10ème arrondissement de Marseille

Investir dans l’ancien à Marseille 10^ème arrondissement :

Le 10ᵉ arrondissement de Marseille séduit de nombreux investisseurs grâce à son accessibilité, son cadre de vie agréable et son marché immobilier attractif. Situé au sud-est de la ville, cet arrondissement bénéficie d'une excellente desserte en transports en commun avec plusieurs lignes de bus et la proximité des axes autoroutiers, facilitant les déplacements vers le centre-ville et les communes voisines.

L’environnement y est propice à une vie paisible, avec de nombreux espaces verts comme le parc du 26ᵉ Centenaire, offrant un cadre idéal pour les familles et les jeunes actifs.

Le marché immobilier du 10ᵉ arrondissement de Marseille se distingue par une forte demande locative, notamment dans des quartiers comme Saint-Loup, Menpenti ou La Capelette, où l’on trouve de nombreux biens anciens à rénover. Investir dans l’ancien à Marseille 10 permet d’optimiser son rendement locatif grâce à des prix d’achat encore accessibles et un potentiel de valorisation intéressant.

Entre le dynamisme économique, la présence d’établissements scolaires et les projets d’aménagement urbain, cet arrondissement représente une opportunité incontournable pour les investisseurs souhaitant conjuguer rentabilité et patrimoine immobilier.

L’architecture

L’architecture du 10ᵉ arrondissement de Marseille reflète une diversité urbaine marquée par un mélange d’immeubles résidentiels, de maisons de ville et de résidences modernes.

Ce secteur historiquement tourné vers l’industrialisation et l’urbanisation progressive, présente un habitat varié, allant des immeubles typiques des années 1960-1970 aux pavillons individuels nichés dans des quartiers plus résidentiels comme Saint-Loup et Pont-de-Vivaux.

La Capelette, quant à elle, connaît un renouveau architectural avec de nouvelles résidences modernes qui côtoient des bâtiments plus anciens, offrant un contraste intéressant entre passé et modernité. Ce mélange architectural offre aux investisseurs une grande diversité de biens anciens à rénover, permettant d’allier charme de l’ancien et optimisation du rendement locatif.

Les immeubles de type haussmannien y sont plus rares que dans le centre-ville, mais on y trouve de nombreux logements traversants avec de belles hauteurs sous plafond, typiques du patrimoine marseillais. Cette diversité architecturale, couplée à un marché immobilier attractif, fait du 10ᵉ arrondissement un secteur idéal pour un investissement dans l’ancien à fort potentiel de valorisation.

Le profil locatif et résidentiel du 10^ème arrondissement

Le 10ᵉ arrondissement de Marseille présente un profil locatif et résidentiel particulièrement intéressant pour les investisseurs. Ce secteur attire une population diversifiée, composée de familles, de jeunes actifs et d’étudiants, séduits par son cadre de vie agréable et ses prix immobiliers plus accessibles que dans d’autres arrondissements marseillais. La demande locative y est forte, notamment dans des quartiers comme Saint-Loup, La Capelette et Menpenti, où la proximité des établissements scolaires, des commerces et des axes de transport facilitent le quotidien des résidents.

Les familles apprécient particulièrement les secteurs résidentiels dotés d’espaces verts et d’infrastructures adaptées, tandis que les jeunes actifs et étudiants privilégient les logements bien desservis et proches du centre-ville. Avec une forte présence de résidences des années 60-70 et de maisons de ville, le 10ᵉ arrondissement offre une offre locative variée, allant des studios et appartements pour les étudiants jusqu’aux logements plus spacieux pour les familles. Grâce à cette diversité et à une rentabilité attractive, investir dans l’ancien à Marseille 10 permet d’optimiser son rendement locatif tout en bénéficiant d’un marché dynamique et en constante évolution.

Données du marché immobilier du 10^ème arrondissement

Le marché immobilier du 10ᵉ arrondissement de Marseille présente des opportunités intéressantes pour les investisseurs. Au 1ᵉʳ janvier 2025, le prix moyen au mètre carré est estimé à 3 257 € pour l’ensemble des biens immobiliers.

Prix moyen au mètre carré (appartements) : 3 182€

Prix moyen au mètre carré (maisons) : 3 689 €

Ces prix varient en fonction des quartiers, avec des valeurs plus élevées dans des zones prisées comme Saint-Loup ou Pont de Vivaux.

Concernant la rentabilité brute, elle dépend de plusieurs facteurs, notamment le type de bien, sa localisation précise et le marché locatif local. Dans le 10ᵉ arrondissement, le loyer mensuel moyen est estimé à 16 € par mètre carré. Par exemple, pour un appartement de 50 m² acheté au prix moyen de 3 182 € par mètre carré (soit un investissement de 159 100 €), et loué à 16 € par mètre carré (soit 800 € par mois), la rentabilité brute annuelle serait d’environ 6 %. Il est important de noter que cette estimation est indicative et peut varier en fonction des spécificités du bien et des conditions du marché.

Ainsi, le 10ᵉ arrondissement de Marseille offre un marché immobilier attractif pour les investisseurs souhaitant acquérir des biens anciens et optimiser leur rendement locatif.

