Commencer en investissant dans l’immobilier ancien ?
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Commencer en investissant dans l’immobilier ancien ?

Vous envisagez de vous aventurer dans l'investissement immobilier mais vous ne savez pas quel chemin emprunter ? Vous vous demandez s'il vaut mieux opter pour une propriété neuve ou une ancienne ? Cet article est conçu pour vous montrer pourquoi démarrer avec un bien immobilier ancien pourrait s'avérer être un choix judicieux pour votre première acquisition.

L'immobilier ancien concerne les biens construits il y a plus de cinq ans, ayant déjà été occupés ou mis en location. Constituant la plus grande partie du marché immobilier français, il recèle d'opportunités pour les investisseurs novices.

Nous allons explorer ensemble les avantages et les inconvénients liés à ce type d'investissement, ainsi que les critères essentiels à considérer pour que votre investissement soit couronné de succès.

Pourquoi choisir l'immobilier ancien pour un premier investissement ?

Investir dans l'immobilier ancien offre de multiples avantages, surtout pour ceux qui se lancent. Voici pourquoi cela peut être une judicieuse décision :

Une entrée plus accessible sur le marché immobilier

L'acquisition de biens immobiliers anciens est souvent plus abordable que celle des biens neufs, en raison des variations de prix dues à l'état du bien et de sa localisation. Selon l'INSEE, au troisième trimestre 2023, le prix moyen au mètre carré dans l'ancien était de 2 140 euros en France, alors qu'il atteignait 3 050 euros pour les biens neufs.

Cela réduit significativement la somme nécessaire pour l'apport personnel et le prêt immobilier, facilitant ainsi l'accès à la propriété.

Potentiel de valorisation et travaux de rénovation

Les biens immobiliers anciens offrent l'opportunité d'effectuer des rénovations visant à améliorer leur confort, leur performance énergétique et leur esthétique. Ces améliorations peuvent accroître la valeur de votre propriété et vous permettre de la louer à un tarif plus élevé, optimisant votre rentabilité locative.

En outre, des dispositifs comme la loi Denormandie, encouragent la rénovation d'habitats anciens dans certaines zones, en proposant une réduction d'impôt pouvant atteindre jusqu'à 21 % du prix d'achat.

Avantages fiscaux spécifiques à l'immobilier ancien

Investir dans l'ancien ouvre droit à des avantages fiscaux exclusifs. Opter pour le régime réel d'imposition vous permet de diminuer vos revenus fonciers grâce à la déduction des charges de votre investissement, telles que les intérêts d'emprunt ou les frais de rénovation.

Cela se traduit par une réduction notable de votre imposition sur le revenu et des prélèvements sociaux. Par exemple, le dispositif Malraux vous octroie une réduction d'impôt de 22 % ou 30 % des dépenses engagées dans la restauration d'un bien ancien situé dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection patrimoniale.

Les critères essentiels pour réussir son investissement dans l'ancien

Investir dans l'immobilier ancien requiert une approche méthodique. Pour que votre projet soit fructueux et pour éviter les désagréments, il est crucial de considérer divers éléments.

Ci-dessous, découvrez les critères clés pour un investissement réussi dans l'ancien:

Sélectionner rigoureusement l'emplacement du bien

L'emplacement est décisif dans le succès d'un investissement immobilier. Il influence directement la demande locative, le niveau des loyers, la plus-value potentielle du bien et la facilité à le revendre. Optez pour des secteurs avec un fort potentiel économique, démographique et touristique, et où les transports en commun sont aisément accessibles.

Des plateformes spécialisées, telles que [Flatlooker] ou [Patrimoine Store], peuvent vous orienter dans la sélection de l'emplacement idéal pour votre investissement.

Évaluer le montant des travaux de rénovation

L'achat d'un bien immobilier ancien entraîne souvent la nécessité de le rénover pour le mettre aux normes, améliorer son confort, sa performance énergétique et son esthétisme. Ces travaux représentent un investissement significatif qu'il est essentiel d'anticiper et de budgetiser. Respectez également les normatives d'urbanisme et les obligations légales, telles que le diagnostic amiante ou le diagnostic de performance énergétique.

