Le dispositif Pinel est-il vraiment avantageux ?
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Le dispositif Pinel est-il vraiment avantageux ?

Le dispositif Pinel est une disposition générale du code des impôts français visant à faciliter l’investissement immobilier des biens à louer. En effet, depuis 2014, la loi Pinel offre la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu à l'occasion d'un investissement locatif. Pour en bénéficier, l'investisseur s'engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans. 

Prolongement du dispositif Duflot, la loi Pinel 2024 favorise le développement de l’habitat, surtout dans la construction de logements neufs ou en VEFA et la réhabilitation de logements anciens.

Les avantages du dispositif PINEL 2024 et Pinel Plus

pinel

Tout l’intérêt du dispositif PINEL est de faire bénéficier les particuliers d’une réduction d’impôt en cas d’investissement dans un appartement situé dans un bâtiment d’habitation collectif et destiné à la location longue durée. Le dispositif PINEL et le nouveau Pinel Plus (ou Super Pinel) permettent donc aux Français d’accéder à la propriété en tant que propriétaires-bailleurs, qu’ils soient ou non propriétaires de leur résidence principale. 

Bon à savoir : Les logements éligibles en loi Pinel 2024 et Super Pinel excluent les habitats individuels (maisons et pavillons) du dispositif.

Réduction d’impôts croissantes selon la durée d’engagement locative 

Avec la loi Pinel, la remise d’impôts est différente selon la durée de location du bien.

En France métropolitaine :

  • Pour 6 ans de location, la déduction d’impôts Pinel est de 9%
  • Pour 9 ans, il y aura une déduction de 12%
  • Pour 12 ans, la réduction d’impôts sera de 14%

Pour encourager la construction de logements d’habitation collectifs sur les îles, le gouvernement a mis en place un Pinel distinct dans les DROM (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Nouvelle-Calédonie, Mayotte…). Le Pinel Outre-Mer est plus avantageux :

  • Pour 6 ans de location, la réduction d’impôt est de 20%
  • Pour 9 ans, la réduction d’impôt est de 23%
  • Pour 12 ans, la réduction d’impôts sera de 25%

Accroître son patrimoine immobilier


  • Acheter de la pierre, c’est s’offrir un patrimoine immobilier stable et facile à transmettre. Cela permet également de dégager des compléments de revenus avec les versements de loyers et de se préparer une retraite.
  • À l'expiration de la période légale de location du logement, le propriétaire dispose de son bien comme il le souhaite. Il peut alors continuer à le louer pour toucher des revenus complémentaires, le revendre pour essayer de récupérer une plus-value ou encore l'occuper en tant que résidence secondaire ou principale.
  • Enfin, principale différence avec la loi Duflot, la loi Pinel est applicable pour les locations à la famille. Les parents peuvent donc acheter un logement neuf pour y loger leur(s) enfant(s) tout en bénéficiant des avantages fiscaux du dispositif.


Pinel Plus, le super Pinel 2024 

Le Pinel + offre un avantage fiscal encore plus généreux que le dispositif Pinel classique.


Réduction d’impôt jusqu’à 21%

Le taux de défiscalisation peut atteindre jusqu’à 21% du montant de l’impôt à payer normalement pour un engagement de mise en location sur 12 ans. 

Exemple : Si vous deviez payer 6 000€ d’impôts en 2024, mais que vous bénéficiez du dispositif Pinel Plus, votre remise est de 1 260€ (6 000 x 0,21). Après réduction, vous n’avez plus qu’à payer une imposition réelle de 4 740€ grâce à votre investissement Pinel Plus. 


Comment bénéficier du dispositif Pinel Plus ? 

Les conditions d’éligibilité au Pinel Plus dit Super Pinel sont plus restrictives qu’en Pinel normal. Le bien immobilier doit répondre à différentes normes de confort : 

  • Surface minimale déterminée par type de logement, du studio au T5
  • Espace extérieur privatif dont la surface est déterminée selon le type de bien (3m² pour un studio, 9m² pour un T5).
  • Fenêtres ou portes-fenêtres sur au moins deux façades en T3 et plus pour bénéficier d’une double orientation
  • Niveau de performance énergétique élevé, dont la classe énergétique est déterminée selon la date du permis de construire et celle d’acquisition du bien. Tous les logements doivent respecter, à minima, les normes RT 2012.

De plus, l’investissement locatif doit se situer dans un quartier prioritaire (zone A, A bis et B1) et respecter la limite des plafonds mensuels des villes. Enfin, le choix des locataires doit respecter un certain plafond de ressources, afin de favoriser l’accès au logement des familles aux revenus limités. 

Les programmes immobiliers neufs éligibles au Pinel Plus communiquent abondamment sur les avantages fiscaux octroyés par ce dispositif. Il est donc assez facile de les identifier.


Les inconvénients du dispositif Pinel

Mais voilà, sorti du monde idyllique des hautes sphères gouvernementales, ce dispositif s’avère davantage être un pari plutôt qu’un plan stable de défiscalisation. 

