Acheter un appartement loué offre un revenu locatif immédiat et une rentabilité visible dès l’acquisition.
Ce type d’investissement peut aussi permettre d’acheter à un prix plus attractif qu’un bien vide. Mais avant de se lancer, il faut connaître les spécificités et les pièges à éviter.
Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi et comment acheter un appartement déjà loué, ainsi que les critères à prendre en compte.
Acheter un bien déjà occupé présente plusieurs avantages, notamment en termes de sécurité financière et de visibilité sur la rentabilité.
Voici pourquoi de nombreux investisseurs choisissent cette option.
Acheter un bien déjà occupé, c’est percevoir des loyers dès le premier mois, sans avoir à chercher un locataire.
Cela évite la période de vacance locative pendant laquelle l'investisseur doit chercher un locataire.
En d'autres termes, dès que le bien est acquis, les flux de trésorerie sont déjà établis et offrent une sécurité financière dès le début de l'investissement.
Par ailleurs, un locataire en place depuis plusieurs années présente souvent un bon historique de paiement, ce qui limite les risques d’impayés.
L'un des avantages d'acheter un bien occupé est que l'acheteur a déjà une visibilité sur la rentabilité du bien avant de signer.
Contrairement à un bien vide pour lequel il faut estimer le futur loyer, ici, les revenus locatifs sont déjà fixés.
Grâce aux loyers en place, il est possible de calculer précisément le rendement locatif et de s'assurer qu'il répond aux objectifs de rentabilité de l'investisseur.
Cela permet de prendre une décision éclairée et de limiter les risques.
Les biens loués affichent souvent une décote de 5 à 15% par rapport aux logements libres.
Pourquoi ? Parce qu’ils attirent un public plus restreint, composé uniquement d'investisseurs, alors qu'un bien vide peut intéresser également les acheteurs occupants.
D’ailleurs, un bien occupé peut aussi représenter un inconvénient pour certains investisseurs, notamment ceux qui préfèrent acheter un bien libre de tout occupant. Cette dynamique de marché permet aux acheteurs avertis de réaliser des économies tout en bénéficiant de revenus immédiats.
Voici les principales étapes à suivre pour s'assurer que l'investissement est viable et qu'il répond aux attentes de rendement.
La première étape avant d’acheter un appartement loué est d’évaluer sa rentabilité locative. Deux indicateurs clés permettent d’analyser le potentiel d’un investissement : le rendement brut et le rendement net.
Le rendement brut se calcule en rapportant les loyers annuels au prix d’achat du bien :
Rendement brut (%) = (Loyer annuel / Prix d’achat) × 100 |
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Exemple : un appartement acheté 200 000 € avec un loyer mensuel de 800 € donne un rendement brut de (800 × 12) / 200 000 × 100 = 4,8 %.
Le rendement net est plus précis, car il prend en compte les charges et les impôts liés au bien. La formule est la suivante :
Rendement net (%) = [(Loyer annuel – Charges annuelles – Taxe foncière – Impôts fonciers) / Prix d’achat] × 100 |
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Exemple avec le même bien :
Le rendement net sera alors :
[(9 600 – 1 200 – 1 000 – 1 500) / 200 000] × 100 = 2,95 %
Le rendement net permet ainsi d’avoir une vision plus réaliste de la rentabilité, en intégrant les frais qui viennent réduire les revenus locatifs effectifs. Vous estimez ces charges avant d’acheter un appartement loué.
Avant d'acheter un appartement déjà loué, regardez aussi si le loyer en place est sous-évalué et s'il est possible de l'augmenter à l'avenir.
Pour cela, comparez le montant actuel des loyers à ceux pratiqués sur le marché.
Si le loyer est inférieur à la moyenne du marché, il peut être judicieux de prévoir une revalorisation lorsque le bail arrive à échéance.
Les charges d’un bien immobilier peuvent significativement influencer sa rentabilité. C'est pourquoi vous devez les anticiper.
Vous devez notamment prendre en compte :
Avant de vous lancer dans l’achat d’un bien loué, vous devez vérifier certains éléments pour éviter toute mauvaise surprise.
Vous devez, tout d'abord, connaître le type de bail en place, qu’il soit meublé ou non, et ses conditions (durée, date de renouvellement, etc.). Les baux soumis à la loi du 06 juillet 1989, par exemple, imposent des règles strictes sur les conditions de résiliation.
En fonction de ce que vous souhaitez faire du bien à terme, certaines conditions peuvent être plus contraignantes que d'autres.
Vous devez aussi vérifier la solvabilité du locataire en demandant les quittances de loyer et en consultant les antécédents de paiement.
Si le locataire a des antécédents de loyers impayés ou des comportements problématiques, cela peut impacter votre rentabilité.
Vous devez donc vous assurer que le locataire respecte ses obligations.
Avant d’acheter, il faut exiger tous les diagnostics immobiliers obligatoires (performance énergétique, plomb, amiante, etc.). Ils sont de toute façon obligatoires.
Pensez également à évaluer l’état général du logement, à vérifier si des travaux sont à prévoir et à en anticiper les coûts. Cela permet de mieux prévoir l’impact sur la rentabilité.
L'achat d'un bien immobilier locatif comporte des enjeux fiscaux importants qu'il est important de comprendre avant de se lancer.
Il existe plusieurs régimes fiscaux qui peuvent impacter la rentabilité de l'achat d'un appartement loué.
