Les achats en viager sont depuis de nombreuses années des investissements rentables à long et moyen termes. Ces investissements immobiliers sont particuliers, car ils consistent à acheter un bien immobilier à un propriétaire âgé. En spéculant sur l’échéance de son décès. Ce bien peut être une maison ou un appartement dont le prix va être bien inférieur à celui du marché. Mais cela comprend certaines conditions que nous découvrirons dans cet article.
Les différents paiements pour un bien en viager
L’achat en viager peut se faire via trois formules de paiement. Dans un premier temps, vous pouvez convenir avec le vendeur d’un paiement sous la forme d’une rente viagère. Il peut également opter pour un bouquet avec rente viagère et enfin une vente sans paiement de rente viagère. Voici les particularités de ces trois types de paiements.
Le paiement avec rente viagère
La rente viagère est un mode de paiement pour l’achat d’un bien immobilier en viager. Il s’agit d’un montant précis que donne l’acheteur, également nommé débirentier, généralement sous forme mensuelle. Cette rente viagère est versée jusqu’au dernier jour de vie du crédirentier. Cela permet à l’acheteur du bien immobilier en viager de bénéficier d’un échelonnement des paiements, et d’un tarif préférentiel sur le marché de l’immobilier. Cependant, cela signifie également que le débirentier ne peut pas savoir la date précise à laquelle il sera le propriétaire définitif du bien immobilier. Puisqu’il doit attendre le décès du vendeur. Pour le vendeur, également nommé crédirentier, c’est la garantie d’avoir des ressources supplémentaires mensuelles pour sa fin de vie.
Le paiement avec bouquet et rente viagère
L’achat en viager est également possible avec une partie du paiement réglée comptant, jumelée à une rente viagère. Cette somme est définie avant la signature chez le notaire et c’est un arrangement entre le débirentier et le crédirentier. En plus de la somme réglée au comptant, la rente viagère est mise en place. La somme versée sous forme d’acompte est appelée bouquet et correspond généralement à 20 % ou 30 % de la valeur du bien. Le bouquet n’est pas une obligation, la vente peut se réaliser sans l’apport d’un bouquet.
Le paiement sans rente viagère
Le paiement sans rente viagère est un paiement de la totalité du bien immobilier par l’acheteur au vendeur, au moment de l’achat. Ce mode de paiement permet à l’acquéreur de bénéficier d’un montant fixe en dessous du marché sans avoir à payer de rente viagère. La seule contrainte sera l’occupation du bien par son vendeur jusqu’à sa mort.
Les différentes acquisitions de viager
Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien en viager, deux situations sont possibles. Soit il s’agit d’un viager libre, soit il s’agit d’un viager occupé.
Le viager libre
Le viager libre consiste à acheter un bien immobilier qui n’est pas occupé ou qui sera libéré lors de l’acquisition. Ce type de viager permet à l’acquéreur de profiter du bien immobilier pour son utilisation personnelle ou pour la location. L’intérêt de l’achat de bien en immobilier en viager libre est la possibilité de rentabiliser rapidement votre investissement. Cela permet également de payer la rente viagère via les rendements de la location.
Le viager occupé
Le viager occupé est la formule la plus courante. Cette formule permet au vendeur d’occuper son bien jusqu’à sa mort et de bénéficier de la rente viagère. Pour l’acquéreur, cela signifie qu’il ne peut pas réaliser de retour sur investissement tant qu’il n’est pas le propriétaire définitif du bien immobilier. Toutefois, il bénéficie d’un prix d’achat bien en dessous du marché immobilier traditionnel.
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Qui peut vendre en viager ?
La vente en viager est possible pour toutes les personnes qui le souhaitent. Mais c’est aussi un calcul à faire en fonction de l’âge et de la santé. Vendre en viager trop jeune peut comporter une perte financière. Et risque de ne pas attirer les acheteurs, qui vont devoir trop attendre avant de devenir propriétaire. L’âge recommandé pour vendre en viager est généralement entre 75 et 85 ans. Dans ce cas, les acheteurs sont plus nombreux. Et l’argent obtenu par la vente permet au vendeur de profiter des années qu’il lui reste en bénéficiant d’un niveau de vie confortable.
Qui peut acheter en viager ?
L’achat en viager est ouvert à toutes les personnes qui sont en mesure d’en faire l’acquisition. Il faut toutefois que cette personne soit en capacité juridique de réaliser la transaction et d’assumer ses obligations.
Les avantages du viager
Le principal avantage d’un investissement dans un bien immobilier en viager occupé est le prix. Selon les circonstances, vous pouvez espérer une décote de 30 % du prix du bien immobilier. Cela vous permet d’avoir accès à des biens immobiliers de plus grande valeur, sans payer le prix fort. C’est également un premier investissement qui peut prendre de la valeur dans le temps.
Calcul pour définir le prix de vente en viager
Lorsque vous achetez en viager, vous devez effectuer un rapide calcul, pour mieux visualiser le prix du bien immobilier en vente. Il faut alors calculer le montant de la rente viagère et l’espérance de vie du vendeur. Vous obtiendrez ainsi un prix de vente rentable pour le bien immobilier en viager occupé. Il est important, dans cette situation, de connaître l’état de santé du vendeur, car c’est le paramètre qui va rentabiliser ou non votre investissement. Le versement de la rente viagère peut durer quelques années comme plusieurs dizaines d’années. Ce qui peut doubler votre investissement et vous faire perdre de l’argent.
Les risques d’un achat en viager
Le principal risque à l’achat d’un viager occupé est celui de la durée de vie du vendeur. Comme nous l’avons vu ci-dessus, il est conseillé de vendre en viager entre 75 ans et 85 ans. Mais la longévité du vendeur peut dépasser les statistiques. Ce qui mettra l’acquéreur dans une position inconfortable, car il devra payer la rente viagère plus longtemps que ses estimations. Dans ce cas, la vente en viager peut devenir perdante, si le vendeur vit 10 ans ou 15 ans de plus. Sans compter que le bien immobilier ne sera pas obligatoirement entretenu et qu’il y a alors un risque de voir sa valeur diminuer.
Annuler une vente en viager
Une fois que vous avez réalisé l’achat d’un bien immobilier en viager, vous disposez d’un court délai de rétractation. Une fois ce délai atteint, vous avez l’obligation de verser une rente viagère, qui ne peut plus être annulée.
Dans le cas où vous ne pourriez plus payer cette rente viagère, la vente serait annulée avec la clause résolutoire du contrat. Vous ne serez alors plus le futur propriétaire du bien immobilier et vous ne pourrez pas vous faire rembourser les rentes viagères déjà réglées. Vous perdrez alors tout votre investissement.
