Selon l’INSEE, la région Île-de-France comptait environ 12 millions d’habitants à la date du 1er janvier 2022. Les experts de la démographie française estiment que la population de cette région a connu une évolution de 0,4 % par rapport à 2021. Une part importante de cette population est constituée de jeunes actifs, d’étudiants et de gens de passage comme les touristes.
Cette vague de nouveaux résidents représente un avantage certain pour les personnes désireuses d’investir dans l’immobilier. Tout en bénéficiant d’un abattement fiscal grâce à une location meublée non professionnelle (LMNP). Toutefois, avant de bénéficier pleinement des avantages de la fiscalité LMNP, il est important de connaître ses tenants et ses aboutissants. Cet article propose un éclairage complet.
À quoi correspond le statut LMNP ?
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’applique à toute personne qui propose à la location, des biens immobiliers meublés/équipés de façon occasionnelle. Leurs revenus locatifs sont alors classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
La loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une location est dite meublée lorsqu’elle propose « suffisamment de meubles de bonne qualité pour permettre aux locataires de vivre, de dormir et de manger convenablement ».
Cela, « en tenant compte des règles de base de la vie courante ». Dans les faits, une location meublée doit avoir une table, des chaises, des étagères, des luminaires et un matériel d’entretien. Elle doit également avoir au minimum une literie avec couverture, des fenêtres munies de rideaux et une cuisine équipée (micro-ondes, plaque de cuisson, réfrigérateur).
Vous trouverez ici la liste de mobilier obligatoire pour du LMNP.
Comment fonctionne le dispositif fiscal LMNP en Île-de-France ?
Il n’est pas nécessaire de créer une société afin de bénéficier du statut et de la fiscalité LMNP. Il suffit de remplir quelques conditions relativement simples.
D’une part, il faut remplir un formulaire de début d’activité avant de mettre à la location un bien immobilier meublé d’au moins 9 m². Il peut s’agir d’une résidence d’affaires, d’une résidence tourisme ou saisonnière, d’une résidence étudiante (T1, T2) ou d’une résidence pour personnes âgées.
D’autre part, le propriétaire ne doit pas avoir une recette locative annuelle supérieure à 23 000 euros TTC. De même, cette recette ne doit constituer en aucun cas sa principale source de revenus. Autrement, il est considéré comme un loueur professionnel (LMP) et soumis à une fiscalité différente.
Quelques conseils pour investir en LMNP en Île-de-France
Investir dans une LMNP en Île-de-France peut très vite devenir périlleux si l’on n’accorde pas une attention particulière à certains éléments. Il s’agit notamment des quartiers, des surfaces et des charges.
Enquêter sur la localisation
C’est le premier élément à prendre en compte dans la perspective d’un investissement en Île-de-France. Il est important de choisir la meilleure localisation. Cela permet d’optimiser la rentabilité locative pour un bon retour sur investissement.
Idéalement, il faudra privilégier les quartiers attractifs de la région. Que ce soit à Paris ou autour, la région Île-de-France compte de nombreux quartiers historiques et culturels. Les musées, les cafés, les théâtres et les restaurants sont une valeur ajoutée à l’investissement immobilier locatif qui améliorera le confort des résidents. Cependant, ces quartiers font partie des plus chers.
À défaut, les quartiers estudiantins proposent une belle alternative. Ils connaissent une demande croissante de logements meublés à louer de façon ponctuelle ou sur une durée plus longue.
Privilégier les petites surfaces
Après avoir défini la localisation du bien immobilier, il faudra choisir le type de bien. Il est fortement suggéré d’opter pour les petites surfaces. En raison du prix de l’immobilier en Île-de-France, qui est l’un des plus élevés du marché, les grandes surfaces sont nettement plus coûteuses. Les petites superficies permettent donc de réduire le coût d’acquisition des biens.
Il est intéressant de connaître les prix pratiqués ainsi que la valeur approximative des dernières opérations immobilières de la région. Pour cela, il est possible de consulter le site des datas publiques.
