Tout commence par l’achat d’un petit appartement comme investissement locatif. Puis, chemin faisant, c’est l’achat d’un bien pour la location saisonnière. Et soudain se pose une question qui peut sembler folle : et pourquoi ne pas devenir entrepreneur dans l’immobilier ?
Cela peut être un changement radical d’orientation professionnelle, ou une addition à vos revenus. Jusque-là, vos investissements locatifs ont été des succès, ou en tout cas se sont passés sans trop d’encombres. Votre capacité d’emprunt vous le permet. Alors, voici en 6 points comment vous lancer dans l’entrepreneuriat immobilier.
Auto-entrepreneur dans l’immobilier, ou entrepreneur dans l’immobilier
En énonçant auto-entrepreneur dans l’immobilier, on fait plutôt référence à un agent commercial immobilier. Il s’agit d’un mandataire, qui agit pour un agent immobilier. Il négocie des ventes pour son mandant et accompagne des acquéreurs. Ce n’est pas ce à quoi nous faisons référence ici. Il ne faut pas confondre non plus avec un promoteur immobilier.
Un entrepreneur dans l’immobilier est une personne qui va créer une entreprise. L’activité de celle-ci sera de gérer l’achat et la location de divers types de de biens immobiliers. Voire la revente de certains, qui engendreront une plus-value. Des connaissances en matière de droit de l’immobilier semblent nécessaires pour éviter des erreurs qui seraient coûteuses.
Qu’est-ce qui motive l’investissement dans l’immobilier ?
Le but de cet investissement est de générer des revenus. Il y a deux façons pour cela : la perception de loyers, ou la création d’une plus-value lors de la revente du bien. Tout bien immobilier peut être considéré.
Lorsqu’on est propriétaire de plus d’un bien à usage locatif, on commence alors à se constituer un patrimoine immobilier.
Choisir un statut juridique
Lorsque vous allez décider de vous lancer comme entrepreneur dans l’immobilier, il vous faudra d’abord choisir un statut juridique. De ce choix va dépendre le cadre légal de votre nouvelle activité, mais aussi le cadre fiscal. Vous pourrez choisir entre entreprise individuelle ou société.
Il est très fortement déconseillé de choisir de créer une entreprise individuelle, du fait de l’absence de personnalité morale. Car toute la responsabilité reposera sur vous et votre patrimoine personnel.
Choisir de créer une société signifie devoir choisir parmi de nombreux statuts :
- La SCI , avec 2 associés minimum,
- La SARL de famille , dont tous les associés doivent être membres de la même famille,
- La Société Civile de Patrimoine – SCP – qui mixe actifs immobiliers et financiers,
- La SARL immobilière qui permet l’amortissement des biens immobiliers loués pour diminuer les bénéfices,
- L’EURL immobilière , version de la SARL avec un seul associé,
- La Société par Actions Simplifiée - SAS - dont les statuts sont libres ce qui permet une gestion plus facile, en fonction des investissements locatifs.
Le régime fiscal qui en découle
La SCI et la SARL de famille sont les types de société, ou statuts juridiques, auxquels les investisseurs ont le plus recours.
Dans le cas de la SCI, il n’y a pas d’impôt sur les sociétés et chaque associé sera soumis à son régime fiscal individuel (pour toute personne physique, impôt sur le revenu pour sa quote-part). En SCI, les avantages fiscaux des investissements locatifs attribués aux particuliers sont conservés. Comme le report de déficit foncier ou l’abattement sur la durée de détention pour les plus-values immobilières (en cas de revente), par exemple.
La SARL de famille est la seule société dont les membres peuvent bénéficier du régime LMNP ou LMP. Normalement, seule une personne physique peut bénéficier de ce régime. Elle peut également indéfiniment choisir la transparence fiscale.
Créer un patrimoine immobilier
Comme pour tout investissement, le bon adage de « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier » vaut aussi dans l’immobilier.
Cela signifie ici qu’il faut diversifier les types de biens immobiliers à acquérir.
Décider de devenir entrepreneur dans l’immobilier signifie que l’on a un projet construit. Un des points du projet doit concerner le type de biens à acquérir, pourquoi et où. L’emplacement du bien est crucial par rapport aux locataires potentiels. Par exemple, un studio dans un quartier vivant d’une ville étudiante est un bon choix. Mais le type de bien est tout aussi important. Ainsi, l’achat d’un studio qui conviendrait à un étudiant dans une ville trop éloignée d’un lieu universitaire n’est un bon choix.
On peut considérer un garage, des bureaux, un studio pour étudiant, ou un appartement pour jeune famille. On peut aussi envisager un bien à louer dans une zone de vacances, en meublé - LMNP ou non. Et pourquoi ne pas considérer le principe de la colocation ou encore l’acquisition d’un immeuble de rapport si sa capacité d’emprunt le permet. Chacun de ces biens génère un bon revenu, stable si son emplacement est bien choisi. Et chacun étant bien différent des autres, il permettra d’étaler les risques.
De même, il peut être intéressant de considérer diverses zones géographiques afin, là aussi, afin de ne pas tout risquer au même endroit. Toutefois, si vous décidez de gérer vous-même tous vos biens, il vous faudra considérer la distance par rapport à votre lieu de résidence.
Achat avec travaux à prévoir ou non ?
Acheter un bien à usage de location avec des travaux à prévoir peut présenter plusieurs avantages.
Tout d’abord, le prix d’acquisition est plus faible et est négociable plus facilement. Ensuite, une fois les travaux effectués, l’investissement est optimisé par un loyer plus élevé. Par conséquent, le taux de rentabilité locative sera plus élevé.
Et les travaux peuvent être déduits fiscalement, si l’on relève du régime de l’impôt sur le revenu. Ce qui est le cas de chaque associé, personne physique dans la SCI. Ou ils peuvent être considérés comme amortissables. Les travaux ont donc un avantage fiscal à considérer.
Toutefois, ces travaux vont retarder la mise en location du bien. Si un emprunt bancaire a été contracté, il faut s’assurer que la vacance locative due à ces travaux ne mettra pas en danger le projet. Il faut donc tenir compte de leur coût, de leur fiscalité et de leur durée avant de se lancer dans l’acquisition d’un bien « nécessitant travaux ».
Ce qu’il faut retenir
Avoir des connaissances en matière de droit de l’immobilier va faciliter le montage d’un projet d’investissement bien ficelé. Où divers types de biens immobiliers pourront prendre place. Il faudra ajouter une capacité d’emprunt satisfaisante, un bon planning juridique, financier et fiscal. L’entrepreneuriat dans l’immobilier alors peut devenir votre nouvelle activité professionnelle, tout en enrichissant votre patrimoine.
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