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Qu’est-ce que la crise des subprimes ?


Sommaire

La crise des subprimes 

Le 15 septembre 2008, la quatrième banque d’investissement Lehman Brothers fait faillite avec 639 Milliards d’euros de dollars de dettes. Après cette date, d’autres banques et actionnaires ont chuté avec plus de 10 000 milliards $ sur les marchés mondiaux. 

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Comment est arrivée cette crise ?

Cette crise n’est pas arrivée du jour au lendemain. Au début des années 2000, les taux d'intérêt sur les paiements immobiliers étaient assez bas. Par conséquent, de plus en plus de personnes ayant des difficultés de crédit ont été en mesure de se procurer des prêts hypothécaires à risque, à des taux raisonnables.

Cette augmentation soudaine des prêts hypothécaires à risque était liée à la décision de la Réserve fédérale d'abaisser considérablement le taux des fonds fédéraux afin de stimuler la croissance. Les personnes qui n'avaient pas les moyens d'acheter une maison ou de se faire accorder un prêt ont soudainement pu bénéficier de prêts à risque, ce qui a augmenté le nombre de propriétaires américains de façon exponentielle.

Les achats de biens immobiliers ont non seulement augmenté pour les emprunteurs à risques, mais aussi pour les Américains aisés. De nombreux investisseurs ont été impactés par la bulle Internet du début des années 2000 et avaient besoin d'un remplacement dans leur portefeuille, ils ont donc commencé à investir dans l'immobilier.

Les prix de l'immobilier étaient en forte hausse et le nombre de prêts hypothécaires à risque ne cessait d'augmenter. En 2005, certains ont commencé à craindre qu'il ne s'agisse d'une bulle immobilière. Entre 2004 à 2006, la Réserve fédérale avait augmenté le taux d'intérêt plus d'une douzaine de fois pour tenter de ralentir cette tendance et d'éviter une inflation grave

Cela n'a pas pu arrêter l'inévitable, la bulle a éclaté et le marché du logement s'effondre. Les prêteurs hypothécaires à risque commencent à licencier des milliers d'employés, s'ils ne font pas faillite ou ferment complètement.

Les prix des maisons ont chuté de façon spectaculaire, la bulle immobilière ayant complètement éclaté.

Les conséquences de cette crise 

Incapables de payer leur hypothèque et de vendre la maison sans subir une perte massive, beaucoup de propriétaires n'avaient pas le choix. Les banques ont saisi leurs maisons, qui ont été laissées en ruines et de nombreuses banlieues se sont transformées en villes fantômes. Même les propriétaires avec un bon crédit ont également eu du mal à faire face à la hausse constante des taux d'intérêt.

Au moment de leurs saisies, les maisons avaient perdu leur valeur, les banques ont par conséquent accusé des pertes massives sur les biens immobiliers

Les investisseurs ont également été durement touchés, car la valeur de leurs titres a chuté. Cela a été rendu plus difficile en raison du fait que les gens achetaient encore des maisons alors même que la bulle commençait à éclater en 2006 et au début de 2007. 

En août 2007, Lehman Brothers rencontre sa première crise en fermant deux hedge funds de la banque Bear Stearns. 

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Malgré une situation critique, les banques ont continué d’accorder des emprunts hypothécaires et ce, malgré une baisse des crédits imposée par la concurrence. Le 17 mars 2008, le titre Lehman Brothers perd près de 50% de sa valeur. Mi-septembre la société sombre en perdant 46 milliards de sa valeur boursière.

Après cette crise financière sans précédent, les acteurs immobiliers ont dû adapter leurs stratégies. Notamment face à des banques de plus en plus méfiantes, le tout dans un contexte d’absence de liquidité. Durant cette période critique, de nombreux investisseurs et sociétés foncières ont dû vendre leurs actifs à perte afin d’honorer leur échéance.

En France, les actifs de bureaux et de commerces ont plutôt bien résisté à l’instar des autres actifs comme les entrepôts et les locaux d’activité. Néanmoins, les bailleurs ont dû accepter la renégociation de leurs baux et octroyer des mesures d’accompagnement particulièrement attractives pour les locataires.

Durant cette période troublée, les SIIC ont réussi à croître pour plusieurs raisons 

Ces sociétés ont fait le choix d’investir majoritairement dans les centres commerciaux et les bureaux car ce sont les actifs les moins heurtés par la crise financière. Les foncières évoquées plus haut ont augmenté leurs capitaux et se sont développées grâce aux investissements spécialisés de type ‘’Core’’

Unibail-Rodamco et Klépierre ont choisi les centres commerciaux en investissant dans plusieurs pays européens dans des emplacements Prime. Ensuite, Gecina a fait le choix de vendre son portefeuille d’habitation en 2012 pour se recentrer sur l’immobilier de bureaux en Île-de-France et Paris QCA. Ceci a permis au groupe de se positionner comme première foncière en matière de bureaux en France.

Le comportement des SIIC est moins volatile que les actions 

Cette logique immobilière réduit les risques liés aux aléas de la bourse. La qualité unique des SIIC est d’associer un produit tangible immobilier à un produit boursier. Cette combinaison place les SIIC comme un produit totalement liquide et facilement négociable. Enfin, ce dernier s’avère moins volatile qu’un autre produit financier.

Aujourd’hui les SIIC disposent de projets innovants, d’une croissance solide, de moyens humains et financiers. Ils occupent une place de premier rang dans l'investissement immobilier.

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