Acheter un bien pour le louer est une stratégie d’investissement immobilier accessible et rentable. Encore faut-il bien choisir son bien, son emplacement, son mode de financement et son régime fiscal.
Dans cet article, on vous guide étape par étape pour réussir votre projet locatif.
Investir dans l’immobilier locatif est une stratégie offrant de nombreux avantages à condition de bien choisir son projet.
L’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine tangible, souvent financé en grande partie par un crédit.
Grâce aux loyers perçus, l’investisseur rembourse son emprunt progressivement. À terme, il devient pleinement propriétaire d’un actif générant des revenus.
Un bien loué rapporte chaque mois des loyers. Ces revenus peuvent servir à compléter un salaire, financer un projet ou simplement améliorer le niveau de vie. En optant pour une gestion déléguée, l’investissement peut même devenir passif.
Avec la baisse annoncée des pensions de retraite, l’immobilier offre une réponse concrète. Louer un bien pendant sa vie active permet d’en tirer des revenus au moment de la retraite, tout en bénéficiant d’une fiscalité souvent avantageuse.
Bien choisir la localisation de son investissement locatif est aussi important que le choix du bien lui-même.
Certaines villes offrent une rentabilité attractive, tandis que d'autres, plus tendues ou surcotées, présentent des risques ou un rendement moindre.
Le tableau suivant compare les avantages et les inconvénients d’un studio, un T2 et un immeuble. Le but ? Vous aider à peser le pour et contre pour choisir le type de bien adapté :
Type de bien | Avantages | Inconvénients | Pour quel profil ? |
|---|---|---|---|
Studio |
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T2 |
| Loyer souvent inférieur à 2 studios cumulés | Investisseur à la recherche d’un bon équilibre |
Immeuble |
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| Investisseur expérimenté oh accompagné |
Le studio est très prisé dans des villes étudiantes comme Le Mans ou Rouen.
Le T2, plus stable, fonctionne bien à Saint-Étienne pour de jeunes actifs.
L’immeuble de rapport, quant à lui, est particulièrement intéressant dans des villes comme Le Havre, où les prix sont encore accessibles.
L’ancien est souvent plus rentable que le neuf, même s’il demande plus de gestion :
Par exemple, un T2 ancien acheté 85 000 € à Saint-Étienne avec 15 000 € de travaux peut générer 650 € de loyer mensuel, soit une rentabilité brute proche de 8 %, bien supérieure à un logement neuf équivalent vendu 130 000 €.
Avant de vous lancer dans l’achat, vous devez évaluer plusieurs critères qui influencent directement la rentabilité d’un bien. Voici un tableau récapitulatif des principaux éléments à prendre en compte pour identifier un bien à fort potentiel locatif :
Critère | Pourquoi c’est important ? |
|---|---|
Emplacement | La proximité des transports, des écoles et des bassins d’emploi garantit une meilleure demande |
Prix au m² | Un prix d’achat bas permet une meilleure rentabilité |
Travaux réalisables | Plus vous créez de la valeur, plus le bien devient rentable. |
Plus le secteur est attractif, moins vous êtes exposé au risque de vacance locative. | |
Typologie de bien | Studio ou T2, selon le profil des locataires ciblés |
À Rouen, les quartiers proches des facultés sont parfaits pour louer à des étudiants. Au Havre, viser les zones proches du centre-ville permet de toucher une population plus large : étudiants, jeunes actifs, intérimaires.
Le choix de la ville est déterminant pour la rentabilité d’un investissement locatif. Mieux vaut privilégier des zones où la demande locative est forte, les prix d’achat encore accessibles et les rendements attractifs.
Investir dans une ville à forte rentabilité locative permet de maximiser vos revenus. Ces zones combinent prix d’achat abordables et loyers relativement élevés. C’est le cas de villes comme :
Ces villes offrent de belles opportunités d’investissement, en particulier dans l’immobilier ancien.
Les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux peuvent sembler attractives, mais elles posent plusieurs limites :
Il vaut souvent mieux privilégier les villes secondaires, moins chères mais tout aussi dynamiques sur le plan locatif.
Investir dans l’immobilier locatif nécessite d’anticiper l’ensemble des coûts liés au projet. Au-delà du prix du bien, il faut intégrer les frais de travaux, d’ameublement et les charges annexes pour évaluer la rentabilité réelle de l’investissement.
Prenons l’exemple d’un T2 à Rouen :
Le coût total à prévoir pour ce projet atteint ainsi 115 000 €.
Voici un autre exemple à Saint-Étienne :
Le coût total s’élève à 101 000 € pour un bien totalement remis à neuf, prêt à louer.
Il ne faut pas négliger les frais additionnels :
Ces frais doivent être anticipés dans votre calcul de rentabilité pour éviter les mauvaises surprises.
Avant de se lancer dans l’achat d’un bien locatif, vous devez comprendre comment mesurer sa rentabilité.
