Ces villes où le risque de vacance locative a progressé
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Ces villes où le risque de vacance locative a progressé

Lorsqu’on se lance dans l’investissement locatif, il y a un risque non négligeable à considérer : la vacance locative. De quoi s’agit-il ? Quelles en sont les conséquences pour l’investisseur ? Nous répondons à ces questions ci-dessous.

Nous évoquerons aussi les nouvelles tendances du marché locatif afin de vous éviter de tomber dans cette difficulté. Et nous ferons un tour des villes où la vacance locative est élevée.

La vacance locative : explications

Alors qu’il est courant d’entendre qu’il y a une pénurie de logements en France, 8,4 % du parc français est inoccupé, soit 3 116 000 habitations sur les 37 millions existantes. Mais l’INSEE, à l’origine de ces chiffres, précise que ce sont les logements abordables qui manquent sur le marché de l’immobilier.

Définition générale

On entend par vacance locative le fait qu’un bien à louer est inoccupé, entre deux locataires, pour une certaine durée. C’est un risque à considérer, car il va réduire le rendement locatif du fait du manque de loyer perçu.

Plus du quart des logements vacants sont des logements en mauvais état. Mais il ne faut pas oublier non plus que l’emplacement de ces logements compte aussi : pas ou peu de transports en commun, de services de proximité ou de commerce, etc.

Définition fiscale

Pour le fisc, un logement vacant est un bien locatif qui est vide depuis au minimum un an à compter du 1er janvier de l’année d’imposition. Donc pour cette année 2022, le logement doit être inoccupé depuis au moins le 1er janvier 2021. Et le logement doit aussi être inoccupé moins de 90 jours consécutifs dans l’année.

Conséquences de la vacance locative

Au-delà de l’évidente perte de revenu lorsqu’un logement à louer est vide, le propriétaire peut se voir soumis à la Taxe sur les Logements Vacants - TLV.

Elle vise les logements non occupés moins de 90 jours consécutifs.

Le propriétaire-bailleur est exonéré s’il fait des travaux structurels nécessaires, des travaux d’installation ou rénovation liés à l’isolation, l’électricité, l’eau ou le chauffage et donc rendant le logement inhabitable.

Le cas échéant, il sera soumis à cette taxe :

      15 % de la valeur locative du bien la 2e année de vacance,

      25 % les années suivantes et

      9%de frais ajoutés par l’État.

Avantage en cas de vacance locative

Le propriétaire étant soumis à la taxe foncière, il s’agit d’une charge supplémentaire en cas de vacance locative. Mais en cas de vacance supérieure à 3 mois et s’il en fait la demande, il peut obtenir un dégrèvement partant du premier jour du mois suivant le début de la vacance jusqu’à ce que la vacance prenne fin (dernier jour du mois).

 

 

Les tendances du marché locatif en 2022

La pandémie a fortement changé la donne du marché immobilier en France, qu’il soit locatif ou pour une résidence principale.

2020 – 2021 : des grands bouleversements

Ces deux années ont eu des conséquences nombreuses sur le marché locatif dont :

      Une augmentation certaine des loyers impayés,

      Des fins de bail anticipées du fait des nombreuses pertes d’emplois,

      Des vacances locatives allongées pour les petites surfaces, notamment, destinées aux étudiants du fait des cours à distances nombreux dans les universités,

      Une hausse de l’attractivité des villes au cadre de vie agréable.

De nouvelles attentes

La demande des locataires a été modifiée par les confinements successifs, que ce soit en ville, ou en campagne et banlieue :

      Un appartement avec un extérieur est très demandé,

      Cour ou jardin sont recherchés pour les maisons de ville,

      La colocation est très tendance donc un grand appartement avec plusieurs chambres est aussi très demandé.

Les locataires recherchent plus d’espace intérieur et des espaces verts. Par conséquent, le risque de vacance locative risque d’augmenter si votre investissement locatif ne tient pas compte de ces nouveaux critères.

