Les 7 pièges à éviter lors d'un investissement dans l'immobilier ancien et LMNP
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Les 7 pièges à éviter lors d'un investissement dans l'immobilier ancien et LMNP

Piège 1 : Ne pas se faire accompagner pour l'achat du logement

L'acquisition du bien immobilier est l’étape la plus cruciale et qui nécessite une expertise pointue. Se lancer seul dans cette aventure peut sembler malin au premier abord, afin de réaliser des économies sur une potentielle prestation par un professionnel de l’immobilier. Toutefois, sans l'accompagnement d'un agent immobilier ou d’un chasseur de bien, vous risquez de mal évaluer le prix du logement et de passer à côté de leviers de négociation possibles. Un réseau de chasseurs immobiliers peut s'avérer précieux pour déterminer la valeur réelle d'un bien et pour mener des négociations justifiées.

Vous pouvez également vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine notamment, car ce dernier pourra vous aiguiller d’une manière plus globale sur votre projet : objectif de l’investissement sur le moyen et le long terme, montant à investir en fonction de votre capacité d’emprunt et d’épargne, utilisation des dispositifs de défiscalisation telle que la loi Denormandie ou la location meublée non professionnelle, etc.

Piège 2 : Négliger l'importance de l'emplacement du logement

L'emplacement est un facteur déterminant dans la réussite de votre investissement LMNP. Un bon emplacement garantit une demande locative constante et une valorisation du bien à long terme. Il est donc primordial de choisir un lieu stratégique, que ce soit pour la ville choisie, mais également la localisation au sein de la ville. Attention également à choisir un quartier en adéquation avec le type de location souhaité (longue durée, saisonnière, Airbnb) et le profil des locataires ciblés (étudiants, professionnels, couples).

Une connaissance approfondie du marché immobilier local est indispensable. Investir sans étudier les tendances actuelles et futures peut mener à des décisions mal informées. Il est essentiel de comprendre les dynamiques du marché, les rendements locatifs potentiels et les perspectives de valorisation du bien.

Piège 3 : Mal budgétiser les rénovations 

Les travaux de rénovation sont souvent sous-estimés par les investisseurs en LMNP ancien. Il est crucial d'avoir une estimation précise des coûts de rénovation avant l'achat pour éviter que le prix final dépasse la valeur du marché. Une évaluation professionnelle des travaux nécessaires permet d'éliminer les risques de dépenses imprévues. Il est recommandé d’effectuer une contre-visite accompagnée d’un expert en rénovation pour que ce dernier vous donne un premier avis des possibilités.

Piège 4 : Mal négocier son prêt immobilier

La négociation d'un prêt immobilier est une étape que de nombreux investisseurs sous-estiment. Pourtant, mal négocier son emprunt aura un réel impact sur la rentabilité de votre projet. Cela passe donc par une bonne préparation de votre dossier d’emprunt, pour éviter des retards et des conditions de crédit moins favorables. 

Pour vous accompagner sur cette partie du projet, notamment s’il s’agit de votre premier investissement, n’hésitez pas à faire appel à un courtier en prêt immobilier. D’autant plus en cette période de forts taux immobiliers.

Piège 5 : Ne pas meubler suffisamment le logement

Pour attirer et retenir les locataires, le niveau de confort et l'aménagement du logement sont primordiaux. Un logement insuffisamment meublé ou mal équipé peut dissuader les locataires potentiels. Il est donc important de fournir un logement meublé de manière moderne et fonctionnelle.

Si vous optez pour le statut LMNP, une réglementation existe quant à l’ameublement du logement. Une liste des meubles obligatoires est à respecter, à savoir : 

  • Literie avec couverture
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-onde
  • Réfrigérateur et congélateur ou compartiment à congélation 
  • Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant
  • Table et sièges
  • Étagères 
  • Luminaires
  • Système occultant dans les chambres
  • Matériel d’entretien ménager 

Piège 6 : Ne pas prendre en compte les frais annexes 

Les frais annexes, tels que la taxe foncière et les impôts locaux, peuvent considérablement affecter la rentabilité de votre investissement. Il est impératif de les inclure dans votre planification financière pour avoir une vision claire des coûts totaux associés à votre investissement LMNP.

Piège 7 : Ne pas déléguer la gestion locative

La gestion locative est une tâche complexe et surtout chronophage pour les investisseurs. Elle demande d’avoir des connaissances spécifiques, notamment pour la rédaction du bail de location ou encore les conditions à respecter si vous suivez un dispositif de défiscalisation. Ne pas déléguer cette responsabilité peut vous coûter cher en termes de temps, d'efficacité et donc de rentabilité

Nous vous recommandons de faire appel à un gestionnaire locatif ou à une agence spécialisée pour optimiser la gestion de votre bien et vous libérer de cette charge. Différentes formules existent selon les professionnels, allant d’un accompagnement sur certaines missions (mise en location, visite, signatures des documents, gestion courante) à une prise en charge complète du bien immobilier.

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