Acheter un immeuble de rapport déjà loué permet d'investir dans un bien immobilier tout en percevant immédiatement des revenus locatifs.
Cette stratégie offre une rentabilité immédiate et réduit les risques liés à la vacance locative. Cependant, elle nécessite une analyse approfondie des aspects financiers, fiscaux et juridiques pour optimiser son investissement.
Investir dans un immeuble déjà loué présente plusieurs avantages dont :
L'achat d'un immeuble déjà loué permet de percevoir des revenus dès le premier mois, sans avoir à chercher de locataires.
Cette situation réduit les périodes de vacance locative et garantit une rentabilité immédiate.
Par exemple, un immeuble acheté 500 000 € avec un loyer mensuel total de 4 500 € génère un rendement brut de 10,8 % par an et vous profitez de cette rentabilité directement en achetant un immeuble loué.
Contrairement à l'achat d'un appartement unique, un immeuble permet de répartir le risque entre plusieurs locataires. Si l'un d'eux quitte les lieux, les autres continuent d'assurer une rentrée d'argent.
Par exemple, dans un immeuble de six logements, une vacance au niveau d'un ou deux logements signifie une perte de revenu moindre par rapport à un investissement sur un seul bien.
Un immeuble entier est souvent vendu à un prix au mètre carré inférieur à celui d’appartements séparés. La rentabilité est donc potentiellement plus intéressante. De plus, l’absence de frais de copropriété optimise la rentabilité.
Par exemple, acheter cinq appartements distincts pour 600 000 € avec une rentabilité de 6 % générerait 36 000 € de revenus annuels, alors qu’un immeuble de même valeur avec un rendement de 8 % rapporterait 48 000 €. Sur 20 ans, cela représente une différence de 240 000 € de revenus locatifs.
Avant d’acheter un immeuble loué, vous devez évaluer sa rentabilité en calculant son rendement, en analysant la demande locative et en identifiant le potentiel d’évolution des loyers.
Le rendement brut et le rendement net permettent d’évaluer la rentabilité d’un immeuble de rapport.
Le rendement brut correspond au rapport entre les revenus locatifs annuels et le prix d’achat du bien. Il se calcule ainsi :
Rendement brut (%) = (Loyer annuel / Prix d’achat) x 100 |
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Exemple : Un immeuble acheté 400 000 € avec 40 000 € de loyers annuels a un rendement brut de 10 %.
D'un autre côté, le rendement net prend en compte les charges (taxes foncières, charges communes, assurance, entretien) pour donner une vision plus réaliste de la rentabilité.
Rendement net (%) = ((Loyer annuel - Charges) / Prix d’achat) x 100 |
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Exemple : Si l’immeuble génère 40 000 € de loyers annuels mais entraîne 10 000 € de charges, son rendement net est de 7,5 %.
Étudier la demande locative permet d’éviter un immeuble difficile à louer.
Figurant parmi les villes affichant une demande locative élevée, Paris, Lille, Montpellier, Toulouse et Nice sont des villes où les risques de vacance locative sont proches de 0.
D'un autre côté, il faut éviter des zones en perte d'attractivité comme la Gironde (hors Bordeaux) ou la Loire Atlantique par exemple.
En réalité, la vacance locative dépend de chaque ville, voire de chaque quartier. Vous devez donc faire une analyse très fine.
Comparer les loyers en place avec ceux du marché permet d’identifier s'il est possible de les ajuster. Pour ça, vous pouvez utiliser des outils comme le tensiomètre de Locservice.
Si un appartement est loué 500 € alors que la moyenne locale est de 600 €, une revalorisation est envisageable au renouvellement du bail sans risque de vacance locative.
En revanche, attention car de plus de plus de villes encadrent la hausse des loyers (Caen par exemple), ou les loyers tout court avec l’encadrement des loyers (Paris, Lyon…).
Faire des travaux ou passer à la location meublée (si vous étiez en nu) peuvent aussi être des stratégies pour augmenter les loyers.
Pour sécuriser son investissement, l’acquéreur doit examiner attentivement certains éléments clés.
Il faut examiner en détail les baux en place pour s'assurer qu'ils soient bien cohérents avec vos objectifs de rentabilité :
Investir dans un immeuble de rapport déjà loué impose aussi d'analyser les profils des locataires. Vous devez vous assurer qu'ils soient en mesure de respecter leurs engagements.
Pour ce faire, pensez à analyser les points suivants :
Une telle analyse approfondie permet d’évaluer le risque d’impayés et de s’assurer d’une stabilité locative.
