Les meilleures villes pour investir dans des colocations
Si la colocation est de plus en plus prisée par les locataires, les investisseurs immobiliers, de leur côté, adhèrent aussi au concept. Pour cause, les colocations sont plus rentables qu’une location classique, avec un taux de rendement supérieur de 20 à 30 %. Si vous êtes intéressés par cette option locative, découvrez dans cet article les meilleures villes pour investir dans une colocation.
Pourquoi investir dans une colocation ?
La colocation était auparavant un concept de logement réservé aux étudiants. Cette solution permet, en effet, d’alléger les charges de la location exclusive et de faire des économies. Mais de nos jours, cette solution s’est étendue aux jeunes actifs qui entament une vie professionnelle et qui n’ont pas encore assez de ressources pour s’acheter un logement ou pour en louer un. D’après une étude de marché réalisée par Locservice en 2019, s’ajoutent à ces deux catégories celles des retraités et des chômeurs.
Il faut savoir qu’investir dans une colocation permet un rendement attractif. La colocation implique notamment que plusieurs personnes occupent un même espace. Cela revient donc à acheter un logement d’une grande superficie et d’optimiser son coût au mètre carré. Il sera proposé à la location en maximisant les facteurs de rentabilité. Si vous avez, par exemple, quatre locataires dans le même logement (un garant par locataire), vous aurez quatre différents contrats de bail avec des clauses spécifiques déterminées par la superficie de l’espace qu’occupe chacun. Ainsi, les logements de colocation rapportent en moyenne plus du double de ce que rapporte un logement classique.
Par ailleurs, les logements proposés en colocation ne restent jamais complètement vides. Dans une location simple, lorsque le locataire décide de quitter les lieux, le bailleur peut mettre du temps (entre deux à trois mois en moyenne) pour trouver un autre occupant. Cela impacte les charges de crédit immobilier à assumer et les différentes taxes. C’est justement un scénario qui ne peut survenir en colocation, car lorsqu’une personne quitte le logement, il y a toujours les autres occupants qui vont rester et continuer à honorer leurs engagements. De plus, avec la forte demande locative, vos logements ne resteront pas longtemps sur le marché.
Sur quoi se baser pour choisir la ville où investir ?
Pour être sûr de ne pas vous tromper dans votre investissement, vous devez vous fier à certains indicateurs tels que :
la tension immobilière ;
la tension locative ;
le taux net de rentabilité ;
le loyer moyen par mètre carré.
La tension immobilière
La tension immobilière d’une ville équivaut à la différence entre la quantité de biens en vente et la quantité d’acheteurs de ces biens. Dans le cas où cet indicateur dépasse 5 %, cela signifie que le marché est dynamique, car le nombre d’acheteurs est supérieur au nombre de vendeurs.
La tension locative
Cet indice représente la rapidité et la facilité avec laquelle le propriétaire ou le bailleur trouve des locataires. La tension locative est tout simplement une évaluation de la demande locative dans une ville. Il existe d’ailleurs des outils en ligne pour vous aider à le faire.
Le taux de rentabilité
C’est l’indice qui intéresse le plus les investisseurs. Il s’évalue en soustrayant les taxes et autres charges de copropriété du rendement net. Mais ce qu’il faut retenir est que votre investissement en colocation sera plus rentable dans des villes où les gens ont des difficultés à trouver des logements en location simple qui conviennent à leur budget.
Le loyer moyen net par mètre carré
Le loyer moyen net par mètre carré est déterminé par deux données : le loyer moyen en colocation par mètre carré et le loyer moyen hors colocation par mètre carré. Sur la base de cet indice, vous saurez comment fixer le loyer afin qu’il corresponde à la demande du marché tout en permettant à votre investissement d’être rentable.
Les meilleures villes pour investir en colocation
Investir dans les villes estudiantines
La colocation ayant à l’origine pour marché les étudiants, les villes où l’on note la plus grande présence étudiante sont donc les meilleures pour investir dans une colocation. D’après un classement réalisé par le Figaro, les meilleures villes estudiantines où l’investissement en colocation est le plus rentable sont :
Talence ;
Villeurbanne ;
Palaiseau.
Talence est la ville où les étudiants ont le plus de mal à trouver un logement. Se situant à 15 minutes du centre-ville de Bordeaux, c’est la ville estudiantine par excellence. Elle héberge la majorité du campus de Bordeaux, des écoles de grande renommée telles que les écoles de commerce et d’ingénieur, ainsi que des lycées de formations supérieures. Elle regorge d’un grand nombre d’appartements rénovables et rentables, avec un parc locatif impressionnant et diversifié. De plus, le prix de vente du mètre carré est considérablement inférieur à celui de Bordeaux, avec une valeur estimée à près de 1 000 euros par mètre carré. La demande de logement est tellement élevée dans cette ville que vous êtes certains que vos logements ne seront pas confrontés à la vacance locative.
À Villeurbanne, la tendance est similaire. C’est une ville estudiantine à forte demande de logements. Aussi, le prix du mètre carré dépend de la situation géographique du logement. Dans les zones où la demande locative est très forte, le mètre carré est d’environ 5 000 euros et dans les zones où elle est plus faible, il est d’environ 1 500 euros.
Palaiseau, pour finir, est aussi une ville où la demande de logements est forte. Elle se trouve au sud de Paris et est très attractive. Proche du plateau de Saclay, elle est l’épicentre de trois stations de transport en commun. Elle accueille également de grandes écoles comme l’école Polytechnique.
Investir dans les villes dynamiques
Les villes dynamiques de la métropole sont aussi de bons nids pour investir dans une colocation. Elles sont, en effet, occupées par de jeunes travailleurs actifs qui représentent une importante partie du marché de demande de colocation, soit 36 %. Si vous voulez cibler cette catégorie, privilégiez les villes avec des pôles de travail attractifs pour les jeunes. Il faut pour ce faire analyser la dynamique du marché du travail dans chaque ville en vous basant sur :
les start-ups ;
les entreprises nouvellement créées ;
ou nouvellement implantées…
Dans notre sélection, nous vous proposons des villes comme : Lille, Lyon, Marseille, Paris, Nantes, Toulouse, Strasbourg, Rennes, Bordeaux et même Dijon.
Ces grandes villes dynamiques sont connues pour le confort qu’elles offrent et leur attractivité pour les jeunes actifs. Lyon, par exemple, est connue pour sa grande diversité culturelle et son essor économique et entrepreneurial. Paris, quant à elle, est connue pour son fort taux d’agglomération, sa pression économique ainsi que pour son bassin culturel et patrimonial. La demande de logement y est aussi très forte et surtout grandissante. Marseille fait également partie des villes dynamiques avec une grande pression démographique. Cependant, il faut souligner que le prix d’acquisition de biens immobiliers dans ces villes est tout aussi élevé que la demande locative.
