Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier de rapport. Vous percevez des revenus locatifs. Cela signifie que vous êtes dans l’obligation de les déclarer chaque année au fisc français, quelle que soit votre situation. Les modalités diffèrent selon le type de bien, la somme perçue et le régime dont vous dépendez. Si tout cela vous effraie un peu et que vous ne savez pas comment vous y prendre, voici la bonne marche à suivre.
Selon quels critères l’impôt est-il calculé ?
Afin de connaître le montant de votre impôt, il est nécessaire de fournir à l’administration les informations suivantes :
Type de bien : appartement, maison, résidence, vide ou meublé, saisonnier ou durable,
Montant des loyers perçus,
Statut sous lequel le bien est loué.
Votre régime fiscal sera attribué ou choisi selon ces critères.
Soulignons que dans tous les cas, le montant des revenus est calculé par foyer fiscal et non par individu. Il est donc nécessaire d’envisager l’ensemble des biens immobiliers locatifs détenus par tous les membres dudit foyer fiscal.
Quand et où déclarer vos revenus locatifs ?
La déclaration des revenus de l’année N-1 a toujours lieu aux alentours de la mi-avril. C’est à ce moment-là que vous devrez vous rendre dans votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr. Si vous n’en avez pas encore, vous devrez vous en créer un. Ou y accéder par FranceConnect. Une fois connecté, vous serez en mesure de trouver le formulaire administratif adéquat, c’est-à-dire celui qui correspond à votre situation et votre régime fiscal.
Sachez que la déclaration de revenus physique n’est plus possible, mis à part des situations bien précises qui sont :
L’absence d’un accès internet à domicile,
Lors d’une première déclaration, lorsqu’on n’a pas reçu son numéro fiscal,
Lorsqu’on ne sait pas se servir d’internet même s’il est présent au domicile.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Il existe deux types de revenus fonciers : les revenus fonciers provenant de locatifs nus et ceux provenant de locations meublées.
Les revenus locatifs provenant d’un logement nu
Il s’agit d’un logement loué sans apport de meubles. La déclaration des revenus locatifs s’effectue directement sur la feuille de déclaration n° 2042, dans la partie « revenus fonciers ». Vous compléterez la, ou les cases correspondant à votre régime foncier :
Régime Micro-Foncier
Vous concerne si vos revenus bruts n’excèdent pas 15 000 €, charges non comprises. Vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30 %.
Le calcul de vos revenus bruts s’effectue de la façon suivante :
Montant des loyers encaissés
– charges incombant au locataire
+ montant des dépenses incombant au propriétaire et mises à la charge du locataire
+ subventions et indemnités perçues.
Attention, vous ne pouvez prétendre au régime simplifié micro-foncier si :
Vous bénéficiez du régime monuments historiques,
Vous possédez votre immeuble en nue-propriété,
Vous avez opté pour un dispositif vous faisant bénéficier d’une déduction au titre de l’amortissement, ou de déductions spécifiques,
Vous détenez cet immeuble par le biais de parts d’une SCI,
Vous détenez cet immeuble par le biais d’une SCPI et il bénéficie d’un régime particulier ou fait l’objet d’un amortissement,
Vous percevez seulement des revenus fonciers provenant de vos parts d’une société immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés ou le FPI (fonds de placement immobilier),
Vous avez bénéficié de la réduction prévue en faveur des travaux réalisés dans les logements touristiques.
Régime réel
Concerne les revenus de plus de 15 000 €, ou les propriétaires souhaitant déduire des travaux. Vous devrez remplir la déclaration annexe 2044 et reporter le montant calculé sur votre feuille de déclaration d’impôts. En plus des charges qui sont déductibles des revenus au régime micro-foncier, le régime réel permet :
D’amortir le bien à hauteur d’environ 3 % de sa valeur par an,
De déduire les frais d’acquisition (frais de notaires et honoraires d’agence) s’il y a lieu.
Revenus fonciers provenant d’une location meublée ou saisonnière
On entend par location meublée un logement ne nécessitant pas l’apport de meubles par le locataire pour y vivre normalement. Les revenus émanant d’une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour effectuer votre déclaration, vous avez le choix entre deux catégories :
Le régime Micro-Bic
Concerne les loueurs de meublés qui ont le statut de micro-entreprise dont le bénéfice imposable ne dépasse pas 72 600 € hors taxes. Ou 176 200 € lorsqu’il s’agit de locations de chambres d’hôtes ou meublés de tourisme classés. Vous ne pouvez pas déduire les charges.
Vous bénéficiez d’un abattement de 50 %, et même 71 % lorsque le bien immobilier est classé meublé de tourisme.
Le régime réel
Ceux qui, en revanche, dépassent le seuil de 72 600 € de revenus locatifs seront soumis au régime de bénéfice réel. Le revenu net imposable est déterminé en déduisant les frais et charges de l’ensemble des revenus.
Quelle différence y a-t-il entre le statut de loueur professionnel et non professionnel ?
Si vous avez le statut de loueur en meublé professionnel, les éventuels déficits s’imputent sur le revenu global et sont reportables pendant six ans.
Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel sont, quant à eux, déductibles des revenus locatifs et reportables pendant dix ans.
Par ailleurs, en LMNP, les biens entrent dans l’assiette de calcul de l’IFI (Imposition sur la fortune immobilière). Ce qui n’est pas le cas en LMP, puisque les biens sont considérés comme professionnels et à ce titre, exonérés.
Une autre différence porte sur l’imposition des plus-values à la revente.
Comment choisir le bon régime fiscal lorsque c’est possible ?
Au moment d’opter pour un régime fiscal en particulier, vous devez réfléchir à celui qui sera le plus avantageux pour vous. Notamment en matière d’amortissement. Sachant que parfois, votre choix vous engagera sur la durée.
Ainsi, le régime micro-foncier, est celui qui vous est attribué par défaut si vous louez un logement nu. Et il est important de savoir que si vous y renoncez et préférez le régime réel, votre décision sera irrévocable durant 3 ans.
Faire le bon choix n’est pas aussi facile que cela peut le paraître. Pour cette raison, vous ne devez jamais hésiter à solliciter un professionnel afin de vous aider à y voir clair et ne pas vous tromper.
Mieux, vous pouvez avoir l’esprit parfaitement tranquille en confiant votre bien à un gestionnaire locatif. Celui-ci s’occupe alors pour vous de tout ce qui a trait à la déclaration de revenus, la fiscalité et la taxe foncière notamment. Investir dans l’Ancien n’intervient pas uniquement que dans le processus de prospection et d’acquisition de biens immobiliers. Nos équipes d’experts assurent également une prestation d’accompagnement juridique et financier. Et également de gestion, afin de devenir votre partenaire efficace dans tous les domaines de votre activité de propriétaire d’un immeuble de rapport.
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