L’investissement locatif est toujours l’un des meilleurs moyens de se constituer un patrimoine et de générer des revenus complémentaires.
Que vous soyez débutant ou investisseur aguerri, il offre des opportunités variées : rentabilité attractive, fiscalité avantageuse et effet de levier grâce au crédit immobilier.
Dans ce guide, on vous explique comment réussir votre investissement locatif étape par étape.
En période d’inflation et de volatilité économique, l’immobilier locatif reste une valeur refuge.
Il permet non seulement de générer des revenus passifs, mais aussi de sécuriser son patrimoine sur le long terme. Voici pourquoi de plus en plus d’investisseurs choisissent de se lancer.
En achetant un bien immobilier destiné à la location, vous percevez chaque mois des loyers.
Ces revenus locatifs peuvent couvrir tout ou partie des mensualités de votre crédit. Une fois le prêt remboursé, ces loyers deviennent des rentes qui viennent compléter votre retraite ou votre salaire actuel. Les caisses de retraite étant en déficit, c’est de plus en plus important de la prévoir soi-même.
Par exemple, un appartement loué 600 € par mois peut générer, une fois le crédit remboursé, un revenu net de charges de 400 à 500 € mensuels, selon la fiscalité appliquée.
Contrairement aux placements financiers, l’immobilier est un actif tangible. Votre bien prend généralement de la valeur sur le long terme, surtout si vous investissez dans des zones à forte demande locative.
Ce patrimoine peut être transmis, revendu ou servir de garantie pour d’autres projets.
L’investissement locatif bénéficie de nombreux régimes fiscaux qui permettent d’optimiser la rentabilité.
Ces dispositifs sont de puissants leviers pour augmenter votre rentabilité nette, à condition de bien les maîtriser (on détaille ça plus bas).
Voici un tour d’horizon des solutions les plus pertinentes.
C’est le statut préféré des investisseurs. La location meublée permet de proposer un bien clé en main, prêt à être habité. En échange, vous pouvez appliquer un loyer plus élevé qu’en location nue.
Autre avantage : la fiscalité du LMNP réel, qui permet d’amortir la valeur du bien et des meubles, et de réduire voire annuler l’impôt sur les loyers perçus.
C’est idéal pour :
Moins de gestion, moins de turnover : c’est le choix de la simplicité. La location nue s'adresse à des locataires plus stables, sur de longues durées.
Fiscalement, vous pouvez choisir entre le régime micro-foncier (abattement de 30 %) ou le réel si vous avez beaucoup de charges à déduire.
C’est Idéal pour :
C’est la solution pour booster la rentabilité sur des biens de grande surface.
Chaque locataire loue une chambre, ce qui permet d’augmenter le loyer global perçu. Très demandée dans les villes étudiantes ou avec une population de jeunes actifs.
Avantage fiscal : si le bien est loué meublé, vous bénéficiez des avantages du LMNP réel.
C’est Idéal pour :
Très rentable si elle est bien gérée, la location saisonnière permet d’obtenir des loyers élevés, surtout dans les zones touristiques ou les grandes villes.
Mais attention à la réglementation stricte sur ce type de location (autorisations, plafonds).
C’est Idéal pour :
Acheter un immeuble entier permet de mutualiser les coûts (frais de notaire, travaux) et d’obtenir une meilleure rentabilité qu’en achetant plusieurs appartements séparément.
Avantage : vous contrôlez entièrement le bien et vous avez la main sur la stratégie locative et les travaux.
C’est Idéal pour :
L’emplacement reste la clé du succès en investissement locatif. Certaines villes et zones se démarquent par leur rendement, leur dynamisme économique et leur tension locative. Voici où concentrer vos recherches.
Certaines villes françaises offrent encore des prix d’achat attractifs et une demande locative soutenue, ce qui permet d’afficher des rendements bruts de 8 à 12 %.
Par exemple :
Privilégiez les immeubles de rapport, colocations ou locations meublées dans ces villes, selon le type de locataire cible (étudiant, jeune actif, famille).
Si vous recherchez un patrimoine sécurisé à long terme, certaines grandes villes ou métropoles régionales restent des valeurs sûres, par exemple :
Attention : la rentabilité brute est souvent plus faible (4 à 6 %), mais le potentiel de valorisation est important. Ces investissements sont souvent orientés capitalisation.
