4ème arrondissement de Marseille

Investir dans l’ancien à Marseille 4^ème arrondissement : un secteur résidentiel prisé

Le 4^ème arrondissement de Marseille, situé à l’est du centre-ville, est composé de quatre quartiers : Les Chutes-Lavie, Les Chartreux, La Blancarde et Les Cinq-Avenues. Cet arrondissement offre un cadre de vie agréable, caractérisé par ses espaces verts, comme le parc Longchamp, ses rues calmes et résidentielles, et ses nombreux commerces de proximité. Bien desservi par les transports en commun (métro, tramway et bus), il attire aussi bien les familles que les jeunes actifs.

Le marché immobilier du 4^ème arrondissement est diversifié, avec une majorité d’appartements anciens dans des immeubles haussmanniens ou des résidences des années 1960-1970. Les prix y restent accessibles comparés à d’autres secteurs de Marseille, ce qui en fait une zone prisée pour l’investissement locatif et l’accession à la propriété.

• Prix moyen au mètre carré : environ 3 200€, avec des variations selon les quartiers. Les Cinq-Avenues et La Blancarde sont légèrement plus chers, tandis que Les Chutes-Lavie restent plus abordables.
• Fourchette de prix : de 2 800€ à 4 000€ du m2, selon l’état du bien et sa localisation précise.

Le 4^ème arrondissement bénéficie d’une demande locative dynamique grâce à plusieurs facteurs :

• La proximité du centre-ville : idéale pour les jeunes actifs qui recherchent un cadre résidentiel tout en restant proches de leur lieu de travail.
• Les étudiants : le quartier des Cinq-Avenues, en particulier, est apprécié pour sa proximité avec des établissements d’enseignement supérieur et sa bonne desserte en transports.
• Les familles : séduites par les espaces verts, les écoles et les infrastructures du quartier, comme les centres sportifs et culturels.

Les biens les plus recherchés pour la location sont les T2 et T3, avec une bonne rotation des locataires et une rentabilité intéressante pour les investisseurs.

Le 4^ème arrondissement de Marseille offre ainsi un compromis idéal entre qualité de vie et accessibilité, faisant de cette zone un secteur stratégique pour l’investissement immobilier.

Une architecture

L’architecture du 4^ème arrondissement de Marseille reflète son histoire et sa diversité. Ce secteur est marqué par une forte présence d’immeubles haussmanniens et de bâtiments bourgeois, notamment autour des Cinq-Avenues et du boulevard Longchamp, où l’on retrouve des façades élégantes avec balcons en fer forgé et moulures soignées. Plus à l’est, dans des quartiers comme La Blancarde et Les Chutes-Lavie, les immeubles des années 1950 à 1970 dominent offrant des logements spacieux et fonctionnels.

Enfin l’arrondissement abrite également quelques maisons de ville, vestiges de son passé rural, et des résidences modernes issues des récentes rénovations urbaines.

Cette mixité architecturale confère au 4^ème arrondissement un caractère unique, capable de séduire autant les amateurs de biens anciens avec du cachet que ceux à la recherche d’appartements plus contemporains et pratiques.

Le profil locatif et résidentiel du 4^ème arrondissement de Marseille

Le 4^ème arrondissement de Marseille attire une population variée, à la fois familiale et urbaine, grâce à son équilibre entre tranquillité résidentielle et proximité avec le centre-ville. On y trouve une majorité de familles, séduites par les nombreuses écoles, les espaces verts comme le parc Longchamp, et les infrastructures culturelles et sportives. Les jeunes actifs et étudiants sont également présents, particulièrement dans des quartiers comme Les Cinq-Avenues et La Blancarde, qui bénéficient d’une excellente desserte en transports en commun (métro, tramway et bus).

Côté locatif, la demande est soutenue pour des biens type T2 et T3, adaptés à une clientèle étudiante ou de jeunes couples. Les T4 et plus grands intéressent davantage les familles à la recherche de logements spacieux. Avec un marché locatif stable et une mixité sociale, le 4^ème arrondissement représente un secteur stratégique pour les investisseurs, offrant une bonne rotation des locataires et un potentiel de valorisation à long terme.

Données du marché immobilier du 4^ème arrondissement

Le 4^ème arrondissement de Marseille présente un marché immobilier attractif pour les investisseurs, caractérisé par des prix abordables et une rentabilité locative intéressante.

