Le régime fiscal LMNP (location meublée non professionnelle) est le régime idéal pour quelqu’un qui souhaite faire son premier investissement immobilier, soir pour se constituer un capital sur le long terme, soit pour générer des revenus supplémentaires ou préparer sa retraite.
Ce régime est très avantageux pour diverses raisons que nous évoquerons par la suite.
Les conditions de souscription au statut LMNP
Pour profiter du statut LMNP, un propriétaire doit se conformer à différentes conditions :
- Premièrement, le logement doit être loué meublé.
- Attention, meublé ne signifie pas disposer un lit et une chaise dans l’appartement.
- Un locataire doit pouvoir manger, dormir et vivre décemment dans le bien. Un règlement a été fixé par le gouvernement qui définit la liste de meubles qui caractérise un logement meublé (chaises, literie, rideaux, table, meuble de rangement, Vaisselles, Frigo, Luminaires …)
- Deuxièmement, pour être admis au régime LMNP, les revenus obtenus grâce à la location de votre bien doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les investissements locatifs peuvent être réalisés sous deux différents statuts celui de Loueur en Meublé Professionnel ou celui de Loueur de Meublé non Professionnel.
Les obligations du bailleur pour le statut LMNP
Pour bénéficier du régime LMNP vous devez respecter en tant que propriétaire, les différentes conditions :
- Vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000€.
- Il ne faut pas que votre investissement immobilier soit votre revenu principal, c’est-à-dire que les loyers perçus ne doivent pas dépasser 50% des revenus du foyer fiscal.
- Vous ne devez pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel.
Dans l’hypothèse où ces trois points ne sont pas respectés, le régime LMP (location meublée professionnelle) s’appliquera.
Les avantages du statut LMNP
La TVA n’est pas applicable à la location meublée non professionnelle (hormis dans certains cas bien précis).
Les revenus d’une LMNP sont imposés et considérés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il est possible de choisir entre 2 régimes d’imposition.
- Le régime micro BIC
Dans le cadre du régime micro-BIC, en tant que propriétaire d’un bien meublé, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs déclarés. En raison de cet abattement, seule la moitié des recettes sera imposée à l’impôt sur le revenu.
A noter toutefois que le propriétaire peut renoncer à cet abattement et opter pour le régime réel.
- Le régime BIC réel
Quant au régime BIC réel, celui-ci permet de déduire toutes les dépenses engagées pour l’exploitation du bien locatif. Les différents types de coûts comprennent les travaux, les frais de gestion et de notaire, les frais d’agence, le mobilier et les intérêts d’emprunt.
Les inconvénients du statut LMNP
Comme nous avons pu le voir les régimes micro BIC et réel permettent à un propriétaire de bénéficier de différents avantages, mais il est essentiel de ne pas oublier qu'ils présentent certains inconvénients.
Le premier inconvénient est la durée du bail.
Entre le bail d'un logement nu et un logement meublé, les règles sont différentes. Il faut d’abord prendre en compte qu’en meublé la durée du bail est plus courte. Le bail meublé a une durée de 1 an ou de 9 mois dans le cas ou c’est un étudiant qui loue le logement. Dans le cas d’un bail de mobilité, la durée de bail est de 10 mois.
Le deuxième inconvénient est l’achat de mobiliers qui constitue un coût supplémentaire au propriétaire. Le locataire doit pouvoir vivre, manger et dormir correctement.
