Lyon fait partie des villes les plus attractives pour un investissement en location meublée non professionnelle (LMNP).
Avec son dynamisme économique, son important bassin d’étudiants et de jeunes actifs, ainsi que son marché immobilier équilibré, elle offre de nombreuses opportunités aux investisseurs.
Mais comment bien choisir son bien, optimiser sa fiscalité et maximiser sa rentabilité ?
Ce guide vous donne toutes les clés pour réussir votre investissement LMNP à Lyon.
Oui, il est tout à fait possible d’investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) à Lyon. Il s'agit en effet d’une ville en pleine croissance, réputée pour sa dynamique économique, son secteur étudiant florissant, ainsi que son marché immobilier attractif.
Ce statut offre de nombreux avantages fiscaux et une forte demande locative, ce qui en fait une excellente option pour les investisseurs en quête de rentabilité.
Avec ses quartiers variés et son rôle central en France, Lyon est idéale pour ceux qui souhaitent investir dans un marché immobilier sûr et rentable.
Avant de se lancer dans un investissement en LMNP à Lyon, voici les principaux atouts qui font de ce statut une option particulièrement avantageuse dans cette ville.
Lyon est l’une des plus grandes villes françaises. Elle attire chaque année de nombreux étudiants, jeunes actifs, ainsi que des professionnels en mobilité.
En 2025, la demande locative reste particulièrement forte dans certains secteurs de la ville, tels que le centre-ville, les quartiers universitaires et les zones d’affaires. Il faut dire que la ville compte près d'1,3 million d'habitants.
Le secteur étudiant est en plein essor, avec de nombreuses universités et écoles prestigieuses. On y compte 140.000 étudiants.
D'un autre côté, le marché du travail attire des cadres et jeunes professionnels qui privilégient la location meublée pour sa praticité et ses loyers plus élevés que ceux des locations vides.
Lyon présente l’avantage d’un marché immobilier plus abordable comparé à des métropoles comme Paris ou Nice avec 4.416 euros/m2 (contre 9 380 euros/m2 et 5 139 euros/m2 respectivement pour Paris et Nice).
Cela permet à de nombreux investisseurs d’entrer sur le marché avec un budget maîtrisé.
En 2025, les prix restent relativement accessibles tout en offrant un potentiel de valorisation important, surtout dans des secteurs en développement comme Gerland, Villeurbanne ou le quartier de la Part-Dieu.
Investir en LMNP à Lyon permet de bénéficier de loyers plus élevés qu’une location vide. En effet, la location meublée est très prisée par les étudiants, jeunes actifs et expatriés.
En outre, la rentabilité locative en LMNP peut atteindre jusqu’à 30 % de plus qu’en location nue.
Les biens meublés sont perçus comme offrant davantage de confort et de flexibilité, ce qui les rend plus attractifs pour une large gamme de locataires. Ces rendements supérieurs, couplés à des prix immobiliers relativement maîtrisés, rendent Lyon particulièrement intéressante pour ceux qui cherchent à maximiser leur rentabilité.
Le régime fiscal du LMNP est particulièrement adapté pour les investisseurs qui souhaitent réduire leur imposition. Avec le régime réel, vous pouvez amortir à la fois le bien immobilier et les meubles.
Vous pouvez alors déduire de vos revenus locatifs un certain nombre de charges, telles que les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien, et même la taxe foncière.
À Lyon, ce régime offre un grand avantage, particulièrement dans les quartiers où les prix immobiliers sont plus élevés. Vous pourrez réduire significativement l’impôt sur vos revenus locatifs.
L'amortissement des biens permet de conserver une rentabilité nette intéressante, souvent proche de 5-6 %, voire plus selon les investissements.
Lyon offre plusieurs quartiers stratégiques pour un investissement en LMNP, chacun présentant des atouts spécifiques en fonction du type de locataire recherché et du niveau de rentabilité attendu.
La Presqu’île est un quartier très central et animé, situé entre les deux rivières qui traversent Lyon.
Idéalement placé, il bénéficie d’une forte demande locative, notamment de la part des étudiants et jeunes actifs en quête de logements proches des écoles, commerces et transports.
Ce quartier est également bien desservi par les transports en commun, ce qui en fait un emplacement stratégique pour les locataires.
Les loyers dans ce secteur sont élevés, mais en raison de la demande constante, les biens se louent rapidement.