Prix au mètre carré : le prix moyen des appartements est d’environ 3 089€ par mètre carré, avec une fourchette variant de 2 100€ à 4 104€ selon les caractéristiques et la localisation du bien.

Rentabilité brute : Les rendements locatifs bruts varient en fonction de la typologie des biens. Par exemple, les studios offrent une rentabilité d’environ 7,30% tandis que les T2 se situent autour de 6,40%.

Ce secteur est particulièrement adapté aux investisseurs recherchant des biens à prix raisonnables avec une bonne rentabilité, notamment pour des projets de location meublée non professionnelle (LMNP). La diversité des quartiers, tels que Les Cinq-Avenues ou La Blancarde, permet de cibler une clientèle variée, des étudiants aux familles, assurant ainsi une demande locative soutenue.

Le 4^ème arrondissement de Marseille offre un cadre propice pour des investissements immobiliers rentables, avec des opportunités adaptées à différents profils d’investisseurs.

Les différents quartiers du 4^ème arrondissement de Marseille : caractéristiques et opportunités

Le 4^ème arrondissement de Marseille regroupe quatre quartiers distincts, chacun offrant des atouts et des opportunités spécifiques pour les investisseurs immobiliers.

Les Cinq-Avenues

Ce quartier dynamique est l’un des plus prisés de l’arrondissement, grâce à son ambiance urbaine et sa proximité avec le parc Longchamp. Les Cinq-Avenues bénéficient d’une excellente desserte en transports (métro, tramway et bus) et d’une forte activité commerciale.

• Prix moyen au mètre carré : environ 3 200€
• Fourchette : 2 500€ et 4 200€.
• Rentabilité brute : estimée à 6,5% ce qui en fait un secteur idéal pour un investissement locatif destiné aux étudiants et jeunes actifs.

La Blancarde

Quartier résidentiel en pleine transformation, La Blancarde séduit par sa tranquillité et ses infrastructures modernes, notamment autour de la gare.

• Le prix moyen au mètre carré : 3 050€
• Fourchette : 2 300 et 4 000€
• Rentabilité Brute : 6,8% pour les petites surfaces, ce secteur particulièrement intéressant pour les familles et les jeunes couples.

Les Chartreux

Les Chartreux, au nord de l’arrondissement, se distinguent par leur ambiance de village et leurs maisons anciennes. Ce quartier résidentiel propose un cadre de vie calme, avec des prix immobiliers plus abordables.

• Le prix moyen du mètre carré : environ 2 900€
• Fourchette : 2 200€ à 3 800€
• Rentabilité brute : autour de 7%, grâce à des biens adaptés à la location étudiante ou familiale.

Les Chutes-Lavie

Ce quartier, historiquement ouvrier, est aujourd’hui en pleine mutation grâce à des projets de rénovation urbaine. Les Chutes-Lavie offrent des prix attractifs qui sont plutôt attractifs.

• Prix moyen au mètre carré : environ 2 700€
• Fourchette : 2 000€ à 3 500€
• Rentabilité brute : elle peut atteindre jusqu’à 7,5%, ce qui attire les investisseurs à la recherche de biens avec un bon rapport qualité/prix et un potentiel de valorisation intéressant.

Chacun des quartiers du 4^ème arrondissement de Marseille présente des spécificités adaptées à différents profils d’investisseurs, qu’il s’agisse de jeunes actifs, de familles ou d’étudiants. Avec des prix accessibles et des rentabilités attractives, cet arrondissement est un terrain idéal pour diversifier un portefeuille immobilier.

Pourquoi investir dans l’ancien à Marseille 4^ème arrondissement

Investir dans l’immobilier ancien dans le 4^ème arrondissement de Marseille offre une combinaison idéale de rentabilité locative et d’opportunités fiscales. Avec des prix au mètre carré attractifs, en moyenne autour de 3 089€, et une rentabilité brute pouvant atteindre 7% dans certains quartiers comme Les Chutes-Lavie, cet arrondissement est parfait pour des projets d’investissement locatif.

Le statut de LMNP est particulièrement avantageux dans ce secteur. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’un régime fiscal optimisé, notamment grâce à l’amortissement comptable des biens et du mobilier, réduisant significativement l’imposition sur les revenus locatifs.

Exemple de réalisation dans le 1^er arrondissement :

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