location meublée de leurs revenus locatifs. Ceci comprend les intérêts d'emprunt, travaux de rénovation, frais de gestion, impôts, etc. Un déficit foncier peut alors se manifester si les charges excèdent les revenus locatifs, avec une limite de 10 700 € annuels reportables sur 10 ans. Il convient de noter que ce déficit n'est déductible que des revenus fonciers, pas des revenus globaux. En complément, l'amortissement du bien, du mobilier et des travaux, bien que ne pouvant générer de déficit, peut être reporté indéfiniment, venant enrichir votre stratégie fiscale.

Comment déclarer son déficit en LMNP ?

Pour déclarer un déficit en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), vous devez remplir le formulaire 2042-C-PRO et le soumettre avec votre déclaration de revenus principale, le formulaire 2042. Ce formulaire spécifique est destiné à la déclaration des revenus locatifs considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il est essentiel de sélectionner le régime réel BIC, qui autorise la déduction des charges réelles et des amortissements de vos revenus locatifs. Ce régime s'applique de manière automatique si vos revenus locatifs excèdent 72 600 € annuellement ou si vous décidez de ne pas opter pour le régime micro-BIC, qui propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Dans le formulaire 2042-C-PRO, reportez vos recettes locatives dans la case 5ND et les charges déductibles dans la case 5NG. Les charges déductibles englobent les éléments comme les intérêts d'emprunt, les travaux de rénovation, les frais de gestion, les taxes, etc. Si vos charges déductibles surpassent vos recettes, le déficit doit être inscrit dans la case 5GA.

À noter que ce déficit foncier est plafonné à 10 700 € par an et qu'il peut être reporté pendant une durée de 10 ans, mais il ne peut être imputé que sur vos revenus fonciers, et non sur l'ensemble de vos revenus. Pour un déficit foncier qui dépasse le plafond de 10 700 €, l'excédent doit être renseigné dans la case 5GA, et sera reporté sur l'année suivante. En outre, il est nécessaire d'indiquer les montants des amortissements dans la case 5NP. Ces amortissements, qui reflètent la perte de valeur comptable de la propriété immobilière, du mobilier et des travaux réalisés, ne peuvent pas être à l'origine d'un déficit. Toutefois, ils sont utilisés pour augmenter le déficit existant et peuvent être reportés sans limitation de temps.

Par conséquent, en déclarant correctement un déficit en LMNP, vous pouvez diminuer votre bénéfice imposable, et par la suite, alléger la charge de votre impôt sur les revenus locatifs.

Conclusion

Le déficit foncier en LMNP est une stratégie fiscale avantageuse pour les propriétaires-bailleurs. Ce dispositif vous permet de réduire votre impôt en déduisant de vos revenus locatifs les dépenses réelles engagées pour la rénovation ainsi que l’amortissement du bien immobilier. Il est essentiel de remplir certaines conditions pour en profiter: vous devez vous porter acquéreur d’un bien ancien nécessitant des rénovations conséquentes, le mettre en location meublée, choisir le régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et veiller à déclarer votre déficit en respectant les plafonds légaux.

Cette approche représente une réelle opportunité d'optimiser votre fiscalité tout en vous constituant un patrimoine solide. Si l'idée de tirer profit du déficit foncier en LMNP éveille votre curiosité, n'hésitez pas à nous solliciter. Notre équipe est prête à vous offrir des conseils experts et un accompagnement sur mesure adapté à; votre situation. 

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