La location meublée non professionnelle (LMNP) connaît en France un regain d’intérêt. Investir aujourd’hui dans un immeuble de rapport permet à n’importe quel contribuable français de se constituer rapidement un patrimoine immobilier. Tout en profitant d’une fiscalité LMNP attractive. Toutefois, investir dans une niche immobilière comme la LMNP nécessite un bon niveau d’information. Que recouvre alors le terme d’immeuble de rapport et à quoi correspond le statut LMNP ? Ce guide élaboré par nos experts vous apporte des réponses éclairées sur ces diverses questions usuelles.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport aussi appelé « immeuble locatif » ou « immeuble à loyer » se caractérise par le regroupement en lots de plusieurs logements meublés détenus par un même propriétaire. Ces deux critères cumulatifs permettent ainsi de distinguer l’immeuble de rapport de l’immeuble en copropriété. Un immeuble de rapport se prévaut avant tout d’une rentabilité locative élevée. Grâce, notamment, à des niches fiscales avantageuses, comme la fiscalité LMNP.
Il n’est pas anodin que ce type d’investissement immobilier locatif soit autant prisé des promoteurs immobiliers français. En effet, un immeuble de rapport peut être détenu aussi bien par un particulier que par un professionnel ou un promoteur immobilier. Comme c’est le cas dans tout contrat de location à usage d’habitation, il permet de bénéficier périodiquement du versement d’un loyer au titre de chaque logement.
Qu’entend-on exactement par statut LMNP ?
Ce statut, qui existe depuis 1949, s’obtient en qualité de loueur en meublé non professionnel. Si la LMNP et sa fiscalité attirent autant, c’est en raison du côté incitatif de cette dernière. En langage chiffré, il permet de toucher une rentabilité locative moyenne d’environ 5 % brute, avec un minimum de 2 % si l’on s’y prend bien. Bien sûr, certaines conditions sont requises pour en bénéficier. Elles sont au nombre de trois et concernent :
- La proposition de logements locatifs meublés,
- Le respect du seuil maximal annuel de loyers fixé à 23 000 €,
- Le respect de la limitation des revenus locatifs issus de tout investissement LMNP à moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
En apparence, ces conditions paraissent assez contraignantes. Notez toutefois qu’elles sont atténuées par les avantages que procure la constitution d’un patrimoine immobilier en LMNP.
Quels sont les avantages d’investir dans un immeuble de rapport en LMNP ?
L’investissement immobilier locatif présente plusieurs points forts. Ceux-ci contribuent à son attractivité sur le marché de la location et auprès des investisseurs débutants et expérimentés.
Un prix d’achat avantageux
L’arme de séduction ultime dont se prévaut l’immeuble de rapport en LMNP se trouve être son prix d’achat. En effet, l’achat d’un bien immobilier de ce type sur le marché locatif revient nettement moins cher que l’acquisition de logements séparés. Le regroupement en lot de ces derniers permet d’effectuer des économies sur le prix au mètre carré. C’est aussi pourquoi ce type d’investissement immobilier locatif convient aux investisseurs débutants et à ceux qui ne disposent pas d’un budget illimité.
Des frais de fonctionnements réduits
L’un des principaux écueils liés à l’acquisition de logements dans plusieurs immeubles se trouve être les frais de fonctionnement exorbitants. Ces dépenses en chaîne pèsent dans les comptes et agissent négativement sur la rentabilité locative. À l’inverse, un immeuble de rapport en LMNP permet de réduire drastiquement ces frais. Cette dilution des frais se remarque au moment de remplir les formalités administratives. Il est en effet possible de réaliser entre 7 et 8 % d’économie sur la valeur de l’immeuble.
Une rentabilité locative élevée
La constitution d’un patrimoine immobilier est logiquement appelée à générer un retour sur investissement positif. Dans le cadre d’un immeuble de rapport en LMNP, l’investisseur peut s’attendre à une rentabilité locative élevée. En cause, la faible imposition foncière. En effet, le statut de loueur en meublé non professionnel permet de bénéficier d’une faible imposition des loyers, ce qui augmente mécaniquement la courbe de la profitabilité.
Une gestion simplifiée
La gestion simplifiée d’un immeuble de rapport en LMNP se ressent dès l’accomplissement des formalités administratives. Mais aussi au regard de la configuration du parc immobilier. En effet, le regroupement des logements en un lieu unique, contrairement aux lots séparés, peut dispenser de recourir à une agence de gestion locative. En outre, la mono-propriété ne nécessite aucune consultation, contrairement à la gestion en copropriété qui implique l’existence d’un syndic.
Une revente rentable des lots séparés
En cas de revente en lots séparés, vous effectuerez certainement plus de profit. En effet, l’achat d’un immeuble de rapport en LMNP fait que le prix de revient des logements est inférieur aux tendances du marché locatif. Par contre, à la revente et en lots séparés, le propriétaire dispose d’une marge confortable pour négocier ses logements au prix du marché. Cela garantit une meilleure plus-value, ce qui maximise a posteriori le retour sur investissement.
Comment assurer la rentabilité de votre immeuble de rapport en LMNP ?
Investir dans un immeuble de rapport en LMNP ne peut s’assimiler à un long fleuve tranquille. Pour garantir une rentabilité positive à long terme, certaines règles sont de rigueur.
Privilégier un immeuble situé au sein d’un quartier attractif et dynamique
Ce n’est un secret pour personne, le marché de l’immobilier se nourrit de l’attractivité et du dynamisme. Autrement dit, un logement ou un immeuble de rapport situé dans un quartier très demandé et bien desservi aura toujours la cote. Tant auprès des locataires que de potentiels acheteurs. C’est dire qu’au moment de se lancer dans ce type d’investissement, il faut bien sonder les zones et privilégier celles qui sont stratégiques.
Se renseigner sur le marché locatif
Avant d’en arriver à la signature d’un contrat d’achat, demandez-vous où il est le plus judicieux d’investir. La question n’a rien d’anodin. Vous devez vous lancer à la pêche aux infos telles que le prix du mètre carré, les projets d’urbanisation de la zone. Tout comme les loyers moyens perçus ainsi que le coût des récentes transactions immobilières. Ces informations revêtent une importance capitale, tant elles vous donneront une indication claire sur le pouvoir d’attraction du quartier. À plusieurs égards, elles conditionnent la viabilité du patrimoine immobilier que vous cherchez à acquérir.
Estimer l’état général de l’immeuble
Il n’est pas question que vous fassiez une offre pour un immeuble de rapport en situation de dégradation avancée. Vérifiez l’état des installations telles que la toiture, la plomberie et l’isolation. Effectuez des visites et faites-vous accompagner d’experts immobiliers pour déceler les éventuels vices cachés. Aussi, dans la formulation de votre offre d’achat, chiffrez tout ce qui vous semble dévaloriser le bien. Cela, afin d’amortir les dépenses à effectuer en réparation et en restauration.
Anticiper la gestion en lots de votre bien immobilier
Attention à ne pas sous-estimer les contraintes auxquelles vous ferez face dans le cadre d’une gestion en lots de votre futur patrimoine immobilier. Au-delà du fait de savoir où investir, il est primordial d’anticiper sur les facteurs handicapants, de sorte à protéger très tôt votre investissement. Pour ce faire, renseignez-vous sur l’état des installations électriques, de l’électroménager éventuel et de la serrurerie. Cette démarche vise aussi à assurer l’habitabilité des logements, puisque s’ils ne le sont pas, vous aurez du mal à percevoir des loyers rentables. Enfin, souvenez-vous que vous devrez déclarer les lots auprès de l’administration fiscale.
