Intéressé par l’investissement locatif en studio étudiant, vous vous demandez comment vous lancer ? Populaire chez les investisseurs (notamment débutants), ce type de bien attire pour son potentiel de rentabilité.
Suivez notre guide complet pour réussir.
Investir dans un studio étudiant est une bonne stratégie pour plusieurs raisons :
Dès lors que vous choisissez un emplacement à proximité des universités ou des écoles, vous êtes presque assuré d’avoir une forte demande locative. Les étudiants apprécient également les biens situés en centre-ville.
Par exemple à Angers, le nombre d’étudiants à augmenté de 55 % depuis 2000.
La bonne nouvelle c’est que la demande locative reste stable même en période d’incertitudes économiques.
Compte tenu de leur surface limitée, les studios étudiants sont généralement vendus à des prix abordables.
Ils offrent ainsi l’avantage de l’accessibilité aux petits investisseurs grâce à un ticket d’entrée peu élevé (moins de 50 000 € à l’achat dans les petites villes).
Louer un studio étudiant, c’est louer le bien pendant la durée d’une année universitaire, soit 9 mois par an.
Pour maximiser votre rentabilité, vous pouvez encore tirer parti des périodes de vacances pour louer le bien à des jeunes actifs ou faire de la location saisonnière.
Voici les critères de choix à tenir en compte pour choisir un studio étudiant rentable :
La location étudiante vous permet de bénéficier de certains avantages fiscaux non négligeables :
Pour être éligible au statut LMNP, vous devez remplir les conditions suivantes :
Quant aux avantages du statut LMNP, ils dépendent du régime fiscal choisi :
Nous avons vu que les deux régimes fiscaux offrent chacun des avantages en termes de réduction d’impôt.
Grâce à l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC, vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs.
Ce régime offre aussi l’avantage d’être peu contraignant en termes de tenue de comptabilité. Il vous suffit de déclarer vos revenus locatifs, c’est l’administration fiscale qui applique l’abattement de 50 %.
Toutefois, si vous avez des charges importantes, il est plus judicieux d’opter pour le régime réel.
Ce régime vous permet de déduire vos charges réelles, voire générer un déficit si les charges sont supérieures à vos revenus locatifs.
Cela est d’autant plus avantageux pour l’investisseur que le déficit est reportable sur les exercices suivants (dans la limite de 10 ans).
Dans ce cas, le régime réel peut permettre de réduire, voire d’annuler l’imposition sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
En revanche, pour pouvoir en bénéficier, vous devez tenir une comptabilité plus rigoureuse.
Ainsi, entre micro-BIC et réel, vous devez choisir en fonction de votre situation. Si vous avez peu de charges et que vous recherchez la simplicité en matière de comptabilité, le micro-BIC sera parfait pour vous.
En revanche, si vous avez des charges importantes, le régime réel vous permet de ne pas payer d’impôt en créant un déficit comptable. Vous pouvez alors vous faire accompagner par un professionnel pour vous aider dans la tenue de la comptabilité.
Si vous louez votre bien sans les équipements énumérés dans le décret N° 2015-981, vous faites de la location nue.
Voici les principales différences entre location meublée et location nue :
Voici nos meilleurs conseils pour gérer votre studio étudiant :
Bail étudiant et bail mobilité sont deux variantes de la location meublée.
Voici les principales différences entre les deux régimes :
Comme dans tous types de location, lorsque vous louez un studio étudiant, vous avez le choix entre gestion en direct ou déléguée à une agence de location.
Si vous gérez votre bien seul :
En revanche, la gestion locative autonome a aussi comme inconvénients son caractère chronophage. Vous devrez notamment :
De plus, l’immobilier est un secteur fortement encadré. Vous devrez donc connaître les éventuelles évolutions réglementaires.
En revanche, si vous optez pour la gestion déléguée à une agence spécialisée, vous êtes déchargé de cette charge de travail moyennant des frais qui peuvent atteindre jusqu’à 7 % du montant annuel de vos revenus locatifs.
Chez Investir dans l’ancien, nous facturons 6 % au total.
Pour limiter vos frais, vous pouvez aussi choisir la gestion locative intermédiaire. Il s’agit de déléguer seulement une partie des tâches liées à la gestion locative.
La durée du bail étudiant a justement été fixée pour se conformer à celle d’une année universitaire. Ainsi, les rotations de locataires ont généralement lieu deux fois par an, soit en septembre et en janvier.
Ainsi, vous pouvez anticiper les départs en commençant vos recherches de locataires dès le mois de juin. Vous limiterez ainsi les risques de vacances locatives.
Compte tenu du type de locataires spécifiques visés, investir dans un studio étudiant doit se faire dans des villes où la demande locative pour ce type de bien est forte.
Voici 3 grandes villes universitaires dans lesquelles vous pouvez investir dans un studio étudiant :
Vous pouvez aussi investir dans les villes suivantes qui, sans avoir une renommée particulière en tant que ville étudiante, affiche cependant un fort potentiel :
Une résidence étudiante est une forme de logement étudiant.
En réalité, c'est un établissement composé de plusieurs appartements meublés destinés aux étudiants avec des services inclus comme le ménage ou le petit déjeuner. Ce type d'établissement se classe ainsi parmi les résidences de service.
La différence avec le studio étudiant réside dans le fait que vous avez peu de liberté dans l’exploitation du logement. Vous signez un contrat commercial avec l'exploitant de la résidence et ce dernier s'occupe de la gestion locative.
Par ailleurs, investir dans une résidence étudiante est en moyenne moins rentable qu’un studio étudiant.
Le ticket d’entrée est élevé car il s'agit généralement de logements neufs, et les loyers ne sont pas forcément garantis.
Voici 3 erreurs à éviter :
S’agissant d’une location meublée, les charges sont forcément plus importantes que dans une location vide.
Vous devez entretenir les équipements et les remplacer régulièrement pour optimiser l’attractivité des lieux.
D’un autre côté, la rotation locative est plus élevée, ce qui :
L’emplacement joue un rôle clé en matière d’investissement immobilier. Un mauvais choix d’emplacement implique des risques de vacance locative et conditionne le niveau de loyer possible. D’une certaine manière, on peut donc dire que l’emplacement conditionne la rentabilité.
Les locataires en location meublée sont attentifs à un certain niveau de confort. Négliger l’entretien du bien peut ainsi miner son attractivité, voire être cause de vacance locative.
Investir dans l’ancien est spécialisé dans l’investissement locatif clé en main. Nous vous accompagnons dans le montage de votre projet d’investissement en studio étudiant.
Notre accompagnement couvre :
Investir dans un studio étudiant offre ainsi comme principaux avantages le ticket d’entrée abordable, la flexibilité et la forte demande locative. Encore faut-il bien choisir l’emplacement, anticiper la gestion locative et bien entretenir le bien. Investir dans l’ancien vous accompagne pour optimiser la rentabilité de votre investissement dans un studio étudiant.