Vous cherchez où investir en 2025 ?
Voici les villes qui offrent le meilleur potentiel selon vos objectifs avec Investir dans l’ancien :
- 📊 Choisissez une ville selon vos objectifs : rendement, sécurité du capital, plus-value, location étudiante ou saisonnière.
- 💰 Pour un haut rendement locatif, regardez Mulhouse (≈ 11,3 %), Saint-Étienne (≈ 11 %) ou Limoges (≈ 7,4 %).
- 🏦 Pour sécuriser votre capital, visez Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes ou Montpellier, toutes avec un marché solide.
- 📈 Pour un fort potentiel de plus-value, ciblez Nantes, Rennes ou Montpellier, en plein développement.
- 🎓 Pour la location étudiante, privilégiez Lille, Toulouse ou Grenoble, avec des bassins étudiants massifs.
- 🏖 Pour la location saisonnière, optez pour Nice, Marseille ou Biarritz, en tenant compte des règles locales.
- 🔍 Analysez une ville avec 4 méthodes : prix/m² et loyers moyens, taux de vacance, dynamique économique et test de la demande.
- ⚖ Respectez les contraintes légales (encadrement, plafonds, autorisations saisonnières).
- 🤝 Investir dans l’Ancien vous aide à cibler la bonne ville, sécuriser votre achat et optimiser votre rendement.
Les critères pour choisir la bonne ville
- La rentabilité locative et le potentiel de valorisation → visez un rendement brut d’au moins 8 % si votre priorité est le cash-flow.
- La demande locative et le profil des locataires → étudiant, saisonnier, famille : votre cible influence le choix de la ville.
- Le dynamisme économique et les projets urbains → zones d’emploi, croissance démographique, infrastructures nouvelles sont des signaux positifs.
- L’accessibilité et la qualité de vie → transports, services publics, attractivité du cadre de vie impactent la facilité à louer.
Les meilleures villes selon votre stratégie
Les villes à haut rendement locatif
- Mulhouse : prix moyen 1 370 €/m², loyer autour de 13 €/m² → rendement brut ≈ 11,3 %.
- Saint-Étienne : 1 200 €/m², loyer 11 €/m² → rendement ≈ 11 %.
- Limoges : 1 610 €/m², loyer 10 €/m² → rendement ≈ 7,4 %.
Les villes idéales pour sécuriser son capital
- Lyon : marché liquide, forte demande, rendement brut ≈ 4,2 %.
- Marseille : rendement brut ≈ 5,5 %, potentiel de valorisation via de grands projets urbains.
- Toulouse : rendement brut ≈ 4,5 %, croissance démographique continue.
- Nantes : rendement brut ≈ 4,8 %, marché tendu.
- Montpellier : rendement brut ≈ 5,1 %, forte dynamique économique.
Les villes à fort potentiel de plus-value
- Nantes : tension immobilière, projets de transports.
- Rennes : attractivité économique et universitaire, prix encore inférieurs à Nantes ou Bordeaux.
- Montpellier : croissance démographique élevée, demande locative soutenue, flux étudiants importants.
Les villes adaptées à la location étudiante
- Lille : plus de 120 000 étudiants, rotation rapide, demande stable.
- Toulouse : plus de 100 000 étudiants, marché en expansion.
- Grenoble : forte concentration d’écoles et d’universités, loyers stables.
Les villes attractives pour la location saisonnière
- Nice : flux touristiques élevés, rendement intéressant hors basse saison.
⚠️ La location courte durée y est encadrée : autorisation de changement d’usage obligatoire dans certains quartiers, limitation possible du nombre de nuitées.
- Marseille : attractivité culturelle et touristique en hausse, événements internationaux récurrents.
⚠️ Certaines zones imposent une déclaration en mairie et limitent la durée totale de location annuelle.
- Biarritz : clientèle haut de gamme, loyers saisonniers élevés.
⚠️ Quotas de locations touristiques et déclaration préalable obligatoires pour les résidences secondaires.
Tableau comparatif des prix/m² et rendements bruts en 2025
Ville | Prix moyen au m² | Loyer moyen au m² | Rendement brut |
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Mulhouse | 1 370 € | 13 € | 11,3 % |
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Saint-Étienne | 1 200 € | 11 € | 11,0 % |
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Limoges | 1 610 € | 10 € | 7,4 % |
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Marseille | 2 900 € | 13,3 € | 5,5 % |
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Toulouse | 3 500 € | 13,1 € | 4,5 % |
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Nantes | 4 000 € | 16,1 € | 4,8 % |
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Montpellier | 3 800 € | 16,2 € | 5,1 % |
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Rennes | 3 700 € | 14,8 € | 4,8 % |
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Lille | 3 200 € | 14,5 € | 5,4 % |
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Nice | 5 300 € | 17,2 € | 3,9 % |
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3 méthodes pour analyser une ville avant d’acheter
1. Comparer les prix au m² et les loyers moyens
- Relever le prix au m² sur au moins 3 plateformes (SeLoger, Meilleurs Agents, Bien’ici).
- Relever le loyer moyen au m² sur 3 plateformes (SeLoger, Leboncoin, CLAMEUR).
- Calculer le rendement brut : (loyer annuel / prix d’achat) x 100.
💡 Si le rendement brut est < 6 % et que vous voulez du cash-flow positif, passez à une autre ville.
2. Mesurer le taux de vacance locative
- Aller sur le site de l’INSEE ou de l’Observatoire des loyers et noter le pourcentage de logements vacants.
- Croiser avec le nombre d’annonces en ligne depuis plus de 60 jours (Leboncoin → filtre “date de publication”).
💡 < 5 % = marché tendu. > 8 % = risque élevé de vacance.
3. Vérifier la dynamique économique
- Chercher “[ville] projets urbains” sur Google Actualités.
- Vérifier sur le site de la mairie et de la région les projets de transports, zones d’activités, ouvertures d’universités.
- Regarder l’évolution de la population sur 10 ans (INSEE → données démographiques).
💡 Population en hausse + nouveaux projets = potentiel de valorisation.
4. Tester la demande locative
- Rédiger une annonce fictive avec les caractéristiques du bien que vous viseriez.
- Publier à un prix de loyer légèrement au-dessus du marché.
- Mesurer le nombre de demandes sérieuses reçues en 7 jours.
💡 > 10 demandes = possibilité d’augmenter le loyer. < 3 demandes = marché peu dynamique.
Comment Investir dans l’Ancien vous aide à choisir la bonne ville
Investir dans l’ancien vous accompagne dans toute la France pour :
- Identifier les villes alignées avec vos objectifs et votre budget.
- Sécuriser votre investissement grâce à une analyse précise du marché.
- Trouver un bien rentable et prêt à louer rapidement.