14ème arrondissement de Marseille

Investir dans l’ancien à Marseille 14 : un arrondissement en mutation avec un fort potentiel attractif

Le 14ᵉ arrondissement de Marseille est un secteur en pleine transformation qui attire de plus en plus d’investisseurs et de résidents. Situé au nord de la ville, il bénéficie d’une position stratégique avec un accès rapide aux autoroutes A7 et A55, facilitant les déplacements vers le centre-ville, les bassins d’emplois et les zones commerciales environnantes. Ce maillage de transports, renforcé par plusieurs lignes de bus et la proximité de la gare de Sainte-Marthe, en fait un secteur privilégié pour les actifs à la recherche de logments abordables et bien desservis.

D’un point de vue immobilier, le 14ᵉ arrondissement se distingue par ses prix attractifs, bien inférieurs à ceux des quartiers plus centraux de Marseille. Ce facteur en fait une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant maximiser leur rentabilité locative. Avec une demande soutenue pour des logements accessibles, notamment de la part des jeunes actifs, des familles et des étudiants, le marché immobilier local affiche un bon taux d’occupation. Les résidences récentes et sécurisées, ainsi que les maisons individuelles avec jardin, sont particulièrement recherchées, offrant ainsi un équilibre entre qualité de vie et accessibilité.

Une identité marseillaise entre tradition et renouveau

Le 14ᵉ arrondissement possède une identité marseillaise bien affirmée, mêlant tradition et renouveau. Historiquement ouvrier et populaire, il conserve un esprit de village à travers ses nombreux quartiers, comme Sainte-Marthe, Le Canet ou Bon-Secours, où l’on retrouve des commerces de proximité, des marchés animés et une vie de quartier chaleureuse. Ce cadre de vie authentique séduit de plus en plus de nouveaux habitants en quête de convivialité et d’un coût de la vie plus abordable que dans le centre.

En parallèle, l’arrondissement profite d’une dynamique de renouvellement urbain, avec plusieurs projets de réhabilitation et de modernisation des infrastructures. Le développement de nouvelles résidences et la rénovation d’anciennes bâtisses contribuent à la montée en gamme progressive du secteur, attirant ainsi des profils variés, des familles aux investisseurs cherchant un placement sécurisé et rentable.

Avec son marché immobilier encore accessible, sa forte demande locative et ses perspectives d’évolution, le 14ᵉ arrondissement de Marseille se positionne aujourd’hui comme un territoire à fort potentiel pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier marseillais.

Une architecture

L’architecture du 14ᵉ arrondissement de Marseille reflète son histoire populaire et son évolution urbaine. Ce secteur se caractérise par un mélange de bâtiments anciens, de résidences récentes et de maisons individuelles, offrant un paysage varié et contrasté. On y trouve des cités ouvrières héritées du passé industriel de Marseille, aux façades typiques et aux cours intérieures, ainsi que des ensembles résidentiels construits dans les années 1960 et 1970. Certains de ces immeubles font l’objet de réhabilitations pour améliorer le cadre de vie et répondre aux nouvelles normes de confort.

À côté de ces logements historiques, de nouvelles résidences modernes et sécurisées émergent, notamment dans des quartiers comme Sainte-Marthe ou Bon-Secours, attirant une population plus diversifiée. L’arrondissement conserve également une dimension plus traditionnelle avec des bastides provençales et des maisons de ville avec jardins, offrant un cadre de vie plus paisible à quelques minutes du centre-ville. Ce mélange architectural, entre ancien et contemporain, témoigne du dynamisme et du renouveau du 14ᵉ arrondissement.

Le profil locatif et résidentiel du 14^ème arrondissement

Le 14ᵉ arrondissement de Marseille présente un profil locatif et résidentiel diversifié, reflétant son attractivité grandissante auprès de différentes catégories de population. Historiquement ouvrier et populaire, ce secteur attire aujourd’hui un large éventail de locataires, allant des jeunes actifs aux familles en quête de logements abordables. Grâce à la proximité des zones d’emplois, comme celles de Saint-Joseph ou de Sainte-Marthe, ainsi qu’aux axes routiers facilitant les déplacements vers le centre-ville, de nombreux travailleurs y trouvent une alternative accessible aux quartiers plus chers de Marseille.

Le marché locatif est particulièrement dynamique, avec une forte demande pour des appartements en résidences sécurisées et rénovées, mais aussi pour des maisons individuelles offrant un cadre de vie plus paisible. Les étudiants et jeunes professionnels sont également nombreux à rechercher des logements dans ce secteur, notamment grâce à la présence d’écoles et de formations professionnelles, ainsi qu’à la connexion rapide avec le technopôle de Château-Gombert et d’autres pôles universitaires. Les investisseurs bénéficient ainsi d’un bon taux d’occupation et d’une rentabilité locative intéressante, renforcée par des dispositifs comme le statut LMNP ou la loi Pinel, qui favorisent l’investissement dans le neuf.

Côté résidentiel, le 14ᵉ arrondissement reste prisé par les familles souhaitant accéder à la propriété à des prix plus abordables qu’en centre-ville, tout en bénéficiant d’un environnement de plus en plus modernisé. Entre logements sociaux, copropriétés rénovées et nouvelles constructions, l’offre immobilière se diversifie, accompagnant ainsi l’évolution démographique et les transformations du quartier. Avec un cadre de vie en pleine amélioration et une demande locative soutenue, cet arrondissement se positionne comme un choix stratégique pour habiter ou investir à Marseille.

