Simulateur d'investissement locatif

La rentabilité brute rapporte les loyers annuels au prix d'achat. La rentabilité nette retire la vacance, les charges non récupérables, la taxe foncière, la gestion et l'assurance, et rapporte le résultat au coût total du projet (frais de notaire, travaux et honoraires compris). La rentabilité nette d'impôt déduit en plus l'impôt de la première année.

Le cash-flow est ce qu'il reste chaque mois une fois les loyers encaissés, les charges, la mensualité de crédit et l'impôt payés. Un cash-flow positif signifie que le bien se finance seul. Le taux d'autofinancement compare les loyers nets de charges à l'annuité du crédit : à 100 %, les loyers couvrent entièrement le crédit.

En location nue, le micro-foncier applique un abattement de 30 % et le réel permet de déduire les charges, les intérêts et les travaux. En meublé, le micro-BIC applique un abattement de 50 % et le LMNP au réel permet en plus d'amortir le bien, les travaux et le mobilier, ce qui efface souvent l'impôt sur les loyers pendant de nombreuses années. Le simulateur compare les quatre régimes avec vos hypothèses.

Le taux de rendement interne mesure la rentabilité annuelle de l'apport investi, en tenant compte des cash-flows de chaque année et du produit de la revente, impôt sur la plus-value déduit. Il permet de comparer l'investissement à d'autres placements.

Les loyers sont diminués des charges, des intérêts, de l'assurance de prêt, de la CFE et des frais de comptabilité, puis de l'amortissement : le bâti sur 30 ans (85 % du coût d'acquisition, le terrain ne s'amortit pas), les travaux sur 15 ans et le mobilier sur 7 ans. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : l'excédent est reporté sur les années suivantes. À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Oui. Le prix de vente suit le taux de revalorisation choisi. La plus-value est calculée avec les forfaits de 7,5 % pour les frais d'acquisition et de 15 % pour les travaux après cinq ans, les abattements pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans) et la surtaxe au-delà de 50 000 €. Une revente avant la fin du crédit intègre les indemnités de remboursement anticipé.

Les calculs reprennent les règles fiscales en vigueur et un tableau d'amortissement mois par mois, mais ils dépendent des hypothèses saisies : loyer de marché, vacance, charges, évolution des prix. L'impôt est calculé à votre tranche marginale, sans recalcul de tranche. Pour un projet précis, faites valider le loyer, le budget travaux et la stratégie fiscale par un expert.