Vous habitez dans le nord de la France et vous vous demandez où vous pourriez investir pour que cela vous rapporte. Le soleil ne semble pas être le meilleur atout pour penser à un investissement locatif saisonnier. Mais les quatre villes que nous vous proposons d’explorer possèdent toutes des atouts majeurs pour un investissement locatif réussi.
Capitale de la région Hauts-de-France, Lille est idéalement placée entre Paris (1h en TGV), Bruxelles (40 minutes en TGV) et Londres (1 h 20 en TGV). C’est aussi le 3e pôle étudiant français, avec plus de 120 000 étudiants et de nombreuses écoles et universités de renom.
Lille présente un cadre de vie agréable, avec de nombreux quartiers animés prisés des étudiants et des jeunes cadres dynamiques à revenu moyen. On y trouve aussi de très nombreux parcs et espaces verts, un réseau de transport urbain très développé et deux gares ferroviaires (Lille Flandres et Lille Europe).
Il y a quelques quartiers à privilégier comme le Vieux-Lille, Vauban Esquermes, Lille-Centre, le quartier Bois Blancs ou le quartier Wazemmes. Tous offrent de nombreux commerces et espaces verts et attirent les étudiants ou les jeunes actifs. Le prix au mètre carré varie de 3 297 € (quartier Bois Blancs) à 4 863 € (Vieux-Lille) pour un loyer compris entre 13 et 17 € au mètre carré.
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Investir à Lille signifie qu’il faut se tourner vers les petites surfaces, car le marché locatif est essentiellement étudiant. Les studios représentent 46 % des locations et les T2, 30 %. La plupart du marché locatif est meublé (47 %) et la demande de location est bien supérieure à l’offre. Un investissement locatif dans un studio peut apporter un taux de rentabilité autour de 6 %.
Prix moyen au mètre carré à la vente : 3 982 €.
Prix moyen au mètre carré à la location : 13 €.
Située à 11 km et 20 minutes en bus de Lille, Roubaix bénéficie des mêmes avantages géographiques que Lille. Elle se trouve au centre d’un triangle entre Paris, Bruxelles et Londres.
Roubaix fait partie de l’académie de Lille et, pour cela, bénéficie de la présence de plus de 100 000 étudiants.
C’est aussi un pôle urbain essentiel de la métropole lilloise. Grâce à ses plans de lutte contre les difficultés économiques après la chute de la filière textile, Roubaix est aujourd’hui riche de nouvelles filières. Avec de la production textile technique et de nombreuses entreprises innovantes tournées vers internet.
Elle offre aussi des logements haut de gamme pour les familles et des lofts issus de la reconversion des friches industrielles du textile. Elle a également attiré de nombreux programmes immobiliers neufs.
Quelques quartiers sont à privilégier. Le Secteur Barbieux, avec son cadre de vie agréable, est le quartier préféré des Roubaisiens. Le quartier de l’Union est l’exemple même de la reconversion des friches industrielles, avec son label de développement durable. Il offre des logements neufs, des espaces de loisirs et verts et une dynamique économique. Enfin, le Nouveau Roubaix est un quartier à population jeune. Construit dans les années 20, il offre de nombreuses maisons au style Art déco.
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C’est l’une des villes les plus jeunes de France. Le studio ou le T2 semblent de ce fait le meilleur investissement locatif dans la ville de Roubaix. Avec ses atouts, Roubaix peut être jusqu’à 30 % moins chère que Lille en termes d’immobilier ! Et la rentabilité locative peut aller jusqu’à 8 %. Roubaix est la ville la moins chère de la métropole de Lille.
Prix moyen au mètre carré à la vente : 1 590 €.
Prix moyen au mètre carré à la location : 11 €.
2e port français après Marseille, Le Havre n’est qu’à 2h30 de Paris par la route (environ 200 km). La zone industrialo-portuaire - ZIP – représente 25 % de la population active de la ville. On y trouve aussi une présence industrielle importante. Son secteur agricole d’élevage, de culture maraîchère et de polyculture est aussi porteur d’emplois.
Inscrite sur la liste des sites du Patrimoine mondial de l’Humanité depuis 2005, Le Havre attire plus de 1 million de touristes par an.
Elle reçoit plus de 13 000 étudiants chaque année.
Ville dynamique et variée, Le Havre compte 70 % d’appartements et une population de presque 59 % de locataires.
T3 et T4 représentent environ 70 % du marché, alors que 6 % sont des studios.
Plusieurs quartiers sont à étudier pour un investissement locatif. Le quartier Perret, en centre-ville, est très prisé. Le quartier de l’Eure attire plus les promoteurs et offre de nombreux programmes neufs à partir de 1 500 € le mètre carré. Le front de mer est visé par les retraités et est le plus cher de la ville (jusqu’à 4 000 € au mètre carré). Enfin, Aplemont, situé en hauteur, possède une vue exceptionnelle sur la ville basse. Mais au-delà de cela, c’est également un quartier résidentiel avec une bonne qualité de vie pour les familles.
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Le prix de l’immobilier a tendance à stagner au Havre après 14 % de croissance sur 5 ans. Le Havre semble être une des villes de France les plus rentables, avec un taux de rendement possible allant jusqu’à 5,6 %.
Prix moyen au mètre carré à la vente : 2 122 €.
Prix moyen au mètre carré à la location : 12 €.
Rouen est riche d’un patrimoine exceptionnel datant du Moyen Âge et a le label Ville et Pays d’Art et d’Histoire. Elle attire ainsi chaque année de très nombreux touristes.
Principal bassin d’emplois de la région, de grands groupes internationaux y sont installés. Traversée par la Seine, elle abrite aussi un port autonome. Un marché d’intérêt national augmente son attractivité économique.
Ville universitaire, Rouen reçoit environ 29 000 étudiants.
Pour ajouter à ses atouts, Rouen n’est qu’à 136 km de Paris (soit environ 1 h 30 en bus).
Le marché immobilier locatif de Rouen est hétérogène : étudiants, location meublée saisonnière, logement pour les familles.
À Rouen plus qu’ailleurs, choisir le quartier où investir va définir le type de bien à acquérir. Le quartier du Vieux-Rouen est le cœur historique de la ville. Il pourra être idéal pour un bien locatif meublé à destination des touristes (à partir de 2 000 €/m² dans l’ancien). Saint-Sever offre une âme de village. Et de nombreux commerces, avec un cadre de vie agréable (de 1276 €/m² dans l’ancien à 2084 €/m² dans le neuf). Enfin, Saint-André, proche du centre et de la gare, est attractif pour les familles et les cadres. Il présente de nombreuses opportunités d’investissement locatif dans le neuf (à partir de 2516 €/m² dans le neuf).
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Rouen est considérée ville très rentable avec un taux de 5,6 %. Elle permet aussi de bénéficier de la majorité des grands dispositifs de déduction fiscale : Pinel, Censi-Bouvard, Malraux (travaux de réhabilitation effectués dans une Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager), LMNP ou encore dispositif des Monuments historiques.
Prix moyen au mètre carré à la vente : 2 619 €.
Prix moyen au mètre carré à la location : 13 €.