Investir à Narbonne : rentabilité, quartiers, perspectives dans le quartier de la Gare

Situé au cœur des connexions ferroviaires et routières de la ville, le quartier de la Gare à Narbonne bénéficie d’un emplacement stratégique. Très bien desservi et en mutation progressive, il attire autant les actifs en transit, les étudiants que les voyageurs réguliers. Avec une forte demande locative et des prix encore accessibles, investir à Narbonne dans le quartier de la Gare permet d’obtenir une bonne rentabilité locative, particulièrement en LMNP. Idéal pour un investissement locatif clé en main, dans l’ancien ou dans des biens déjà rénovés.

Prix moyen au m2: 1 996 €

Rentabilité brute: 6,9 %

Pourquoi investir à Narbonne dans le quartier de la Gare ?

• Le prix moyen au m² autour de la Gare de Narbonne est compris entre 1 600 et 2 000 €/m², avec des écarts selon l’état des immeubles (beaucoup de bâtis anciens 1900 à rénover).
  
• La rentabilité locative brute y est souvent comprise entre 7 % et 9 %, avec des opportunités sur les petites surfaces et les immeubles de rapport.
  
• Un studio ou T1 se négocie entre 50 000 et 65 000 €, avec un loyer de 420 à 480 €/mois, soit une rentabilité brute de 8 % à 9 %.
  
• Un T2 ou T3 coûte entre 75 000 et 100 000 €, avec des loyers entre 550 et 650 €/mois, pour une rentabilité brute autour de 7 %.
  
• Le quartier est dynamique, central, bien desservi, très apprécié par les étudiants, les jeunes actifs et les voyageurs (proximité immédiate de la gare SNCF, à 10 min à pied du centre historique).
  
• La demande locative est forte, notamment pour des meublés ou des logements en courte durée (zone sans encadrement, souplesse réglementaire). Vacance faible si logement propre et bien présenté.
  
• Les colocations en T4/T5 sont pertinentes ici : pour un bien acheté 110 000 à 130 000 €, le loyer cumulé peut atteindre 950 à 1 100 €/mois, soit une rentabilité brute de 8 % à 10 %.
  
• Le régime LMNP au réel est particulièrement adapté (amortissement des murs et du mobilier), tout comme le déficit foncier sur des biens à rénover, avec possibilité de créer plusieurs lots dans un même immeuble.
  
• Le quartier est en zone B2, donc non éligible au Pinel, mais cela ne freine pas les stratégies de rendement pur ou de cash-flow.
  
• En résumé : le quartier de la Gare à Narbonne est une zone idéale pour investir dans l’ancien, avec des prix accessibles, une demande locative soutenue, et une rentabilité nette optimisable, notamment en meublé ou en colocation.

Quels types de biens acheter dans le quartier de la Gare ?

Studios, T2 et immeubles anciens à rénover

Le bâti est majoritairement ancien, avec des immeubles de caractère offrant une bonne rentabilité locative après rénovation. Les studios et T2 sont les plus recherchés, notamment s’ils sont meublés et situés dans les rues proches de la gare.

Un excellent rendement dans l'ancien

Le calcul du rendement locatif dans ce quartier montre souvent des taux entre 6 % et 8 % brut, voire davantage pour les biens optimisés (meublés, colocation, courte durée). L’offre étant encore abordable, c’est une opportunité d’investir dans l’ancien à fort potentiel.

Ancien rénové vs neuf : l’avantage de l’ancien

Peu de programmes neufs sont disponibles ici, mais l’ancien avec travaux permet d’obtenir un prix d’achat plus bas et de valoriser son bien avec une rénovation ciblée, tout en profitant de dispositifs comme le déficit foncier, idéal pour les profils fiscalisés.

Quels projets urbains valorisent le quartier de la Gare ?

Réaménagement de l’environnement de la gare

Le plan de requalification urbaine autour de la gare prévoit la valorisation des abords, l’aménagement d’espaces publics et l’amélioration des mobilités douces. Cela va mécaniquement renforcer l’attractivité du quartier.

Connexion renforcée au centre-ville et aux pôles d’emploi

La dynamique de centralisation des transports urbains autour de la gare fait de ce quartier un hub stratégique, notamment pour les étudiants ou travailleurs mobiles. Cela contribue à une hausse progressive des valeurs locatives.

Notre avis sur investir à Narbonne dans le quartier de la Gare : quel profil d’investisseur ?

LMNP et location meublée courte durée

Avec un turnover locatif important, le quartier est parfait pour des locations en LMNP, que ce soit à destination de professionnels, étudiants ou touristes.

Investisseurs orientés rendement

Les prix bas à l’achat, couplés à des loyers stables, assurent une bonne rentabilité locative, notamment dans l’ancien rénové. C’est un secteur idéal pour un investissement locatif clé en main ou optimisé fiscalement.

Patrimonial à long terme avec potentiel de valorisation

Le quartier devrait bénéficier de la requalification des espaces publics et du développement des mobilités, ce qui en fait également un bon pari pour les investisseurs patrimoniaux sur le long terme.