L'achat en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de bénéficier d'un régime fiscal avantageux, tandis que l'achat en SCI (Société Civile Immobilière) permet une gestion souple des biens si vous voulez investir à plusieurs.
D'un autre côté, acheter à plusieurs en nom propre est une option plus simple, mais elle implique plus de difficulté dans la gestion. Vous devez choisir la structure qui correspond le mieux à vos objectifs.
Chez Investir dans l’ancien, on vous accompagne pour choisir le meilleur régime fiscal.
Il existe plusieurs taxes à prendre en compte, notamment la taxe foncière et la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), si vous faites du LMNP.
De plus, les revenus générés par les loyers seront soumis à l'impôt sur le revenu. Anticiper ces coûts vous permet de vous assurer que la rentabilité nette reste positive.
L’amortissement est un avantage fiscal du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Il permet de comptabiliser l’usure du bien et des équipements, ce qui réduit le revenu imposable sans impacter la trésorerie.
Un bien immobilier peut être amorti sur 20 à 30 ans, et le mobilier sur 5 à 10 ans.
D'un autre côté, dans une location nue, le déficit foncier permet de déduire les travaux et certaines charges des revenus fonciers, voire du revenu global jusqu’à 10 700 € par an.
Pour optimiser le déficit foncier, vous devez vous orienter sur un bien avec des travaux importants et choisir le régime fiscal adapté.
Pour maximiser l’économie d’impôt, vous devez donc bien choisir entre LMNP et déficit foncier selon votre profil et anticiper les travaux éligibles aux déductions fiscales.
La question du financement est une étape clé dans la réalisation d'un projet d'investissement immobilier. Voici les différentes options.
Les banques peuvent financer un appartement déjà loué, mais elles privilégient des biens présentant un bon rendement locatif et un locataire fiable.
L'apport nécessaire dépendra de votre situation financière et des conditions du marché. En général, les banques demandent entre 10 et 20 %. En revanche, la présence de revenus locatifs peut faciliter l'obtention d'un prêt.
Les revenus générés par un bien loué peuvent aider à obtenir un meilleur financement en renforçant la solvabilité de l'emprunteur.
Les banques prendront en compte ces loyers pour calculer la capacité de remboursement de l'emprunteur, ce qui peut réduire l'apport demandé ou le taux d'intérêt.
Acheter un appartement loué peut se faire en cash ou à crédit.
L’achat comptant offre l’avantage de ne pas avoir d’endettement et de percevoir immédiatement des revenus nets de toute charge financière. C’est une option intéressante pour les investisseurs recherchant une rente immédiate et une simplicité de gestion.
Toutefois, acheter à crédit permet de bénéficier de l’effet de levier bancaire. En empruntant, l’investisseur utilise l’argent de la banque pour financer une partie ou la totalité du bien, tout en remboursant le prêt grâce aux loyers perçus.
Cela permet d’optimiser sa rentabilité et de conserver sa trésorerie pour d’autres investissements. De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers en régime réel et réduisant la fiscalité.
En fonction de son profil, un investisseur peut choisir un crédit avec un faible apport pour maximiser l’effet de levier ou un apport plus conséquent pour réduire son endettement.
Si vous souhaitez récupérer l'appartement pour y habiter après l'achat, certaines démarches sont nécessaires.
Pour récupérer un bien, il faut respecter les conditions légales liées à la résiliation du bail.
Par exemple, en cas de location vide, un préavis de 6 mois doit être donné. Si le bien est en location meublée, le préavis est de 3 mois.
Les délais varient selon le type de bail. En cas de location meublée, vous pourrez récupérer l'appartement plus rapidement, avec un préavis de 3 mois, contre 6 mois pour une location vide.
Le congé pour vente n'ouvre droit à aucune indemnisation au profit du locataire à condition que le propriétaire respecte la durée de préavis.
En revanche, le locataire dispose d'un droit de préemption par rapport à d'autres acheteurs potentiels.
Acheter un appartement loué peut comporter certains pièges à connaître.
Ne pas vérifier le profil du locataire peut entraîner des impayés de loyers et mettre en péril la rentabilité de l'investissement.
Vous devez donc vous assurer préalablement que le locataire a une situation financière stable.
Ne pas anticiper les travaux à venir ou les charges de copropriété peut réduire la rentabilité du bien. Bien évaluer l'état du bien avant l'achat vous permet d'éviter les mauvaises surprises et d'anticiper les coûts.
Il est risqué d'acheter un bien avec un loyer très bas si la loi encadre fortement les augmentations. Il faut s'assurer que le loyer peut être revalorisé selon les conditions du marché.
Investir dans l'ancien est une entreprise spécialisée dans l'investissement locatif clé en main. Nos experts vous aident à trouver des biens rentables, à optimiser la gestion locative et à maximiser votre retour sur investissement, en vous proposant des solutions adaptées à votre profil et vos objectifs financiers.
Acheter un appartement loué présente de nombreux avantages pour un investisseur à la recherche de revenus immédiats et d’une rentabilité prévisible. Toutefois, vous devez bien analyser la rentabilité du bien, vérifier l’état du bail, et anticiper les éventuelles charges ou travaux. Investir dans l’ancien vous propose un accompagnement personnalisé pour vous guider tout au long de votre projet immobilier d'investissement dans un appartement déjà loué.