Plusieurs indicateurs permettent d’évaluer la performance d’un investissement immobilier : rentabilité brute, nette ou nette-nette.
Pour bien évaluer la performance d’un investissement locatif, il faut comprendre les trois types de rentabilité :
Un bien peut afficher 8 % brut mais 5 % nette et 3,5 % nette-nette, selon votre régime fiscal.
Prenons l’exemple d’un studio acheté 65 000 € à Saint-Étienne, avec 10 000 € de travaux et 5 000 € de frais d’acquisition :
Rentabilité brute : 7,5 %
Rentabilité nette : 6,2 %
Rentabilité nette-nette : proche de 6 %, grâce à l’optimisation fiscale
La fiscalité est un élément clé de la rentabilité d’un investissement locatif. Plusieurs régimes sont possibles selon le type de bien, les travaux envisagés et la stratégie patrimoniale.
Voici un tableau comparatif des principaux régimes fiscaux pour vous aider à y voir plus clair :
Régime | Type de bien | Charges déductibles | Amortissement | Imposition sur les loyers | Cotisations sociales |
|---|---|---|---|---|---|
LMNP au micro-BIC | Meublé | Non | Non | Abattement forfaitaire de 50 % | Non |
LMNP au réel | Meublé | Oui | Oui | Après déduction/amortissement | Non |
Déficit foncier | Nu avec travaux | Oui | Non | Déduction sur revenu global (max 10 700 €) | Non |
SCI à l’IR | Nu ou meublé (rare) | Oui | Non | Revenus foncier ou BIC selon le cas | Non |
SCI à l’IS | Tout type | Oui | Oui (via comptabilité d’entreprise) | Imposition sur bénéfices | Oui si meublé |
Le régime réel en LMNP permet de déduire les charges et d’amortir le bien ainsi que le mobilier. Cela réduit considérablement, voire annule l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
C’est un excellent levier fiscal, surtout dans les premières années d’exploitation. En revanche, cela demande une tenue comptable rigoureuse, souvent avec l’aide d’un expert-comptable.
Si vous achetez dans l’ancien avec beaucoup de travaux (location nue), le régime du déficit foncier est adapté. Vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global, ce qui peut faire fortement baisser votre impôt.
Attention : pour bénéficier de cette déduction, il faut louer nu pendant 3 ans minimum après l’imputation.
La SCI à l’IR est souvent utilisée pour la gestion patrimoniale en famille. Elle fonctionne comme une indivision fiscalement.
La SCI à l’IS, elle, permet d’amortir le bien, mais entraîne une double imposition. Les revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur les sociétés puis, à l’impôt sur le revenu au niveau de chaque associé en cas de distribution de dividendes.
La SCI à l’IS peut être pertinente pour les investisseurs expérimentés ou les très hauts revenus souhaitant maximiser le réinvestissement des bénéfices.
Le financement est une étape décisive pour réussir un projet locatif. Bien structuré, il permet d’augmenter la rentabilité et d’optimiser votre effort d’épargne.
Voici les leviers à connaître pour financer efficacement votre investissement immobilier.
Aujourd’hui, les banques demandent souvent un apport d’au moins 10 % du prix d’achat, voire plus si les frais de notaire ne sont pas financés.
Le taux d’intérêt moyen était de 3,57 % sur 20 ans en 2024 avec des exigences plus strictes sur le taux d’endettement (limité à 35 %).
Par exemple, pour un achat de 150 000 €, comptez un apport de 15 000 € minimum. À cela s’ajoutent les frais de garantie, de dossier et d’assurance.
Plus la rentabilité locative est élevée, plus le projet a de chances d’être financé facilement. Les banques regardent le taux de couverture de la mensualité par le loyer perçu. Si le loyer couvre plus de 100 % de la mensualité, le dossier est solide.
Un rendement brut de 7 % ou plus est souvent un bon seuil pour rassurer les banques.
Pour optimiser votre cash-flow, vous pouvez inclure les travaux et l’ameublement dans le prêt immobilier. Cela évite d’utiliser votre trésorerie et permet de lisser les coûts.
Investir dans l’ancien est spécialisé dans l’investissement locatif clé en main, partout en France. Notre équipe vous aide à :
Nous prenons en charge l’intégralité du projet : recherche, négociation, rénovation, ameublement, mise en location. Que vous visiez un studio à Saint-Étienne, un immeuble à Rouen ou un T2 au Havre, nous vous accompagnons de A à Z pour sécuriser et rentabiliser votre investissement.
Acheter pour louer reste l’une des meilleures stratégies pour se constituer un patrimoine durable, générer des revenus passifs et préparer l’avenir. Le choix du bien, de la fiscalité et du financement doit cependant être mûrement réfléchi pour sécuriser votre projet. Pour maximiser vos chances de réussite, il est essentiel de s’entourer de . Investir dans l’ancien vous accompagne de A à Z pour réaliser un investissement locatif rentable et clé en main partout en France.