La Part-Dieu est le cœur économique de Lyon, avec de nombreux bureaux et centres d’affaires. Ce quartier attire une population professionnelle, souvent en mobilité, qui privilégie les logements meublés.
La présence de la gare TGV et de nombreuses lignes de transport en commun en fait un secteur particulièrement intéressant pour les investisseurs en LMNP.
Les loyers sont souvent plus élevés qu’à la moyenne de la ville, en raison de la demande des cadres et des jeunes professionnels.
Villeurbanne, ville limitrophe de Lyon, présente des prix immobiliers plus attractifs tout en offrant un rendement locatif intéressant, notamment pour les studios et petits appartements.
La forte demande locative dans ce secteur est alimentée par la proximité de Lyon, le quartier étant bien relié par les transports en commun.
Villeurbanne est idéale pour les investisseurs à la recherche de rendements élevés sans les prix élevés du centre-ville de Lyon.
Les quartiers de Monplaisir et Montchat sont particulièrement recherchés par les étudiants en médecine et les jeunes professionnels du secteur de la santé, en raison de leur proximité avec l’hôpital Edouard-Herriot.
Ce sont des zones résidentielles calmes et attractives, avec une forte demande pour les logements meublés.
Les loyers y sont relativement élevés pour des zones résidentielles, ce qui garantit une bonne rentabilité pour les investisseurs.
Le quartier de Gerland, anciennement industriel, connaît une transformation majeure avec de nouveaux projets immobiliers, des équipements modernes et une meilleure accessibilité.
Ce quartier est de plus en plus prisé par les jeunes actifs et les familles. Les prix restent encore abordables par rapport aux quartiers plus centraux. Le quartier est ainsi idéal pour ceux qui souhaitent investir à Lyon tout en bénéficiant d’un potentiel de valorisation important.
Selon la cible locative et le quartier, certains formats de logements offrent une meilleure rentabilité et une demande plus forte.
Les studios et T1 sont très recherchés par les étudiants qui recherchent un logement pratique, confortable et bien situé.
Ils représentent un excellent choix pour un investissement LMNP à Lyon, notamment dans les quartiers proches des universités, des écoles et des transports en commun.
Les loyers pour ces petites surfaces sont plus élevés par mètre carré, ce qui garantit une rentabilité intéressante.
Les T2 meublés sont idéaux pour les jeunes professionnels, souvent en déplacement ou en quête de logements temporaires.
Ces appartements offrent un espace de vie plus grand que les studios, ce qui attire une clientèle plus large. Dans des quartiers tels que la Part-Dieu, ce type de bien se loue facilement et permet de maximiser les loyers, tout en assurant une rentabilité stable.
Le coliving, particulièrement populaire auprès des jeunes actifs et des étudiants, représente une excellente opportunité pour maximiser les rendements.
Ce modèle consiste à louer une grande surface (généralement un T3 ou T4) en plusieurs chambres indépendantes, tout en partageant les espaces communs.
Il offre un rendement élevé grâce au nombre de locataires et à la demande croissante pour des logements partagés à Lyon, notamment dans les quartiers bien desservis.
Analyser le rendement brut et net permet d’évaluer la pertinence du projet et d’anticiper sa rentabilité réelle après charges et fiscalité.
La rentabilité brute à Lyon varie entre 6 % et 9 % selon les quartiers et le type de bien choisi.
Les secteurs à forte demande, tels que la Presqu’île ou la Part-Dieu, peuvent offrir des rendements bruts supérieurs à la moyenne en raison des loyers plus élevés.
Après déduction des charges et des impôts, la rentabilité nette se situe généralement entre 4 % et 6 %, ce qui reste un rendement attractif par rapport à d'autres types d'investissements immobiliers.
Le régime LMNP réel permet d’optimiser la rentabilité en réduisant l’imposition via l’amortissement du bien et des meubles.
Prenons l'exemple d'un studio meublé de 25 m² situé dans le quartier de la Part-Dieu à Lyon, acquis pour 130 000 €.
En appliquant un loyer mensuel de 600 €, le revenu locatif annuel s'élève à 7 200 €.
En tenant compte de charges annuelles et de la fiscalité estimées à 1 500 €, la rentabilité nette de cet investissement se situe autour de 4,38 %.
Ce rendement, bien que modéré, bénéficie de la forte demande locative du quartier, limitant ainsi les risques de vacance locative.
