Avant la remise des clés d’une maison ou résidence louée dans l’optique d’y habiter, un locataire doit d’abord signer un contrat le liant à son propriétaire. Appelé bail d’habitation ou encore bail de location, ce type de contrat doit être toujours rédigé d’un commun accord par les deux parties. Selon que l’actif loué soit vide ou déjà meublé, le bail d’habitation ne sera pas exactement le même. Dans la suite de cet article, découvrez comment procéder pour rédiger un bail d’habitation et bien d’autres.
I - Qu’est-ce qu’un bail d’habitation ?
Le bail d’habitation est le contrat qui lie un propriétaire et son locataire dans le cadre d’une location d'habitation. Ce qui veut dire que la maison ou résidence louée par le locataire doit uniquement servir de lieu d’habitation, que cela soit de façon permanente ou secondaire. Comme tout type de contrat de location, le bail d’habitation renferme les règles à respecter par les deux parties durant la durée de location. Il doit toujours être convenu, rédigé et signé en début de location, avant que le locataire ne puisse prendre possession de la maison. Il en existe plusieurs catégories : le bail d’habitation pour une location meublée non professionnelle (LMNP), le bail d’habitation pour location vide et le bail de colocation.
Comme son nom l’indique déjà, le bail d’habitation LMNP concerne les maisons ou résidences mises en location avec un minimum de meubles nécessaires pour une habitation. Par opposition, une maison louée dans le cadre d’un bail d’habitation vide ne contient aucun meuble. Le locataire viendra donc s’installer dans la maison avec ses propres meubles. Enfin, le bail de colocation est signé pour une maison louée par plusieurs locataires habitant sous le même toit.
II- Quelle est la durée d’un bail d’habitation ?
De façon générale, la durée d’un bail d’habitation dépend d’abord du type du bail. Pour un bail de location vide ou une colocation, si le propriétaire est une personne physique, le bail d’habitation doit s’étendre sur une période minimum de 3 ans. Par contre, s’il s’agit d’une personne morale (une entreprise par exemple), la durée minimum est de 6 ans. Pour ce qui concerne les baux de location meublée, la durée minimum du contrat est de neuf mois pour les étudiants et d’un an pour toute autre catégorie de personne.
Dans tous les cas, le propriétaire et le locataire peuvent s’entendre pour signer un bail beaucoup plus long que la durée minimale, ou alors, renouveler le bail plusieurs fois.
III- Que doit contenir le bail d’habitation ?
La validité juridique d’un bail d’habitation rédigé dépend entièrement d’un certain nombre d’informations qui doivent y apparaître. Ces informations peuvent être classées par catégorie :
- Les informations relatives au propriétaire et au locataire :leurs identités respectives (on précise à ce niveau si le propriétaire est une personne physique ou morale), leurs adresses, l’agence immobilière qui gère la location (si le propriétaire récupère les loyers via une agence immobilière), la durée de la location.
- Les informations relatives à la maison : si elle doit servir de résidence permanente ou temporaire, sa description précise, l’ensemble des travaux qui y ont été effectués avant l’installation du locataire, la superficie exacte de l’habitation, ainsi que sa description exhaustive.
- Les informations relatives au loyer : le montant exact du loyer et de l’avance que paie le locataire, les échéances et fréquences exactes auxquelles les loyers devront être payés, et le montant des charges.
- Les informations relatives au paiement de l’agence immobilière : ces informations doivent obligatoirement figurer sur le contrat avant qu’il soit validé si le propriétaire a confié la gestion de la location à une agence immobilière.
- En dehors de ces informations obligatoires, le propriétaire peut convenir avec son locataire d’ajouter d’autres règles. Ces dernières sont facultatives et leur absence d’un bail d’habitation rédigé ne l’invalide pas juridiquement. Il s’agit par exemple de la clause d’interdiction ou non pour le locataire d’héberger un certain nombre de personnes.
IV- Les avantages
Il existe différents types de contrats d’habitation, chacun avec ses avantages. Il vous revient, en tant que propriétaire ou locataire, de vous renseigner sur les différentes options, pour savoir comment orienter votre choix.
a) Avantages bail d’habitation LMNP
Pour un propriétaire, une location meublée présente comme avantage d’être beaucoup plus rentable financièrement. En effet, étant donné que la maison est louée au locataire avec un ensemble de meubles, le loyer est plus cher que pour une location classique. En plus de cela, le propriétaire bénéficie de certains pourcentages d’allègements sur le montant des impôts qu’il devra payer.
Pour le locataire, l’avantage de ce type de bail est réellement visible si la maison qu’il loue lui sert de résidence secondaire. Par exemple, un fonctionnaire qui, pour une mission temporaire loin de son lieu d’habitation, loue un appartement meublé.
b) Avantages bail d’habitation nu
Avec un bail d’habitation vide, le propriétaire dispose d’une sécurité et d’une stabilité au niveau de la perception de ses loyers étant donné que la durée de ce type de bail est beaucoup plus longue que celle du bail d’habitation LMNP. Aussi, ses frais d’entretien ou de réparation de l’habitation seront moins élevés.
Pour le locataire, ce type de bail assure également une stabilité, surtout s’il veut une résidence permanente. Il a alors toute la liberté de s’installer avec ses propres meubles. Le fait que le loyer soit également moins cher que la LMNP, d’environ 15 à 30 % est un atout.
V - Les inconvénients
Chaque type de bail d’habitation comporte ses inconvénients. Il revient aux deux parties de se renseigner en amont pour éviter les surprises désagréables.
a) Inconvénients bail d’habitation LMNP
Étant donné la durée relativement courte de ce type de bail, il ne garantit pas au propriétaire une stabilité dans la perception des loyers. Les frais d’entretien et de réparation à la charge du propriétaire sont souvent plus élevés, étant donné que la maison est équipée de meubles.
Pour un locataire, le loyer peut parfois paraître cher dans ce type de bail, et surtout, il ne convient pas du tout à un locataire qui recherche une habitation permanente.
b) Inconvénients bail d’habitation à nu
Avec ces types de contrats, le propriétaire perçoit des loyers moins élevés qu’avec un bail d’habitation LMNP. Quant à un locataire qui recherche une résidence temporaire, ce type de bail peut ne pas lui convenir.
Vl — Quand résilier un bail d’habitation ?
Le bail d’habitation peut être résilié à tout moment durant la période de location, par l’une des deux parties impliquées, à partir du moment où le parti adverse a manqué de respecter l’une des clauses du contrat le concernant. La procédure de résiliation doit être mentionnée (dans le bail d’habitation) et suivie par le parti voulant résilier le contrat. Même s’il est conseillé de le faire rédiger par un avocat ou un notaire, il est possible de rédiger vous-même votre propre exemple de bail d’habitation. Pour ce faire, téléchargez ici un modèle de bail d’habitation pour vous en inspirer.
