La région de l’Île-de-France compte parmi les plus attractives de l’Hexagone. Elle peut se targuer de sa géographie et de son opulente économie. Enveloppant Paris, l’Île-de-France est de loin la région la plus productive de France. Sans surprise, le marché de l’investissement immobilier locatif y est très développé. En raison d’une grande densité d’habitants, mais également d’une forte fréquentation touristique et d’une grande présence d'étudiants.
Le patrimoine immobilier très sollicité de l’Île-de-France explique en majeure partie la forte valorisation du prix moyen du m² estimé autour des 5 950 €. Ce prix très élevé a également une incidence sur celui du loyer moyen, qui est de 1 203 € pour un appartement meublé. À l’évidence, l’Île-de-France est la région idéale où investir dans un immeuble de rapport en LMNP.
L’investissement dans l’achat d’immeubles de rapport figure au cœur de l’économie locative de nombreuses régions de France, dont l’Île-de-France. Ce vent en poupe s’explique au travers des avantages que procure ce type de bien immobilier. Un immeuble de rapport, qui se distingue de l’immeuble en copropriété, désigne le regroupement en lots, de plusieurs logements situés au sein d’un même bâtiment, et appartenant à un unique propriétaire. Ce peut être un particulier comme un professionnel ou encore, un promoteur immobilier.
En clair, les logements locatifs meublés regroupés au sein d’un immeuble de rapport se caractérisent par leur mono-propriété. C’est bien cette caractéristique essentielle qui fait toute l’attractivité du statut LMNP si vous êtes un particulier. En effet, la location meublée non professionnelle désigne un régime fiscal spécial, dont peuvent se prévaloir les contribuables français qui en remplissent les conditions. Celles-ci sont essentiellement au nombre de trois.
En effet :
● Le demandeur du statut LMNP doit avoir constitué un patrimoine immobilier meublé,
● La somme des loyers perçus annuellement ne doit pas excéder 23 000 €,
● Les recettes locatives ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du propriétaire.
En résumé, un investissement dans un immeuble de rapport en LMNP implique l’achat d’un bien immobilier destiné exclusivement à la location. Celle-ci doit intervenir dans le mois qui suit son acquisition. En outre, insistons sur le fait que le bien doit être meublé pour prétendre au statut LMNP. Il revient au propriétaire d’équiper les logements de son bien, de sorte à répondre aux « besoins essentiels » de ses locataires.
Les avantages à investir dans l’immobilier en région Île-de-France tiennent d’une part à l’attractivité de la région parisienne. Et d’autre part, des bénéfices fiscaux attachés au statut LMNP. Bien souvent, la fiscalité LMNP constitue à elle seule une motivation suffisante pour engager un investissement immobilier locatif.
De nombreuses régions de France ont des raisons d’envier l’Île-de-France, car elle ceinture tout Paris, ce qui a un effet de levier sur le prix du m² et des loyers. Parce que l’Île-de-France représente un pôle économique majeur en France, les immeubles de rapport en LMNP connaissent une demande très forte. Cela, tout au long de l’année. C’est à ce titre l’une des régions de l’Hexagone capable de garantir un rendement locatif très élevé, et ce, 365 jours de suite. Vous pouvez par exemple espérer un rendement autour des 8 et 12 %.
L’un des éléments clés à prendre en compte au moment d’acquérir un immeuble de rapport est la qualité de ses infrastructures. En dehors de la prospérité de la région parisienne et de sa place de leader dans l’économie nationale découle un excellent équipement. Aucun autre secteur dans l’Hexagone ne peut notamment se vanter d’une telle abondance de transports publics.
Parlant de niche immobilière, l’Île-de-France figure en pole position, à condition de disposer d’un certain budget pour investir.
L’Île-de-France est une région vivante. Gigantesque bassin d’emploi, la région parisienne garantit à tout propriétaire d’un immeuble de rapport en LMNP une rentabilité constante. À l’abri des volte-face du marché de l’immobilier. La présence de grands groupes nationaux et internationaux induit naturellement une forte demande en logement de la population active, notamment étrangère.
Mieux, l’Île-de-France peut se vanter de regrouper sur ses territoires, bon nombre de grandes écoles parmi les plus prestigieuses de France. Chaque année, des milliers d’étudiants s’y inscrivent, décuplant toujours plus la demande en logements meublés. À n’en point douter, les territoires franciliens sont des cibles idéales pour qui se demande où investir.
On imagine bien qu’investir dans l’immobilier en Île-de-France peut peser lourd si l’on tient compte des impositions foncières. Cependant, grâce au statut LMNP, vous pouvez espérer un traitement privilégié. Avec un total des loyers perçus inférieurs à 72 600 € HT, vous pourrez prétendre au régime du micro BIC et obtenir un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes avant toute imposition.
Si vos revenus excèdent le plafond susvisé, alors vous profiterez du régime du réel simplifié. Il vous permettra de tirer profit de la technique de l’amortissement comptable. Vous allez ainsi pouvoir amortir le prix d’achat de votre immeuble de rapport en Île-de-France. Ainsi que toutes les dépenses excédant 600 euros, portant sur l’ameublement ou les travaux de rénovation.
En dépit des nombreux avantages, liés à l’achat d’un immeuble de rapport en Île-de-France en profitant de la fiscalité LMNP, certains inconvénients sont notables.
La fiscalité LMNP se distingue à bien des égards de la fiscalité classique à laquelle sont soumis la plupart des Français. Ici, la valeur du bien fluctue selon l’évolution des taux d’intérêt, mais également en fonction de la compétence du gestionnaire. Cette proportionnalité entre taux d’intérêt et valeur de la LMNP constitue de toute évidence un risque majeur.
La gestion d’un immeuble de rapport est considérée comme une entreprise individuelle. Il y a donc automatiquement cessation d’activité après le décès du propriétaire. Cette rupture peut avoir un effet dramatique sur les héritiers. Aussi, toutes les plus-values latentes et celles enregistrées sur l’immeuble locatif au moment de son acquisition se retrouvent imposées.
Disposant de tous les éléments d’appréciation d’un investissement immobilier en LMNP, vous pouvez passer à la prospection pour dénicher le meilleur immeuble de rapport. N’oubliez pas que le prix du m² grimpe en flèche pour les zones les plus proches de la capitale. Pour un premier exercice, partez sur un prix au m² ne dépassant pas les 3 500 €.
Nous vous recommandons spécialement la Seine-et-Marne (77), particulièrement des communes telles que Meaux et Melun. Vous pouvez aussi vous tourner vers l’Essonne (91) et les villes de Corbeil-Essonnes et Savigny-sur-Orge. Et si vous aimez particulièrement les Yvelines (78), prospectez à Mantes-la-Jolie, Vaux-sur-Seine et Triel-sur-Seine entre autres.