Investir dans l’immobilier locatif semble souvent réservé à ceux qui ont des revenus plutôt aisés. Mais en réduisant la taille du bien, vous réduirez le coût de votre investissement immobilier.
Il est donc tout à fait possible d’investir un petit budget pour se lancer dans l’investissement locatif dans des biens auxquels vous n’auriez peut-être pas pensé. Nous vous proposons cinq façons d’investir dans l’immobilier avec un petit budget.
1- Parking, garage et cave
Vous avez une garantie de rendement locatif fort, de 4,7 % jusqu’à 10,4 % pour un investissement autour de 10 000 € (cela peut avoisiner 20 000 € dans les grandes villes, mais le loyer sera en fonction).
Pour ce qui est d’une cave, rare comme bien individuel, vous les trouverez surtout sur des sites d’annonces entre particuliers. Elles sont très recherchées en ville pour pouvoir y stocker des effets divers.
Le bail étant régi par le Code Civil, les détails sont négociés librement entre bailleur et locataire :
● Montant du loyer,
● Durée du bail,
● Mode et date de révision du loyer,
● Procédure de résiliation du bail (durée de préavis, moyen tel e-mail ou courrier par exemple).
Pour un tel investissement, n’hésitez pas à faire quelques recherches pour être sûr de l’emplacement de votre investissement :
● Pour un garage, un box ou un parking, vérifiez si des programmes neufs vont se développer dans le périmètre, car ils doivent inclure des places de parking. De même, vérifiez qu’aucun parking public n’est à proximité ou ne doit être créé. Assurez-vous qu’un véhicule volumineux puisse se garer.
● Pour une cave, vérifiez que les logements alentour ne possèdent pas de cave, que celle que vous visez offre une possibilité de stationnement proche, qu’elle ne soit pas humide et qu’elle ait une surface suffisante (autour de 7 m2 est raisonnable).
2- Une chambre de bonne ou un studio
Là aussi petit espace, il cible un type particulier de locataire : les étudiants.
Il semble donc judicieux de s’assurer que des écoles supérieures ou des universités sont proches du logement. Et si ce n’est pas le cas, vérifiez qu’un transport public proche et direct est disponible.
Comme ce bien se trouvera dans un immeuble, assurez-vous que des travaux importants n’auront pas à être faits, car vous aurez une quote-part à payer. Et cela risque de réduire fortement votre rentabilité locative.
Notez bien aussi qu’en vous adressant à des étudiants, vous aurez un fort turn-over. Par conséquent, des travaux de maintenance ou de rafraîchissement peuvent être fréquents. Et ils ont un coût.
Les villes étudiantes étant situées dans des villes moyennes à grandes, le prix au mètre carré est souvent élevé. Et plus vous achetez une petite surface, plus le prix au mètre carré est cher. En choisissant bien, vous pourrez espérer une rentabilité locative de 4 à 6 %.
3- Des parts de Société Civile de Placement Immobilier – SCPI
C’est aussi ce que l’on appelle la « pierre papier ».
Ici, vous laissez un gérant de la SCPI faire les recherches et les études pour vous.
Vous aurez les avantages d’avoir investi dans l’immobilier puisque vous percevrez des loyers, mais ce n’est pas du tout de l’investissement locatif clé en main.
Vous n’aurez aucun inconvénient puisqu’une société de gestion est là pour les gérer. Que ce soit la vacance locative, les travaux d’entretien, la recherche de nouveaux biens où investir et bien d’autres encore, cela lui incombe.
Vous achetez ainsi des parts de la SCPI, comme vous achèteriez des parts de FCP, et vous devenez ainsi propriétaire, à hauteur de votre investissement, de bureaux, parkings, centres commerciaux, résidences de services, entrepôts et bien d’autres.
Une part de SCPI peut commencer à quelques centaines d’euros. Par contre, bien souvent, la SCPI demande une quantité minimum de parts à souscrire, souvent de 5 à 10 parts.
Avant de vous engager dans une SCPI, vérifiez les frais divers de droit d’entrée, de gestion ou de cession. Ils peuvent être élevés et sérieusement réduire votre rendement locatif, qui tourne autour de 4,5 %.
De plus, pensez à cette option d’investissement seulement si vous êtes prêt à bloquer cette somme sur le long terme.
4- Les dispositifs de défiscalisation immobilière
Il existe de très nombreux dispositifs fiscaux mis en place par le gouvernement pour inciter, dans une direction ou une autre, l’investissement des particuliers dans l’immobilier. Pour cela, en fonction de l’investissement choisi, vous obtenez des réductions fiscales sur vos impôts sur le revenu qui sont plutôt intéressantes.
L’offre de biens neufs à vocation locative étant tendue, le gouvernement a mis en place un dispositif particulier pour favoriser l’investissement des particuliers dans ce domaine précis : la Loi Pinel.
Le bien acheté doit être loué pour une durée minimum de 6 ans, pouvant aller jusqu’à 9 ou 12 ans. Le prix du mètre carré à l’achat et le prix du loyer sont plafonnés. Le revenu du locataire est également limité.
Vous pouvez emprunter auprès de votre banque pour acheter un tel bien sans avoir d’apport. Celle-ci connaît très bien ce dispositif fiscal. Elle sait que pendant la durée de location, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour une mise en location pour 12 ans (avec un maximum de 63 000 € de réduction fiscale sur cette durée). Donc en faisant ses calculs, avec vos revenus moyens, vos avantages fiscaux et les loyers que vous percevrez, elle pourra vous offrir un prêt dont les échéances pourraient être largement financées par le loyer reçu.
5- Le crowdfunding
Encore peu connu, le crowdfunding immobilier, ou financement par la masse ou la foule (crowd), est un financement participatif.
Cela se passe essentiellement par des plateformes spécialisées.
Un promoteur immobilier, le porteur de projet, souhaite financer une partie de son programme immobilier en faisant appel à des investisseurs privés. Ces investisseurs privés vont avancer une somme d’argent pour une durée très courte, entre 6 et 24 mois, en échange du remboursement de leur investissement à une date fixée et en promettant d’éventuels bénéfices.
Vous pouvez ainsi participer à des projets de construction ou de rénovation, mais aussi pour des viagers ou de la location, pour une petite somme et sur une courte période.
Si passer par une plateforme de crowdfunding vous inquiètes un peu, il faut avoir que celles qui sont sérieuses sont :
● Agréées par l’AMF,
● Ont étudié la capacité de financement du promoteur,
● Ont vérifié l’existence d’une garantie d’achèvement des travaux,
● Ont vérifié la forme juridique choisie par le promoteur (où la responsabilité indéfinie et solidaire des investisseurs n’est pas engagée) et
● Auront sélectionné des programmes immobiliers pertinents.
Faire un investissement immobilier avec un petit budget à travers une plateforme de crowdfunding peut vous amener, avec un bon choix, à une forte rentabilité, basée sur les résultats de l’opération financière, grâce aux intérêts perçus proportionnels au montant et à la durée de votre investissement.
Il n’est donc pas impossible de devenir investisseur immobilier avec un petit budget. Il suffit d’être attentif et inventif. Depuis un bien en dur a un bien « papier » ou virtuel, investir dans l’immobilier revêt diverses formes et devient accessible à beaucoup.
