Loi Pinel : les évolutions et impacts du dispositif
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L’évolution de la Loi Pinel et ses impacts

La Loi Pinel est un dispositif qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pour l’achat d’un logement neuf ou d’un bien immobilier ancien sous réserve de rénovations. Il a été instauré en 2014 pour stimuler le marché de l’immobilier neuf en proposant aux investisseurs locatifs des avantages fiscaux. Au fil des années, ce dispositif a évolué et des changements concernant ses modalités d’application ont été opérés. Nous nous pencherons ici sur le cheminement de la Loi Pinel et ses conséquences sur l’industrie immobilière.

La genèse de Pinel

Le dispositif Pinel a été introduit par la loi de finances 2015 régissant les transactions sur les biens immobiliers neufs au cours de la période allant du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2021. Il est venu en remplacement du dispositif Duflot, une autre loi de défiscalisation visant à stimuler la construction immobilière qui n’a pas rencontré le succès espéré.

À sa création, la Loi Pinel n’avait pas pour unique but d’aider les investisseurs. Si la relance du marché immobilier neuf était un objectif, ce dispositif devait également servir à offrir des logements locatifs abordables aux locataires dits intermédiaires, c’est-à-dire ceux dont le revenu moyen est considéré comme trop important pour bénéficier des logements sociaux.

Les avantages du dispositif Pinel

Les avantages de la Loi Pinel peuvent être déclinés en quatre points :

La réduction de l’impôt sur le revenu : c’est le principal atout qui fait la réussite de Pinel. Selon que le propriétaire s’engage à louer son bien 6, 9 ou 12 ans, ses impôts sur le revenu locatif perçu peuvent être réduits respectivement de 12, 18 ou 21 % ;
● La non-exigence d’apport personnel : avec Pinel, vous pouvez devenir propriétaire sans apport. Les fonds décaissés pour acquérir un bien immobilier sont remboursés via les loyers perçus chaque mois ;
● La location au profit de la famille : le dispositif Pinel offre la possibilité d’avoir comme locateurs ses ascendants ou descendants. En d’autres termes, vos parents ou vos enfants ;
La préparation de la retraite : Pinel encourage l’investissement locatif, un excellent moyen de se constituer un patrimoine pour assurer ses vieux jours. Avoir un bien immobilier en location, c’est la garantie de percevoir sur une base mensuelle de l’argent par le biais des loyers.

Les conditions pour bénéficier de la Loi Pinel

Pour l’investisseur

Il doit :
● Avoir au moins 18 ans ;
● Être imposable en France ; 
● Avoir un taux d’endettement inférieur à 33 %, gage de solvabilité ; 
● Avoir un plafond d’investissement annuel de 300 000 €, soit 5 500 €/m2 ;
● Respecter une limite d’achat de deux biens immobiliers par an.

Pour le bien immobilier

Les logements éligibles au dispositif Pinel sont :
● Les logements à l’état neuf qui n’ont jamais été habités ou utilisés d’une quelconque manière ;
● Les logements mis en vente pendant que la construction est en cours, ou Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) ;
● Les logements anciens qui ne sont pas habitables et dont la réhabilitation permet de se rapprocher des standards de l’immobilier neuf. C’est le Pinel ancien.

Par ailleurs, le bien immobilier doit répondre à d’autres critères pour bénéficier de la Loi Pinel :
● Il doit avoir été acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 ;
● Il doit être destiné à la location nue et être la résidence principale du ou des locataires ;
● Il doit répondre aux normes en matière de performance énergétique ;
● Il doit être localisé dans une zone couverte par le dispositif Pinel, notamment A bis, A et  B1. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif depuis le 1erjanvier 2018, sauf sur dérogation ;
● Le loyer fixé par le propriétaire doit tenir compte des plafonds de loyer de la Loi Pinel.

Pour le locataire

Rappelons qu’en Loi Pinel le locataire est pris en compte. Pour que le dispositif soit applicable : les ressources du locataire doivent être conformes aux plafonds établis par la Loi Pinel ;  Dans le cas où le propriétaire louerait le logement à des proches, ces derniers ne doivent pas partager le même foyer fiscal que lui.

Les différentes prorogations du dispositif

À la base, le dispositif Pinel devait être appliqué sur la période de 2014 à 2017. Par la suite, il a été reconduit à plusieurs reprises. Il a d’abord été prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 sans qu’aucun changement ne soit apporté à ses conditions ni à ses avantages.

Le dispositif Pinel a été prolongé une seconde fois par la loi de finances 2021 et cette fois-ci jusqu’au 31 décembre 2024. Cependant, le taux de réduction de l’impôt a été modifié et il deviendra dégressif dès 2023. En effet, pour tout investissement en Loi Pinel réalisé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023, le taux de réduction d’impôt passe à 10,5 % pour un engagement de 6 ans (au lieu de 12 %), 15 % pour un engagement de 9 ans (au lieu de 18 %) et enfin à 17,5 % pour un engagement de 12 ans (au lieu de 21 %). En 2024, pour 6, 9, et 12 ans d’engagement, les taux de réduction de l’impôt passent respectivement à 9, 12 et 14 %.

Cependant, l’inquiétude qui s’est installée dans les rangs des professionnels du secteur de l’immobilier a conduit le gouvernement à proposer une nouvelle formule qui peut être considérée comme une version bonifiée de Pinel. Il s’agit de Pinel+ ou Super Pinel.

Pinel+ ou Super Pinel

Ce nouveau dispositif sera mis en place dès le 1er janvier 2023 et va devoir cohabiter avec l’ancien Pinel, le Pinel « classique ». Les bénéficiaires de Super Pinel seront en mesure de profiter des taux de réduction initialement proposés par le Pinel classique. Néanmoins, de nouveaux critères viennent conditionner l’éligibilité et sont relatifs à l’acquisition du bien immobilier :

● Le logement en question, acheté en 2023 ou en 2024, devra être neuf et localisé dans l’un des quartiers classés comme prioritaires par la politique de la ville ;
● Le niveau de performance énergétique et environnementale doit être un cran au-dessus de celui de la réglementation. Le logement doit donc être labellisé RE 2020 et être conforme aux standards d’usage comprenant la luminosité (les logements à partir du niveau T3 doivent être dotés d’une double exposition), la hauteur sous plafond, la disponibilité d’un espace extérieur, la mutabilité, la surface minimale des différentes pièces, etc.

S’agissant de la surface minimale, voici un tableau qui récapitule les nouvelles exigences :

Type de logement Superficie minimale requise Superficie minimale requise pour l'extérieur
T1 28 mètres carrés 3 mètres carrés
T2 42 mètres carrés 3 mètres carrés
T3 62 mètres carrés et une double orientation 5 mètres carrés
T4 79 mètres carrés et une double orientation 7 mètres carrés
T5 96mètres carrés et une double orientation 9 mètres carrés

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