Données du marché immobilier dans le 14^ème arrondissement

Le marché immobilier du 14ᵉ arrondissement de Marseille présente des caractéristiques attractives pour les investisseurs et les acquéreurs. Au 1ᵉʳ septembre 2024, le prix moyen au mètre carré s’établit à 2 510 €, avec une fourchette comprise entre 1 522 € et 3 368 € pour les appartements, et entre 1 992 € et 4 411 € pour les maisons.

Les données au 1ᵉʳ janvier 2025 indiquent un prix médian de 2 740 € par mètre carré, soit une augmentation de 10 % sur un an et de 54 % sur cinq ans. Les appartements anciens affichent un prix médian de 2 043 €/m², tandis que les appartements neufs se situent autour de 3 476 €/m².

Les délais de vente moyens sont de 68 jours, variant selon le type de bien et le nombre de pièces. Par exemple, un appartement de trois pièces se vend en moyenne en 66 jours.

En termes de location, le loyer médian est estimé à 16 €/m², avec une progression de 4 % sur un an et de 17 % sur cinq ans.

Ces indicateurs témoignent d’un marché en pleine évolution, offrant des opportunités intéressantes pour les investisseurs et les acheteurs en quête de biens immobiliers dans un secteur en développement.

Les quartiers du 14^ème arrondissement : caractéristiques et opportunités

Le 14ᵉ arrondissement de Marseille est composé de plusieurs quartiers aux caractéristiques distinctes, offrant diverses opportunités immobilières. Voici un aperçu des principaux quartiers, de leurs spécificités, ainsi que des données sur le marché immobilier, incluant le prix moyen au mètre carré, la fourchette de prix et la rentabilité brute estimée.

Sainte-Marthe

Quartier historique avec un esprit villageois, Sainte-Marthe est apprécié pour ses bastides provençales et ses espaces verts. Il attire des familles et des jeunes actifs en quête d’un cadre de vie paisible tout en restant proche des commodités urbaines.

• Prix moyen au m² : Environ 3 042 € pour les appartements.
• Fourchette : Les prix varient en fonction de la typologie des biens et de leur état, mais les données précises ne sont pas disponibles.
• Rentabilité brute estimée : Avec un loyer moyen de 16 €/m², la rentabilité brute pour un bien acheté à 3 042 €/m² serait d’environ 6,3 %.

Le Merlan

Secteur dynamique abritant des centres commerciaux et des infrastructures éducatives, Le Merlan est prisé par les étudiants et les jeunes professionnels. Les résidences modernes y sont courantes, offrant un cadre de vie urbain.

• Prix moyen au m² : Environ 2 876 € pour les appartements.
• Fourchette : Les prix varient en fonction de la typologie des biens et de leur état, mais les données précises ne sont pas disponibles.
• Rentabilité brute estimée : Avec un loyer moyen de 16 €/m², la rentabilité brute pour un bien acheté à 2 876 €/m² serait d’environ 6,7 %.

Bon-Secours

Quartier résidentiel calme, Bon-Secours propose des maisons individuelles et des petits immeubles. Il est apprécié par les familles recherchant un environnement tranquille avec des commodités à proximité.

• Prix moyen au m² : Environ 1 998 € pour les appartements.
• Fourchette : Les prix varient en fonction de la typologie des biens et de leur état, mais les données précises ne sont pas disponibles.
• Rentabilité brute estimée : Avec un loyer moyen de 16 €/m², la rentabilité brute pour un bien acheté à 1 998 €/m² serait d’environ 9,6 %.

Le Canet

Ancien quartier industriel en pleine mutation, Le Canet voit émerger de nouveaux projets immobiliers et culturels. Sa proximité avec le centre-ville et les axes de transport en fait un secteur attractif pour les investisseurs.

• Prix moyen au m² : Environ 1 843 € pour les appartements.
• Fourchette : Les prix varient en fonction de la typologie des biens et de leur état, mais les données précises ne sont pas disponibles.
• Rentabilité brute estimée : Avec un loyer moyen de 16 €/m², la rentabilité brute pour un bien acheté à 1 843 €/m² serait d’environ 10,4 %.

Ces estimations de rentabilité brute sont calculées en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du bien, sans inclure les charges, les taxes ou les éventuels travaux. Il est essentiel de réaliser une analyse approfondie pour obtenir une vision précise de la rentabilité nette.

Pourquoi investir dans l’ancien à Marseille 14^ème arrondissement ?

Investir dans le 14ᵉ arrondissement de Marseille constitue une opportunité stratégique pour les investisseurs, notamment grâce au régime LMNP qui offre des avantages fiscaux et l’amortissement du bien, optimisant ainsi la rentabilité locative. Ce secteur, à la fois authentique et en pleine mutation, bénéficie de prix attractifs et d’une demande locative soutenue par une population jeune et dynamique, ainsi que par des projets urbains structurants. La combinaison de ces atouts – fiscalité avantageuse en LMNP, rendement locatif intéressant et occupation rapide des logements – permet de sécuriser un investissement pérenne et de valoriser son patrimoine sur le long terme.

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