Une vérification minutieuse s’impose :
Rien ne doit être laissé au hasard et pensez à vous faire accompagner par un professionnel pour réaliser un diagnostic complet et ainsi éviter des dépenses imprévues.
La fiscalité joue un rôle clé dans la rentabilité d’un immeuble de rapport. Il est donc important de choisir le bon régime d’imposition et d’optimiser les déductions fiscales.
Le tableau suivant récapitule les avantages et inconvénients de chaque option :
Statut | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
SCI |
| Gestion administrative plus lourde |
LMNP |
| Plafonds de revenus à respecter |
Nu | Simplicité de gestion | Imposition plus élevée |
Les loyers sont imposés différemment selon le régime choisi :
Le déficit foncier permet de déduire les charges et travaux des revenus imposables, réduisant ainsi la fiscalité. L’amortissement en LMNP offre une alternative en diminuant l’assiette imposable.
L’acquisition d’un immeuble de rapport représente un investissement conséquent qui nécessite un financement adapté.
Les banques analysent plusieurs éléments avant d’accorder un prêt pour un immeuble de rapport. Elles évaluent notamment :
En général, les banques exigent un rendement locatif suffisant pour couvrir les mensualités du prêt et sécuriser l’investissement → visez minimum 8 % brut.
L’apport personnel demandé varie selon les banques et le profil de l’investisseur. Pour un immeuble de rapport, il est généralement compris entre 10 % et 30 % du prix d’achat.
Les conditions d’emprunt courantes sont les suivantes :
Certains investisseurs utilisent l’effet de levier en finançant l’intégralité du projet à crédit pour maximiser leur rentabilité.
Créer une Société Civile Immobilière (SCI) peut être une solution intéressante pour financer un immeuble de rapport, notamment pour :
Cependant, cette option implique une gestion administrative plus lourde. De plus,certaines banques demandent une caution personnelle des associés.
Des règles strictes sont à observer si vous souhaitez habiter un logement au sein de l'immeuble ou le restructurer.
Un propriétaire peut résilier un bail pour trois motifs principaux :
Transformer un logement en bureau ou fusionner plusieurs appartements nécessite des autorisations spécifiques.
Une demande de changement de destination doit être faite en mairie, et parfois elle exite un permis de construire.
Dans certains cas, le règlement de copropriété ou le plan local d’urbanisme (PLU) peut imposer des contraintes.
Le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois pour un logement vide et 3 mois pour un meublé.
Il doit également notifier son intention par lettre recommandée avec accusé de réception et justifier son motif. En cas de non-respect, le locataire peut contester le congé.
Investir dans un immeuble déjà loué peut être une excellente opportunité, à condition d’éviter certaines erreurs. En voici 3 :
Avant d’acheter, analyser les baux existants, les loyers pratiqués et leur adéquation avec le marché local vous permet d'évaluer la rentabilité de l'immeuble. Un loyer trop bas réduit la rentabilité et un loyer surévalué augmente le risque de vacance.
Par exemple, si le loyer moyen d’un T2 dans le quartier est de 700 € et que vos locataires paient 850 €, ils risquent de partir rapidement, rendant l’immeuble plus difficile à louer.
Un immeuble implique des charges récurrentes :
Un mauvais état général peut engendrer des dépenses imprévues et grever la rentabilité. Il est conseillé de prévoir un audit technique avant l’achat.
Un bien attractif doit se situer dans une ville avec une forte demande locative.
Évitez les communes où le taux de vacance est élevé, comme certaines zones rurales ou villes en déclin économique.
À l’inverse, privilégiez des villes dynamiques comme Paris, Lyon ou Montpellier, où le marché locatif reste tendu (si votre budget le permet).
Investir dans un immeuble de rapport déjà loué permet d’obtenir un bon rendement et de diversifier son patrimoine immobilier.
Toutefois, une analyse rigoureuse est indispensable pour éviter les pièges et optimiser son investissement. Investir dans l’Ancien vous guide dans chaque étape pour identifier les meilleures opportunités et maximiser votre rentabilité dans l’immobilier ancien.
Acheter un immeuble de rapport déjà loué est une stratégie efficace pour générer des revenus immédiats et optimiser sa rentabilité. Cependant, une analyse approfondie est essentielle pour éviter les erreurs et sécuriser son investissement. Investir dans l’Ancien vous accompagne à chaque étape pour identifier les meilleures opportunités et maximiser la valeur de votre immeuble de rapport.