Comment faire de la défiscalisation grâce au travaux dans l’immobilier ?
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Comment faire de la défiscalisation grâce au travaux dans l’immobilier ?

Envie de diversifier vos investissements en immobilier tout en minimisant vos impôts ? La défiscalisation via les travaux peut être une option extrêmement bénéfique pour vous. Cet article vous offre un guide complet sur cette stratégie avantageuse, qui vous autorise à soustraire de vos revenus fonciers les coûts associés à la rénovation ou l'amélioration de votre propriété.

Quelles que soient vos préférences – loi Pinel, loi Malraux, déficit foncier, ou autres dispositifs de défiscalisation immobilière – il est possible d’obtenir une réduction d'impôt ou un crédit d'impôt en fonction des caractéristiques et du montant des travaux engagés. Cependant, il est crucial de respecter certaines conditions pour bénéficier de ces allègements fiscaux, y compris des critères liés à la localisation de votre bien, la durée obligatoire de location, ainsi que les plafonds de loyer et les ressources des locataires.

Ce guide vous propose une approche globale sur la défiscalisation par les travaux en immobilier, en abordant les travaux qui permettent de se prévaloir de cet avantage fiscal, et les démarches à suivre pour mettre en pratique ce dispositif.

La défiscalisation par les travaux dans l'immobilier : une vue d'ensemble

Opter pour la défiscalisation immobilière via les travaux permet de réduire significativement son impôt sur le revenu. Cette approche se concentre sur les dépenses réalisées pour la rénovation ou l'amélioration de biens immobiliers. Selon le dispositif fiscal choisi, les bénéfices peuvent prendre la forme d'une réduction d'impôt, d'un crédit d'impôt, ou encore d'une déduction du revenu foncier. L'objectif de ces avantages fiscaux est de stimuler l'investissement dans l'immobilier, en particulier dans l'ancien, tout en soutenant la transition énergétique et la conservation du patrimoine historique.

Qu'est-ce que la défiscalisation immobilière via les travaux ?

Profiter de la défiscalisation immobilière par le biais des travaux signifie obtenir un avantage fiscal suite à des travaux effectués sur son logement. Ces travaux, répondant à des critères spécifiques comme la nature des opérations (rénovation énergétique, restauration, adaptation aux handicaps, etc.), le montant engagé, la localisation du bien, ou encore les conditions de mise en location, peuvent ouvrir droit à diverses formes de soutien fiscal :

  • Réduction d'impôt : Diminution de l'impôt dû, calculée en fonction des dépenses de travaux ou du prix du logement, mais limitée par les niches fiscales à 10 000 euros par an et par foyer fiscal. Exemples : loi Pinel, loi Malraux.
  • Crédit d'impôt : Somme déduite de l'impôt à payer, dont le surplus peut être remboursé, basée sur le coût des travaux ou du bien immobilier. Exemples : CITE, crédit d'impôt pour l'adaptation du logement.
  • Déduction du revenu foncier : Soustraction des dépenses de travaux du revenu foncier imposable, pouvant entraîner un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Exemples : régime réel d'imposition, dispositif déficit foncier.

Les avantages fiscaux des travaux dans l'immobilier

Les travaux de rénovation ou d'amélioration offrent de nombreux avantages fiscaux, bénéfiques tant pour le propriétaire que pour le locataire :

  • Réduction de l'impôt sur le revenu selon le montant des travaux et le dispositif sélectionné.
  • Valorisation du patrimoine immobilier, grâce à une meilleure performance énergétique, confort, esthétique, ou sécurité.
  • Soutien à la transition écologique, en minimisant la consommation d'énergie et les émissions de CO2.
  • Conservation du patrimoine historique, par la restauration de monuments et immeubles anciens.
  • Amélioration de l'accès au logement, avec des loyers modérés et des conditions de vie de qualité.
  • Création de revenus complémentaires via la location dans des conditions fiscalement avantageuses.

