Investir dans l’immobilier locatif est l’un des meilleurs moyens pour se constituer un patrimoine durable et s’assurer une retraite pérenne. Le principe est d’acquérir un logement et de le mettre en location afin de percevoir les loyers. Toutefois, pour pouvoir acheter un bien immobilier, il faut pouvoir mobiliser une importante somme d’argent. Découvrez dans cet article les différents moyens de financement auxquels recourir pour réaliser un investissement locatif.
Financer son investissement locatif : le prêt bancaire
Dans le cas de figure le plus fréquent, l’investisseur ne dispose pas d’assez de ressources pour financer son investissement locatif. Dans cette situation, un prêt à la banque est la solution préférée des Français.
Les banques sont particulièrement favorables au financement des projets d’investissement immobilier locatif. En effet, le remboursement du crédit octroyé est facilité par la rentabilité que confèrent les projets immobiliers locatifs. Elles sont donc plus en confiance pour octroyer les prêts surtout si le client présente un projet à fort potentiel.
Par ailleurs, le gouvernement français a mis en place des dispositifs de défiscalisation qui offrent de nombreux avantages aux investisseurs, soit en déductions fiscales, soit en abattements.
Ainsi la Loi Pinel concernant l’investissement locatif dans les logements neufs permet au nouveau propriétaire de bénéficier d’un abattement de 12 % sur le prix de revient de son bien. Cet avantage est possible sous condition qu’il loue son logement pendant 6 ans.
En le louant plus longtemps, pendant 9 ou 12 ans, il peut bénéficier de déductions plus élevées, respectivement 18 et 21 %.
Un propriétaire bailleur peut aussi choisir de louer son logement, meublé ou non meublé. Les loueurs de meublé non professionnel, ou LMNP, peuvent bénéficier d’un régime encore plus avantageux comme des abattements forfaitaires de 50 % sur les revenus locatifs.
Les banques tiennent compte de ces avantages fiscaux dans leurs simulations d’emprunt lorsque vous présentez votre projet d’investissement immobilier locatif.
Prêt bancaire : comment l’obtenir ?
L’obtention du crédit immobilier nécessite plusieurs démarches. Même si les banques sont plus disposées à aider les investisseurs, elles sont toujours rigoureuses sur les critères de solvabilité.
La constitution du dossier de demande de prêt est très importante dans la décision finale des banques. Vous devez inclure un prix d’achat du bien, mais aussi les loyers escomptés qui couvriront le prêt en bonne partie. Il vous faut également y inclure toutes sortes de frais de gestion (assurances diverses, syndic, etc.) et taxes qui viendront diminuer votre profit chaque mois.
Les banques sont expertes dans le calcul de la capacité d’emprunt de leurs clients. Si vous ne présentez pas un dossier conforme à vos capacités de financement, votre demande n’obtiendra pas l’approbation des banques. Pour cela, il est recommandé d’utiliser un simulateur de prêt immobilier en ligne pour se situer par rapport aux plafonds à respecter.
Convaincre les banques pour obtenir le prêt immobilier
Convaincre les banques afin de pouvoir obtenir un prêt immobilier n’est pas une tâche facile. Il faut donc bien présenter tous les éléments (business plan) à la conception du dossier de demande.
Crédit immobilier avec ou sans apport personnel ?
L’apport personnel est un capital financier que les banques exigent souvent de leurs clients. Ce capital financier est alors utilisé comme base de financement et le prêt immobilier vient compléter cette somme. Cette participation du client permet à la banque d’évaluer le sérieux et l’implication du client dans son projet immobilier.
Toutefois, l’apport personnel n’est pas une obligation pour l’octroi d’un prêt immobilier pour investissement locatif. Mais un apport personnel peut toujours permettre une meilleure négociation du taux d’intérêt.
Afin de présenter un dossier sans faille, il peut être recommandé, dans cette situation, de faire recours à un courtier qui aidera à monter le business plan à présenter à la banque.
La situation professionnelle
La situation professionnelle est un gage de solvabilité dans l’obtention d’un prêt immobilier.
Un emprunteur avec un contrat de travail à durée déterminée, ou un auto-entrepreneur seront moins attractifs pour l’octroi d’un prêt par les banques. Au contraire, un ménage moyen, avec des revenus stables et permanents, sera plus attractif pour emprunter dans un but d’investissement locatif, étant donné que leur dossier (business plan) soit bien présenté.
Financer son investissement locatif : le cas des non-résidents
Financer son investissement immobilier locatif quand on est expatrié nécessite beaucoup plus de formalités. Déjà, il est difficile de trouver une banque qui accepte de faire un prêt immobilier à un non résidant. En effet, les banques trouvent qu’elles prennent beaucoup plus de risques en prêtant de l’argent aux expatriés puisqu’il leur est plus compliqué d’obtenir des garanties fiables, sauf si une partie des revenus est domiciliée en France.
Ainsi, la première chose à faire pour trouver un financement bancaire quand on est non résidant est de repérer les banques spécialisées dans les prêts pour expatriés. Il faut se tourner vers les banques traditionnelles, car elles sont plus ouvertes sur les critères d’attribution de prêts immobiliers. Bien souvent, un apport personnel plus important peut être demandé. Les critères pour bénéficier d’un crédit immobilier dans ces structures traditionnelles ne sont pas différents de ceux déjà cités plus haut. D’un autre côté, les taux d’intérêt proposés par ces banques varient. Mieux vaut donc se renseigner sur l’offre de chacune pour voir laquelle est la plus adaptée pour vous.
Avoir recours à une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier
Les sociétés civiles de placement immobilier, ou SCPI, sont des sociétés de gestion qui collectent des fonds destinés à l’achat et à la location d’actifs immobiliers. Elles sont, dans une certaine mesure, un recours pour les investisseurs au budget limité, car le parc immobilier qu’elles gèrent est partagé en parts que l’on peut acquérir individuellement à partir d’un montant minimum (des 200 euros selon les offres de banques traditionnelles). Il faut, hélas, toujours y ajouter des frais d’entrée un peu élevés, mais le prix d’une part de SCPI est toujours plus abordable que l’achat d’un studio.
On distingue deux catégories de SCPI :
● Les SCPI d’entreprise sont spécialisées dans l’acquisition et la location sous gestion des immeubles à usage commercial. Cette option offre la meilleure rentabilité.
● Les SCPI d’habitation sont orientées uniquement sur des logements locatifs.
Contrairement aux idées populaires, les SCPI ne sont pas des sociétés d’investissement en bourse. En effet, les investissements immobiliers en bourse ne concernent que les sociétés d’investissement immobilier cotées en bourse (SIIC). L’investissement boursier peut par ailleurs inclure des logements, des centres commerciaux et même des bureaux.
Les SCPI sont proposées par de nombreux sites en ligne ou votre banque traditionnelle. Elles offrent une meilleure rentabilité parce qu’elles permettent de posséder des parts dans de nombreux projets d’investissements locatifs. Toutefois, il est recommandé de faire preuve de vigilance lors du choix de votre SCPI et de bien vérifier que vous passez par un CIF ou Conseiller en Investissement Financier pour acquérir vos parts de SCPI, afin d’éviter les nombreuses fraudes.
