Vous êtes intéressé par les investissements immobiliers ?
L’option à but locatif est recommandée, car elle offre la possibilité de créer un patrimoine ou d’avoir des revenus financiers complémentaires. Seul inconvénient : vous ne disposez d’aucun apport. Si ce dernier est important pour acquérir un bien, il n’est pas non plus indispensable.
Sachez donc qu’il est tout à fait possible de devenir propriétaire d’un bien locatif sans apport. Comment ? Suivez nos conseils qui vous aideront à bâtir un projet solide et fiable qui poussera le prêteur à s’intéresser à votre dossier.
L’investissement locatif et les apports personnels
Mettre sur pied un projet immobilier n’est pas une mince affaire. Il y a un dossier à compiler, qui fera l’objet d’une étude poussée. Ce dernier est destiné soit à une banque, une société d’octroi de crédit ou une société de courtage. L’apport permet de réduire le montant sollicité au pour le prêt.
Cependant, vous devez savoir que l’apport n’est nullement obligatoire dans le cas d’un emprunt pour un bien immobilier. Mais, impossible de nier que ça constitue un avantage indéniable. Les établissements financiers étudieront plus volontiers votre dossier. Le hic, tout le monde n’a pas cette réserve !
Mais pourquoi les banques demandent-elles la plupart du temps un apport personnel ?
Ce montant offre un minimum de garanties pour tranquilliser le banquier sur la possibilité pour le demandeur de rembourser le prêt.
Il reste alors une option : souscrire à un prêt immobilier à hauteur de 110% ou racheter son crédit hypothécaire.
Le prêt immobilier à 110%
Un prêt immobilier engendre toujours des frais incontournables (l’acte notarial, les frais de courtage, frais d’agence immobilière…). Le prêt immobilier à 110 % signifie tout simplement que le crédit destiné à acheter le bien est majoré de 10%. La majoration permet de couvrir les différents frais incontournables.
Les particuliers ou entités qui souhaitent acquérir un bien destiné à la location vont souvent utiliser cette voie d’emprunt. En recourant au pourcentage de 110 %, la majorité des établissements bancaires financent plus volontiers le projet.
Le rachat du prêt hypothécaire
Ce dispositif financier repose sur un mécanisme facile à implémenter. Le rachat du prêt hypothécaire consiste à racheter un premier emprunt afin de l’inclure dans un nouveau prêt obtenu. En procédant de cette manière, vous pouvez financer un autre investissement comme un bien immobilier locatif. Dans ce cas, vous n’aurez pas besoin d’avoir recours à des mensualités de paiement. Le montant levé servira à payer en une fois le bien immobilier convoité. Heureusement, ce dispositif est accessible à la majeure partie des personnes qui souhaitent racheter une hypothèque pour financer l’achat d’un bien destiné à la location : des particuliers comme des professionnels.
Pour y souscrire, rendez-vous dans un établissement qui gère les financements via les hypothèques de biens. Cette solution est aussi intéressante. En effet, on remarque un allongement de la durée de remboursement en comparaison avec un prêt classique. De plus, nul besoin d’avoir un apport financier pour en bénéficier.
Le dossier pour un prêt sans apport
Un crédit de la banque qui vise un investissement locatif sans apport exige que le dossier de prêt soit impeccable. Par conséquent le futur propriétaire doit être solvable, sa situation économique doit être très solide et son taux d’endettement contrôlé.
Il y a aussi d’autres éléments qui entrent en compte tel que l’emplacement. Un bien immobilier situé dans une ville dynamique aura une demande locative bien plus importante. Un bien dans le neuf ou dans l'ancien aura aussi son importance, de même qu’un bien meublé ou non.
Avant d'obtenir un prêt sans caution, il faut considérer tous les autres frais, tels que la taxe foncière, les mensualités à rembourser, les frais de gestion, l'assurance et d'autres frais annexes.
Et bien évidemment le rendement locatif a toute son importance.
Il est indispensable de bien contrôler les chiffres, c'est-à-dire de vérifier si le bien est rentable.
Pour donner une idée de la rentabilité du bien, le propriétaire dispose de deux calculs : la rentabilité brut et la rentabilité net
Rentabilité brut
Le rendement brut reste le moyen le plus simple à établir, pour une bonne raison : il ne considère pas les charges locatives payées et la fiscalité du bailleur. Pour déterminer la rentabilité brute du bien, il suffit donc de faire le rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat. Le calcul à effectuer est le suivant :
Exemple :
Pour un achat de 150 000€ et un loyer de 550€, le rendement sera de :
Rendement brut = (Loyer sur 12 mois) x 100 / par le prix d'achat
Rendement brut = 6600 / 150 000 x 100 = 4,4%.
Néanmoins, cette estimation est encore trop approximative pour connaître le rendement exact d'un investissement locatif.
Rentabilité net
Il convient pour l'investisseur de considérer la rentabilité de sa location en intégrant les coûts et charges à sa charge :
Rendement net = ((Loyer annuel - frais et charges)/(Prix + coût du crédit)) x 100
Exemple :
Pour un achat de 150 000€, un loyer de 550€, et des charges supplémentaires de 1 500€ le rendement sera de :
Rendement net = (6600 - 1500) / 150 000 x 100 = 3.4%