Les principaux dispositifs de défiscalisation concernés

De nombreuses options sont disponibles pour ceux qui envisagent de profiter de la défiscalisation immobilière via des travaux. Parmi les principaux dispositifs :

  • La loi Pinel : Réduction d'impôt pour les logements neufs ou rénovés dans des zones tendues, pour une location de 6, 9 ou 12 ans.
  • La loi Malraux : Avantage fiscal pour les logements anciens dans des secteurs protégés, nécessitant des travaux de restauration autorisés.
  • Le dispositif déficit foncier : Déduction des travaux de rénovation du revenu foncier, avec possibilité de déficit.
  • La loi Denormandie : Réduction d'impôt pour les logements anciens dans certaines communes, avec des travaux améliorant la performance énergétique.
  • La loi Monuments Historiques : Déduction illimitée des travaux de restauration du revenu global pour les biens classés ou inscrits.

Comprendre les travaux éligibles à la défiscalisation

Pour profiter de la défiscalisation liée à des travaux, ces derniers doivent être reconnus par un dispositif fiscal qui apporte des avantages considérables. On distingue plusieurs variétés de travaux pouvant générer une réduction d'impôt, un crédit d'impôt ou une déduction sur le revenu foncier.

Ces travaux sont soumis à des conditions d'éligibilité précises, variant selon le dispositif choisi. Il est essentiel de distinguer les travaux déductibles de ceux offrant un crédit d'impôt, car leurs applications diffèrent selon les cas.

Nous aborderons ici les principaux types de travaux pouvant bénéficier de la défiscalisation, ainsi que les critères à respecter pour en tirer avantage.

Les travaux de rénovation énergétique

Les travaux de rénovation énergétique ciblent l'amélioration de la performance énergétique de l'habitat, en réduisant sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Ce type de travaux peut inclure l'isolation, le système de chauffage, la ventilation ou encore l'éclairage. Ils sont éligibles au crédit d'impôt MaPrimeRénov', qui succède au crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) depuis le 1er janvier 2024.

Ce crédit d'impôt bénéficie aux propriétaires, qu'ils soient occupants ou bailleurs, sous conditions de ressources, pour des travaux réalisés dans leur résidence principale ou un bien locatif. Le crédit est modulé en fonction du type de travaux, de la performance énergétique obtenue et des revenus du foyer, avec un plafond de 20 000 euros par logement sur cinq ans. Pour être éligible, il est imperative que les travaux soient exécutés par une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) et concernent un logement achevé depuis plus de deux ans.

Les travaux d'amélioration, d'entretien et de réparation

Les travaux d'amélioration, d'entretien et de réparation visent à augmenter le confort, la sécurité ou l'esthétique du logement, sans changer sa structure ou son volume. Ils peuvent toucher à la plomberie, à l'électricité, à la peinture, entre autres. Lorsque le logement est destiné à la location, ces travaux sont déductibles du revenu foncier.

La condition est que les travaux soient réalisés par le propriétaire ou une entreprise attestée par des factures ou des devis. Cette déduction permet de diminuer l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. En cas de dépense supérieure aux revenus fonciers, il est possible de constituer un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros annuellement et reportable sur les dix prochaines années.

Les critères d'éligibilité des travaux de défiscalisation

Pour bénéficier de la défiscalisation, les travaux doivent remplir certains critères d'éligibilité, variant selon le dispositif fiscal. Ces critères peuvent concerner la nature et le montant des travaux, la localisation du bien, la durée de mise en location, ainsi que les plafonds de loyer et de ressources des locataires. Il est donc crucial de se renseigner précisément sur chaque dispositif pour maximiser les avantages fiscaux.

Par exemple, pour être éligible à la loi Pinel, les travaux doivent être exécutés sur un bien neuf ou intégralement rénové, situé dans une zone éligible et destiné à la location pour une durée minimale. Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût du logement, et les conditions locatives doivent suivre les plafonds édictés par décret.

La distinction entre travaux déductibles et crédit d'impôt

Il est important de distinguer entre les travaux déductibles, qui permettent une réduction de l'impôt sur le revenu, et les crédits d'impôt, offrant une déduction directe sur l'impôt à payer, voire un remboursement si le crédit excède l'impôt dû. Les travaux déductibles s'appliquent essentiellement aux biens locatifs sous le régime réel d'imposition.

Les travaux octroyant un crédit d'impôt ciblent principalement les résidences principales du propriétaire, sous conditions de ressources et de performance énergétique. Il est possible de cumuler les deux types de travaux en respectant les critères spécifiques de chaque dispositif.