Anticiper les charges
À Paris, les frais d’achat et les charges liées à la location d’un bien immobilier sont plus élevés que dans d’autres villes de France. Pour réaliser un bon investissement, il sera donc intéressant de prévoir le montant des différentes charges obligatoires. Il s’agit notamment des frais de notaire, de l’assurance, des commissions de l’agence immobilière, de la taxe foncière et des coûts d’entretien.
Les avantages fiscaux en LMNP à Paris
Le statut LMNP permet au propriétaire de classer ses revenus locatifs dans la catégorie fiscale des bénéfices industriels et commerciaux. Cela lui permet de bénéficier de deux régimes fiscaux au choix.
Le premier est le régime fiscal micro BIC. Il permet de faire une déclaration d’impôt avec un abattement de 50 % sur la recette locative de l’année. Le second est le régime fiscal réel qui permet d’amortir dans le temps la valeur du bien immobilier.
Dans les faits, ce régime fiscal déduit de l’impôt une estimation de la valeur perdue par le bien immobilier. C’est le principe de l’amortissement. Aussi, ce régime propose au propriétaire la soustraction de nombreuses charges avant l’imposition. Il est donc particulièrement intéressant pour les investisseurs. En effet, il permet de bénéficier d’une imposition de base allégée de certaines charges, qui diminue parallèlement à l’usure du bâtiment.
Les zones avantageuses pour investir en LMNP à Paris
Où investir à Paris est l’une des interrogations majeures au moment de se constituer un patrimoine immobilier. Il n’y a pas de réponse absolue à cette question. La zone d’investissement parfaite dépend du type de bien immobilier et des prix pratiqués. Mais il faut savoir que les quartiers huppés où il fait bon vivre ne sont pas les meilleurs îlots d’investissements. Les prix dans ces secteurs sont stratosphériques, même pour un investisseur.
Dans la ville de Paris
Il est préférable de choisir les quartiers où vivent les Parisiens qui travaillent. Sur la rive droite de la Seine, les 10e, 11e et 17e arrondissements (Ternes et Poncelet) sont des secteurs intéressants. Ils proposent un mélange d’histoire et de culture pour le moins fabuleux. Évidemment, les prix peuvent atteindre des sommets (entre 5 500 et 7 500 euros par mètre carré). Mais ils sont nettement en dessous de ceux du 9e ou du 15e arrondissement par exemple.
Sur la rive gauche, le 13e arrondissement avec le Peuplier et la Cité florale est également une option intéressante. Son prix moyen est de 6 000 euros le mètre carré.
En outre, le 3e, le 18e et le 20e arrondissement sont des zones à fort potentiel locatif.
Dans la couronne
Mais ne vous limitez pas à Paris intra-muros ! Sa banlieue proche est tout aussi intéressante. Un réseau de transports performant et en pleine évolution rend les communes limitrophes très attractives.
Elles sont éclectiques. Par exemple, il y a la très chic ville de Saint-Mandé. Ou Ivry-sur-Seine à 5 kilomètres seulement de Paris centre et en rive gauche de la Seine. Considérez également Montrouge, 5e commune la plus dense de France, mais dont la surface est couverte à 5 % d’espaces verts. Dans les Hauts-de-Seine, bordées par le fleuve, Issy-les-Moulineaux, Boulogne-Billancourt - important pôle économique francilien - ou la très aisée Levallois-Perret figurent parmi les communes attractives également. La dynamique Clichy, tout comme Pantin et Bagnolet doivent aussi attirer votre attention.
Votre intérêt consiste à élargir votre prospection sans a priori, de façon à saisir la meilleure affaire où qu’elle se trouve.
Cependant, pour trouver les bons plans et les meilleurs tarifs, il est nécessaire de bien connaître la région. D’ailleurs, il est fortement conseillé de faire appel à une agence immobilière.