La fiscalité du LMNP à Lyon offre plusieurs options, avec des régimes avantageux comme le micro-BIC ou le régime réel.
Le régime micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, ce qui simplifie la déclaration fiscale et est idéal pour les petits revenus.
Ce régime est particulièrement adapté pour les investisseurs débutants ou ceux qui souhaitent gérer un petit portefeuille immobilier.
Le régime LMNP réel permet de déduire de vos revenus locatifs les amortissements du bien et des meubles. Il permet également de déduire les charges liées telles que :
Cela peut réduire significativement l'impôt sur vos revenus locatifs. Cette double déduction rend ce régime fiscal particulièrement avantageux.
Le régime réel est particulièrement avantageux à Lyon en raison de la forte pression locative et des niveaux de loyers élevés, notamment dans des quartiers comme la Part-Dieu, la Presqu’île ou Villeurbanne.
Avec des prix immobiliers supérieurs à 5 000 €/m² dans de nombreux secteurs, l'amortissement du bien permet de compenser la fiscalité et d’optimiser le rendement net.
De plus, Lyon étant soumise à l’encadrement des loyers, certains investisseurs choisissent des biens nécessitant des travaux pour justifier un loyer plus élevé en meublé.
Dans ce cas, le régime réel permet de déduire ces dépenses, ce qui n’est pas possible avec le régime micro-BIC.
La réforme fiscale introduite par le projet de loi de finances 2025 (PLF 2025) impacte directement le statut LMNP. Désormais, les amortissements pratiqués sous le régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Cela signifie qu’en cas de cession du bien, la base taxable sera plus élevée. Cela implique une imposition potentiellement plus lourde qu’auparavant.
Cette mesure réduit l’avantage fiscal à long terme du LMNP, bien que l’amortissement continue d’offrir une optimisation fiscale intéressante pendant la phase d’exploitation. Pour les investisseurs à Lyon, où les prix immobiliers sont élevés et la rentabilité nette est un enjeu clé, cette évolution fiscale nécessite une stratégie d’investissement adaptée. Vous pouvez notamment envisager un horizon de détention plus long ou en anticipant les implications fiscales dès l’achat.
Voici les risques à prendre en compte :
Lyon connaît une régulation stricte sur les meublés touristiques, en particulier ceux proposés sur des plateformes comme Airbnb :
Pensez à vous informer sur les règles locales en matière de location courte durée, car les amendes pour non-respect des régulations peuvent être lourdes.
Bien que Lyon soit une ville dynamique, certains quartiers peuvent connaître des périodes de vacance locative.
C’est le cas notamment si le bien est mal situé ou que la demande est inférieure à l'offre.
Vous devez bien analyser le marché local pour choisir un emplacement stratégique.
Lyon applique un certain plafonnement des loyers dans certaines zones, ce qui peut affecter la rentabilité des investissements locatifs.
Vous devez donc bien comprendre ces restrictions avant de se lancer dans un investissement en LMNP.
Les appartements meublés nécessitent souvent plus d’entretien que les locations nues, notamment en raison de l’usure liée aux meubles et équipements. Cela peut entraîner des coûts supplémentaires pour l’investisseur.
Investir dans l'ancien vous accompagne à chaque étape pour maximiser la rentabilité et sécuriser votre projet.
Le marché immobilier lyonnais est très concurrentiel, et les meilleures opportunités se vendent rapidement.
Investir dans l'ancien, grâce à son réseau exclusif de biens off-market, vous trouve les biens les plus rentables de Lyon.
Ces biens sont soigneusement sélectionnés pour leur potentiel locatif, leur emplacement stratégique et leur capacité à générer une rentabilité optimisée.
Investir dans l’immobilier nécessite du temps et des compétences variées :
Investir dans l'ancien propose un accompagnement clé en prenant en charge ces différentes étapes.
Investir en LMNP à Lyon en 2025 reste une excellente opportunité grâce à une forte demande locative, une rentabilité intéressante et un cadre fiscal avantageux. Toutefois, vous devez bien choisir l’emplacement, le type de bien et le régime fiscal adaptés pour maximiser vos gains.
Pour sécuriser votre projet et optimiser votre investissement, Investir dans l'ancien vous accompagne à chaque étape, de la sélection du bien à sa mise en location, en passant par les travaux et la gestion.