Comment mettre en œuvre la défiscalisation pour vos travaux ?

Si vous envisagez des travaux de rénovation dans votre maison et cherchez à bénéficier de la défiscalisation, cet article vous guide à travers les démarches essentielles, adaptées au dispositif fiscal que vous aurez choisi.

Déterminer l'éligibilité de votre projet

La première démarche est de vérifier si votre projet répond aux critères d’un dispositif de défiscalisation. Prenez en considération les éléments suivants :

  • La nature des travaux : cela inclut la rénovation énergétique, l'amélioration du logement, la restauration, etc.
  • Le montant des travaux : celui-ci est-il plafonné selon le dispositif choisi ?
  • La situation géographique de votre bien : est-il situé dans une zone éligible au dispositif ?
  • La durée pendant laquelle le bien doit être loué, si une telle condition est requise.
  • Les plafonds de loyer et les conditions de ressources des locataires, le cas échéant.

Informez-vous sur les critères d'éligibilité spécifiques à chaque dispositif via le site du service public ou en consultant un conseiller fiscal.

Recourir à des professionnels qualifiés

Ensuite, il est crucial de solliciter des professionnels certifiés pour réaliser vos travaux. Pour prétendre à la défiscalisation, notamment pour des travaux de rénovation énergétique, faites appel à une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Pour la restauration du patrimoine, l'entreprise doit être agréée par le préfet ou le ministère de la Culture. Assurez-vous d'obtenir des devis détaillés et des factures attestant de la nature et du coût des travaux accomplis.

Ces documents sont indispensables pour justifier votre droit à la défiscalisation.

La déclaration fiscale des travaux : étapes et documents nécessaires

La troisième étape réside dans la déclaration de vos travaux auprès des services fiscaux, ce qui vous permettra de bénéficier des avantages fiscaux prévus. Selon le dispositif, la procédure varie :

  • Pour déduire les travaux de votre revenu foncier, utilisez le formulaire 2044 ou 2044 spéciale, en précisant les dépenses dans la section des charges déductibles. Joignez-y les factures ou devis.
  • Pour obtenir un crédit d'impôt, le formulaire 2042 RICI est requis, avec indication des dépenses dans les réductions et crédits d'impôt. Il faudra y attacher l'attestation de l'entreprise qualifiée, ainsi que les factures ou devis.
  • Concernant une réduction d'impôt, remplissez le formulaire 2042 C en mentionnant les montants dans la partie des investissements locatifs et ajoutez l'engagement de location, sans oublier les justificatifs des travaux.

La déclaration peut être réalisée en ligne sur le site des Finances Publiques ou en format papier.

Les erreurs à éviter pour optimiser la défiscalisation

Enfin, pour maximiser vos chances de détaxation sans risquer de redressement fiscal, évitez les erreurs suivantes :

  • Ignorer les conditions d'éligibilité du dispositif (nature et montant des travaux, localisation, durée d'engagement, etc.).
  • Oublier de faire appel à des professionnels compétents et certifiés.
  • Ne pas conserver les justificatifs nécessaires (factures, devis, attestations).
  • Omettre de déclarer vos travaux auprès de l'administration fiscale.
  • Ne pas respecter le plafonnement des niches fiscales, fixé à 10 000 euros par foyer et par an.

En cas de doute, il est conseillé de solliciter l'aide d'un conseiller fiscal ou d'un expert-comptable pour naviguer dans le cadre de votre projet de défiscalisation.

Conclusion

La défiscalisation via des travaux dans l'immobilier présente une opportunité intéressante pour diminuer vos impôts et valoriser votre patrimoine. Que vous soyez un propriétaire occupant ou un bailleur, diverses options s'offrent à vous: une réduction d'impôt, un crédit d'impôt, ou une déduction sur le revenu foncier, en fonction du type de travaux réalisés, du régime fiscal applicable, et du dispositif choisi.

Il est essentiel, cependant, de respecter certaines conditions d'éligibilité, de faire appel à des professionnels reconnus et de déclarer correctement vos travaux auprès des autorités fiscales pour bénéficier pleinement de ces avantages fiscaux.

Ne tardez pas, entamez dès maintenant votre projet de défiscalisation immobilière pour réaliser d'importantes économies sur vos impôts !

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