Pour vous guider dans cette démarche, il est recommandé de consulter des professionnels expérimentés comme [Groupe Créquy] ou [Investir dans l'ancien].

Calculer la rentabilité potentielle de l'investissement

La rentabilité d'un investissement immobilier dans l'ancien s'évalue en comparant les revenus locatifs annuels au prix d'achat du bien, en y ajoutant les frais annexes (frais de notaire, agence, travaux...). Cette opération donne le taux de rentabilité brute, qui peut être précisé en considérant les charges, les impôts et les potentiels avantages fiscaux.

Pour estimer cette rentabilité, vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne proposés par [PAP] ou [Manda].

Commencer par l'immobilier ancien : avantages et inconvénients

Investir dans l'immobilier ancien est considéré comme une approche judicieuse pour débuter dans l'investissement immobilier. Cependant, il est crucial de peser les avantages contre les défis potentiels et risques associés.

Voici une vue d'ensemble des principaux avantages et inconvénients liés à ce type d'investissement :

Avantages du marché de l'immobilier ancien

L'immobilier ancien comporte plusieurs avantages distincts par rapport au neuf, notamment :

  • Le prix : Les propriétés anciennes coûtent, en moyenne, 20 à 30 % moins cher que les constructions neuves, permettant ainsi de diminuer à la fois le montant du crédit immobilier et de l'apport personnel.
  • Le charme et la localisation : Ces biens ont souvent un caractère unique qui attire les locataires et acheteurs. Leur emplacement est généralement plus avantageux, comme les centres-villes ou quartiers prisés.
  • La possibilité de valorisation : Rénover une propriété ancienne offre l'opportunité d'améliorer son confort, sa performance énergétique et son esthétisme. Cette valorisation peut augmenter le prix de vente et le loyer, renforçant la rentabilité de l'investissement.
  • Les aides financières : Les propriétés anciennes peuvent être éligibles à des aides financières pour la rénovation, telles que l'éco-PTZ, MaPrimeRénov', ou encore le programme Louer mieux de l'ANAH. Elles peuvent également profiter de dispositifs fiscaux avantageux, tels que la loi Denormandie ou le dispositif Malraux, pour réduire l'impôt sur le revenu.

Les défis et inconvénients de l’investissement dans l’ancien

Investir dans l'immobilier ancien présente également certaines difficultés et inconvénients :

  • Les travaux : Les biens anciens nécessitent souvent d'importantes rénovations pour se conformer aux normes actuelles et aux attentes des locataires. Ces travaux représentent un investissement conséquent, qu'il est essentiel d'anticiper.
  • Les charges élevées : Généralement, les charges associées aux propriétés anciennes, telles que le chauffage, l'entretien ou les frais de copropriété, sont plus importantes que celles des nouveaux bâtiments, ce qui peut affecter la rentabilité de l'investissement.
  • La fiscalité plus lourde : La fiscalité applicable aux biens anciens, incluant la taxe foncière, les frais de notaire ou la plus-value à la revente, peut être plus onéreuse que pour les biens neufs, réduisant ainsi la marge bénéficiaire de l'investisseur.

Conclusion

Comme vous pouvez le constater, opter pour un investissement dans l'immobilier ancien constitue une excellente entrée en matière dans le monde de l'investissement immobilier. Cette option séduit par ses prix plus attractifs, son potentiel de valorisation significatif, et ses avantages fiscaux non négligeables. Toutefois, il est crucial d'être attentif aux travaux nécessaires, aux frais courants et à la fiscalité en vigueur.

Pour que votre investissement soit une réussite, il est essentiel de prêter une attention particulière au choix de l'emplacement, à une évaluation précise des travaux à effectuer, et à une estimation rigoureuse de la rentabilité envisageable. Dans l'éventualité où vous souhaiteriez être épaulé durant cette aventure, n'hésitez pas à faire appel à des professionnels de l'immobilier. Leur expertise sera précieuse pour vous orienter et vous aider à dénicher le premier investissement parfait pour votre.

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