Les placements immobiliers sont toujours aussi appréciés des Français. La pierre est une valeur sûre, qui rassure en temps de crise. Nombreux sont ceux qui se tournent vers l’investissement locatif classique, afin de se constituer un revenu d’appoint. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont la cote également. On pense généralement moins, en revanche, à investir dans un local commercial. Pourtant, même si cela présente quelques inconvénients, les avantages de ce type de placement sont nombreux.
En quoi consiste le fait d’investir dans un local commercial ?
Le plus souvent, lorsque l’on investit dans de l’immobilier locatif, il s’agit de logements destinés aux particuliers. Or, il est également possible d’investir dans des locaux destinés à une activité professionnelle. Cela consiste à acheter les murs d’un commerce afin de les louer à un exploitant ou une enseigne. Il ne s’agit ni d’un fonds de commerce ni d’un droit au bail. L’exploitant vous paie un loyer en contrepartie de l’utilisation du local.
Investir dans un local commercial vs investissement locatif résidentiel les avantages
Un local commercial se révèle bien plus rentable qu’un bien locatif classique. Sous réserve qu’il soit choisi avec soin, dans un secteur hautement fréquenté et bien desservi par les transports en commun, le taux de rentabilité peut dans ce cas atteindre 8 %, voire 10 %. Soit, le double d’une location à usage d’habitation. Le type de contrat de location est particulièrement intéressant également.
Un faible risque d’impayé
Le premier avantage de ce type d’investissement consiste dans le fait que les risques de loyer impayé sont bien plus faibles qu’avec une location classique. C’est en effet un bail commercial qui est signé, pour une durée de 9 ans. Le bail faisant partie du fonds de commerce du locataire, celui-ci a tout intérêt à honorer ses loyers, sous peine de voir la valeur de son capital diminuer.
Une stabilité locative et une grande liberté de contractualisation
Par ailleurs, un bail commercial ne peut être résilié par le locataire que tous les trois ans, ce qui assure au bailleur une occupation du local sur une période longue. La rédaction du bail est suffisamment libre pour permettre un grand nombre de clauses. Par exemple, il est possible de convenir d’une prise en charge par le preneur de certaines dépenses, ce qui n’est pas le cas avec la location résidentielle. Il peut ainsi avoir à sa charge les impôts locaux et les taxes.
La possibilité de créer une SCI
Beaucoup d’investisseurs dans des locaux commerciaux constituent une SCI — Société Civile Immobilière, avec de la famille ou des associés. C’est alors celle-ci qui achète le bien. La contribution des investisseurs est ainsi divisée par leur nombre, et moins lourde. Par ailleurs, cela permet une simplification de la transmission du patrimoine aux héritiers. Enfin, en constituant une SCI, les investisseurs peuvent choisir la fiscalité de celle-ci : Impôt sur les Sociétés (IS) ou Impôt sur les Revenus (IR).
Une très forte plus-value à la revente
Bien situé et disposant d’un bon chiffre d’affaires, un local commercial vaut de l’or. Vous n’aurez certainement aucun mal à le revendre avec une belle plus-value, car le marché immobilier de ce secteur est tendu.
Financement : un regard bienveillant du banquier
Si vous n’avez pas les capitaux nécessaires pour investir dans le local commercial convoité, vous pouvez emprunter. Cela, que vous achetiez à votre compte ou dans le cadre d’une SCI.
Compte tenu des avantages énoncés plus haut, monter un dossier de demande de financement auprès d’un organisme de prêt se révèle particulièrement facile. Il sera probablement accueilli favorablement par le banquier, pour lequel l’enjeu essentiel est une prise de risques réduite au minimum.
Notons au passage que les taux d’emprunt pour un crédit immobilier étant très bas, vous pouvez bénéficier d’un effet de levier intéressant.
Les inconvénients de l’investissement dans un local commercial
Si les avantages sont nombreux, il nous faut néanmoins relever quelques inconvénients à ce type d’acquisition. Il convient de les connaître afin d’éventuellement passer outre en connaissance de cause, ou les contourner lorsque c’est possible.
Un marché immobilier très tendu et des prix élevés
Nous l’avons dit, pour espérer un bon rendement, il est nécessaire de choisir avec soin l’emplacement de votre local commercial. Il s’agit donc d’un secteur à fort passage, une voie piétonne sera particulièrement recommandée. Le commerce doit être facile d’accès, c’est-à-dire que l’on doit pouvoir se garer aisément à proximité. Ou pouvoir s’y rendre en transports en commun sans encombre. Un arrêt de bus ou une station de métro à proximité en augmentent donc la valeur. Ce type de bien est très recherché, il vous faudra donc de la persévérance, beaucoup de réactivité et un bon portefeuille pour parvenir à acquérir le bien idéal.
Une vacance qui peut se prolonger
Si vous n’achetez pas le local déjà occupé, vous risquez de vous retrouver avec un commerce vide durant quelque temps. En effet, le loyer peut être élevé et ne sera pas à la portée de tous les entrepreneurs. Par ailleurs, vous aurez de votre côté tendance, et c’est d’ailleurs conseillé, à être sélectif dans le choix du preneur. Vous allez rechercher quelqu’un de sérieux avec de bonnes garanties.
Un bail intéressant, mais complexe à rédiger
Il ne s’agit en effet pas d’un bail standard comme pour une location à usage d’habitation. Un bail commercial doit véritablement être établi avec soin et expertise. Pour cette raison, il est vraiment conseillé de ne pas le rédiger soi-même, mais de faire appel à un expert. Un avocat ou un notaire par exemple.
Un loyer plafonné
Les variations du loyer lors du renouvellement du bail sont fixées en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction (INCC). Il est plafonné et révisable uniquement selon le même indice. Le déplafonnement ne peut être envisagé que si vos locaux commerciaux servent de bureaux ou dans le cas d’un bail supérieur à 9 ans. Ou encore, selon la qualité commerciale du secteur d’implantation ou une extension d’activité.
Choisir d’investir dans un local commercial, un choix judicieux lorsqu’il est fait de façon éclairée
L’achat d’un local commercial doit se faire après une étude rigoureuse du marché immobilier. Et en tenant compte de sa localisation et de son chiffre d’affaires s’il y a lieu. Investir dans ce type de bien se révèle plus délicat qu’une acquisition classique. Cela étant dit, vous pouvez confier la recherche et la négociation de votre investissement à un professionnel. Il saura analyser mieux que personne le marché immobilier du secteur qui vous intéresse. Il vous fera bénéficier de son portefeuille de contacts dans la profession pour trouver le bien qui vous correspond le mieux, sur un marché qui, nous l’avons vu, est très tendu. Ce sera pour vous l’assurance de réaliser le meilleur investissement possible et de bénéficier de hauts rendements.