Les quartiers du 10^ème arrondissement : caractéristiques et opportunités

Les quartiers du 10e arrondissement de Marseille : caractéristiques et opportunités immobilières

Le 10e arrondissement de Marseille est composé de plusieurs quartiers aux ambiances variées, offrant des opportunités d’investissement diversifiées. Voici un aperçu des principaux quartiers, avec leurs spécificités, les prix moyens au mètre carré et les perspectives de rentabilité.

La Capelette

Anciennement zone industrielle, La Capelette est en pleine mutation avec de nombreux projets de réhabilitation. Le quartier attire une population jeune et active, notamment des étudiants et des jeunes professionnels, grâce à sa proximité avec le centre-ville et ses infrastructures en développement.

Prix moyen au m² : Environ 2 866 €.  

Fourchette : De 2 500 € à 3 200 € selon l’état et la localisation du bien.

Rentabilité brute : Estimée entre 5 % et 6 %, en raison de la demande locative croissante.

Investir dans des appartements de petite à moyenne taille peut être judicieux pour cibler les étudiants et jeunes actifs. Les projets de rénovation urbaine offrent également des perspectives de valorisation du patrimoine.

Pont-de-Vivaux

Connu pour son hippodrome, Pont-de-Vivaux est un quartier résidentiel apprécié pour son ambiance paisible et ses espaces verts. Il attire principalement des familles et des retraités recherchant un cadre de vie tranquille.

Prix moyen au m² : Environ 3 168 €.  

Fourchette : De 2 800 € à 3 500 €, variant selon le type de bien et sa proximité avec les commodités.

Rentabilité brute : Autour de 4 %, avec une demande locative stable.

Les maisons individuelles et les appartements spacieux sont recherchés par les familles. Les investisseurs peuvent envisager des biens à rénover pour augmenter la valeur ajoutée.

Saint-Loup

Situé au sud-est de l’arrondissement, Saint-Loup est un quartier en développement offrant un mélange de zones résidentielles et commerciales. Sa proximité avec les axes autoroutiers en fait un lieu stratégique pour les actifs travaillant en périphérie.

Prix moyen au m² : Environ 3 000 €.

Fourchette : De 2 700 € à 3 300 €, selon l’emplacement et l’état du bien.

Rentabilité brute : Estimée entre 4,5 % et 5,5 %, grâce à une demande locative soutenue.

Les appartements modernes et les résidences sécurisées sont prisés. Le quartier étant en pleine expansion, investir tôt peut permettre de bénéficier de la hausse des prix à moyen terme.

Menpenti

Proche du centre-ville, Menpenti est un quartier dynamique avec une forte présence de commerces et de services. Il attire une population diverse, incluant des étudiants, des jeunes professionnels et des familles.

Prix moyen au m² : Environ 3 200 €.

Fourchette : De 2 900 € à 3 500 €, en fonction de la typologie du bien.

Rentabilité brute : Aux alentours de 5 %, avec une demande locative élevée.

Les petites surfaces sont particulièrement recherchées par les étudiants et les jeunes actifs. Les investisseurs peuvent également envisager des colocations pour optimiser la rentabilité.

La Timone

Abritant le célèbre hôpital et la faculté de médecine, La Timone est un quartier étudiant par excellence. Il bénéficie d’une excellente desserte en transports en commun, facilitant l’accès au centre-ville et aux autres pôles universitaires.

Prix moyen au m² : Environ 3 055 €.  

Fourchette : De 2 800 € à 3 500 €, selon la proximité avec les infrastructures universitaires.

Rentabilité brute : Peut atteindre 6 %, en raison de la forte demande étudiante.

Les studios et T2 sont particulièrement recherchés. Le marché de la location meublée est dynamique, offrant des perspectives intéressantes pour les investisseurs.

Le 10e arrondissement de Marseille offre une palette de quartiers aux ambiances et aux dynamiques variées, chacun présentant des opportunités d’investissement spécifiques. Que ce soit pour des projets orientés vers les étudiants, les jeunes actifs ou les familles, il est essentiel d’analyser les particularités de chaque quartier pour optimiser la rentabilité de son investissement immobilier.

Pourquoi investir dans l’ancien à Marseille 10^ème arrondissement ?

Investir dans l’immobilier ancien dans le 10e arrondissement de Marseille présente plusieurs avantages pour les investisseurs, notamment en termes de rentabilité et d’optimisation fiscale. Avec des prix au mètre carré attractifs (autour de 3 000 €) et une demande locative soutenue, notamment dans des quartiers comme La Timone (forte présence étudiante) ou Menpenti (proximité avec le centre-ville), ce secteur offre des opportunités intéressantes pour l’investissement locatif.

La rentabilité brute peut atteindre 5 à 6 % selon le type de bien et le quartier, notamment en ciblant des petites surfaces destinées aux étudiants ou aux jeunes actifs. De plus, investir dans l’ancien permet de bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), offrant des avantages fiscaux significatifs, comme l’amortissement du bien et la déduction des charges, réduisant ainsi l’imposition sur les revenus locatifs.

Enfin, la valorisation patrimoniale est un autre atout : le 10e arrondissement est en pleine évolution, avec des projets de rénovation et d’amélioration des infrastructures, favorisant une appréciation des biens à moyen et long terme. Que ce soit pour du locatif meublé, de la colocation ou une location longue durée, investir dans l’ancien à Marseille 10e est un choix stratégique pour optimiser son rendement tout en constituant un patrimoine immobilier durable.

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