Premièrement, il n’est pas évident d’obtenir une plus-value sur ce type d’actif. Le marché de l’immobilier étant fluctuant, rien n’assure que le bien garde sa valeur après une décennie de location. 

Deuxièmement, et c’est là que se cache le pot-au-rose, le dispositif Pinel ne concerne que certains logements. Pour bénéficier de la réduction d’impôts, il faut: 

  • Que le logement soit neuf ou qu’il ait été rénové. Et que son acquisition ou sa construction ait été faite entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2020.
  • Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement.
  • Que le propriétaire respecte la limite maximum d’investissement de deux logements par an. De plus, son investissement total ne doit pas dépasser 300 000€ par an et d’un plafond de 5 500€/m².
  • Qu’il respecte les normes de performance énergétique et thermique en vigueur.
  • Que le bien acquis soit situé en zone éligible, c’est-à-dire dans des zones où la demande locative est supérieure à l'offre (zones dites tendues), et où, donc, le loyer est le plus élevé. Cependant, il faut respecter le plafond de loyer de la zone où se trouve le logement. Il faut également respecter le plafond des ressources du ou des locataire(s).
  • Qu’il respecte le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000€/an.

dispositif pinel

Loi Pinel 

Pour résumer, pour profiter de la loi Pinel, il faut que le logement se situe dans une zone où la demande est plus forte que l’offre, et où le prix d’achat sera donc le plus élevé, tout en maintenant un loyer compétitif afin de le louer sur une période d’au moins 6 ans. C’est-à-dire qu’il faut prendre le risque d’investir une somme d’argent conséquente dans une zone tendue. Il faut ensuite espérer que tout se passe bien pendant 6 ans, pour économiser 60000€. 60000€ étant dans tous les cas la limite de défiscalisation française.

De plus, pour se lancer dans cette aventure, il faut bien connaître son sujet. Vendue comme accessible à tous, ceux qui pensent faire une bonne affaire se retrouvent souvent piégés par des promoteurs immobiliers véreux ou des entreprises malhonnêtes. Les tribunaux redressent souvent les torts, mais le message est clair : justice sera faite pour les investisseurs à qui on a vraiment caché la vérité, sur les tensions locatives et les réalités du marché par exemple, mais les cours d'appel ne peuvent rien pour ceux qui s'engagent les yeux fermés.

Avant de se lancer dans un projet à long terme comme le Pinel, il est indispensable d'évaluer les risques. Il faut connaître les arnaques auxquelles vous pourriez être confronté. Compte tenu du risque encouru, est-il vraiment sage de miser sur le dispositif Pinel ? Peut-être faut-il se diriger vers d’autres dispositifs fiscaux, plus adaptés à vos besoins immédiats.


Alternatives au dispositif PINEL 

Parfois, il peut être judicieux de privilégier d’autres dispositifs pour investir dans le neuf comme dans l’ancien. 

Voici différentes alternatives au Pinel :


La location meublée non professionnelle

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) n’ouvre pas droit au dispositif Pinel, réservé à la location nue. En revanche, il permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse lorsque les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €. Par ailleurs, le bailleur bénéficie d’une entière liberté par rapport à son bien. Neuf ou ancien, il peut le louer à son gré, au tarif qu’il souhaite et l’occuper ou le revendre à tout moment.

En savoir plus sur le statut LMNP

L’investissement dans l’ancien

Un bien immobilier ancien est souvent mieux placé, moins cher à l’achat et plus rentable que son équivalent neuf. Ainsi, cela peut devenir un investissement de rapport intéressant, même sans entrer dans un quelconque dispositif. Sans subir de contraintes temporelles ni d’obligations d’aucune sorte, le propriétaire est libre de réhabiliter le bien en toute tranquillité, le louer au moment opportun et réaliser de grosses plus-values à la revente.

Guide de l’investissement locatif

L’investissement en SCI

La SCI ou Société Civile Immobilière, facilite la gestion et la transmission du patrimoine. Elle permet d’investir à plusieurs dans un bien immobilier, pour en partager le coût et les charges. Les différents propriétaires nomment un gestionnaire qui se chargera de l’administratif et de la gestion. Avantage considérable de celle-ci en termes de succession, elle permet des donations de parts sociales tous les 15 ans en franchise de droits.

Avantages et inconvénients à investir en SCI

Avant d’investir, prenez le temps de vous renseigner 

Chaque type d’investissement comporte ses avantages et ses contraintes, ses risques et ses bénéfices. Il est important de faire le bon choix et de vous orienter vers une solution en adéquation avec vos aspirations et vos besoins

Pour cela, le mieux est de vous adresser à des professionnels, qui sauront vous aider selon votre profil d’investisseur. 

N’hésitez pas à consulter nos équipes d’experts afin d’échanger sur votre projet d’investissement immobilier et de découvrir les opportunités les mieux adaptées à votre profil !

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