Un nouveau DPE

Depuis son entrée en vigueur en juillet 2021, le nouveau DPE – Diagnostic de Performance Énergétique -, a une valeur juridique. Ainsi la responsabilité du propriétaire est engagée face au locataire et aux informations contenues dans ce DPE.

Mais surtout, la nouvelle classification énergétique des logements fait que ceux qui sont dits « passoires thermiques », notés F et G (sur une échelle allant de A à G), devront être rénovés d’ici 2028.

À partir de 2023, ceux qui affichent une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2/an, notés G, ne pourront plus être loués.

En 2028, ce sont les biens en classe F qui subiront cette interdiction.

Donc pour éviter une vacance locative dès cette année, mieux vaut être sûr de la qualité du bien dans lequel vous investissez.

Ou bien, vous êtes prêt à effectuer les travaux d’amélioration nécessaires. Des aides comme MaPrimeRenov’ ou le dispositif de réduction fiscale comme la Loi Denormandie (c’est la Loi Pinel de l’ancien !) peuvent vous aider à envisager ces travaux.


Statistiques

Il s’agit de logements laissés vides depuis plus de 2 ans. Ce seuil a été choisi pour établir les statistiques ci-dessous, car, au-delà, le propriétaire est redevable de la TLV - Taxe sur les Logements Vacants.

La liste que nous vous proposons répertorie les villes où la vacance locative de plus de 2 ans est la plus importante et n’est pas exhaustive :

      53 villes de plus de 200 000 habitants sont concernées,

      367 villes de moins de 200 000 habitants ont été répertoriées et

      Paris, Lyon et Marseille ont été classées selon leurs arrondissements (au-dessus de 200 000 habitants).

 

Pourcentage des logements vides dans les villes de plus de 200 000 habitants :

 


Villes

Nombre de logements

% logements vacants

depuis au moins 2 ans

% logements vacants

1

Marseille 2e

14 145

6,3 %

19,2 %

2

Marseille 1er

22 981

6,1 %

17,8 %

3

Saint-Étienne

83 600

4,9 %

16,8 %

4

Marseille 3e

20 112

4,3 %

16,9 %

5

Paris 8e

28 131

4,2 %

13,7 %

6

Marseille 15e

24 183

4,2 %

12,1 %

7

Marseille 14e

18 405

3,4 %

13,2 %

8

Marseille 6e

27 897

3,1 %

14,4 %

9

Marseille 5e

29 096

3,1 %

14,3 %

10

Paris 1er

13 300

3,1 %

12,3 %

11

Lille

113 703

3,0 %

15,3 %

12

Marseille 7e

22 462

2,8 %

10,6 %

13

Paris 2e

17 500

2,7 %

11,2 %

14

Marseille 11e

21 314

2,4 %

8,1 %

15

Paris 6e

32 543

2,4 %

10,0 %

 

Source : Ministère de la Transition écologique

 

Pourcentage des logements vides dans les villes de moins de 200 000 habitants :

 


Villes

Nombre de logements

% logements vacants

depuis au moins 2 ans

% logements vacants

1

Tarbes

24 536

10,7 %

22,9 %

2

Vierzon

13 767

9,4 %

17,9 %

3

Nevers

17 246

9,2 %

18,6 %

4

Roanne

18 937

8,6 %

20,0 %

5

Montluçon

20 493

8,5 %

18,1 %

5

Le Puy-en-Velay

11 400

8,2 %

18,3 %

6

Vichy

21 343

7,7 %

17,6 %

7

Valenciennes

23 488

7,7 %

20,7 %

 

Source : Ministère de la Transition écologique

Avec plus de 3 millions de logements vides en France, c’est 63 % de plus en 40 ans et 1,1 million de logements inoccupés depuis 2 ans. Les attentes différentes des locataires depuis la pandémie et le nouveau DPE ne font qu’ajouter au risque de vacance locative.

Ce risque doit être sérieusement considéré pour être évité lors d’un investissement locatif.

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