Le marché parisien reste tendu et les prix très élevés, ce qui limite la rentabilité brute (souvent inférieure à 4 %).
Toutefois, certaines banlieues dynamiques comme Cergy, Évry, Villejuif peuvent offrir de meilleurs compromis, avec des rendements bruts de 5 à 6 % et une demande forte.
Le budget pour un investissement locatif varie selon la ville, le type de bien et les travaux à prévoir. Voici les données clés pour se projeter et calculer son enveloppe globale.
Voici des fourchettes de prix observées dans les villes dynamiques où Investir dans l’ancien intervient :
Un investissement locatif ne se limite pas au prix d’achat. Il faut intégrer :
👉 Exemple de budget global pour un projet à 200 000 € :
Cet exemple inclut toutes les dépenses nécessaires pour un projet clé en main, prêt à générer du revenu locatif.
Le rendement locatif est la clé de voûte d’un bon investissement. Mais attention, il varie selon plusieurs facteurs :
Avant de vous lancer, il faut bien comprendre les différents niveaux de rentabilité :
👉 Formule : (Loyers annuels / Prix d’achat du bien) x 100
C’est la plus simple à calculer, mais elle ne prend pas en compte les charges ni la fiscalité.
Exemple : 8 % brut, c’est la rentabilité moyenne sur un immeuble dans une ville moyenne comme Le Mans ou Saint-Étienne.
👉 Formule : (Loyers annuels - Charges / Prix d’achat du bien) x 100
Ici, on déduit les charges de gestion courante : assurance, taxe foncière, frais d’agence, gestion locative, etc.
Exemple réaliste : 5 % net après avoir retiré 3 % de charges.
👉 Ce qui reste vraiment dans votre poche, après impôt sur les loyers.
Exemple avec un régime LMNP réel : si vous amortissez correctement votre bien, vous pouvez réduire fortement votre imposition. Vous passez alors à 3 à 4 % de rentabilité nette-nette, mais non fiscalisée pendant plusieurs années.
Prenons un exemple concret sur un projet accompagné par Investir dans l’ancien, dans une ville comme Le Mans :
👉 Rentabilité brute : 24 000 € / 250 000 € = 9,6 %
👉 Rentabilité nette : (24 000 € - 4 000 €) / 250 000 € = 8 %
👉 Rentabilité nette-nette (après fiscalité) : avec le LMNP réel, pas d’impôt sur les loyers → vous conservez 8 % net, soit 20 000 € nets par an.
⚠️ Attention : à la revente, il faudra intégrer les amortissements dans la plus-value imposable, mais le gain immédiat de cash-flow est un gros atout.
Le financement bancaire est une étape essentielle pour réussir son investissement locatif. Un bon montage financier vous permettra de maximiser la rentabilité et de sécuriser votre trésorerie sur le long terme.
En 2025, les banques exigent généralement un apport personnel de 10 à 20 % du montant total de l’opération (prix d’achat + frais de notaire + travaux).
Cela permet de limiter leur risque et de montrer votre engagement dans le projet.
👉 Les taux moyens constatés sont de :
Ces taux varient en fonction de votre profil emprunteur (revenus, taux d’endettement, reste à vivre…) et de la qualité du projet présenté.
💡 Astuce : en investissement locatif, les banques accordent plus facilement un prêt si vous montrez une bonne rentabilité brute (au moins 8 %) et un projet solide, bien préparé.
Pour optimiser la trésorerie au démarrage, il est pertinent de négocier un différé de remboursement de 6 à 12 mois.
Cela vous laisse le temps de rénover le bien et de mettre en place les locations avant de commencer à rembourser le capital.
Autre solution : le lissage de crédit, qui permet d’adapter vos mensualités en fonction de vos autres emprunts en cours (résidence principale par exemple), en réduisant temporairement les mensualités du crédit locatif.
C’est une bonne stratégie pour équilibrer votre endettement global.
Un projet clé en main, avec rentabilité nette démontrée, budget travaux maîtrisé et stratégie fiscale optimisée, rassure les banques.
Cela améliore vos chances d’obtenir un financement à 100 %, voire 120 % (en intégrant les frais de notaire et les travaux dans le crédit).
✅ Les banques apprécient les projets portés par un professionnel comme Investir dans l’ancien, car cela limite les risques d’imprévus.
👉 Exemple : un projet présenté par Investir dans l’ancien, avec une rentabilité nette à 8 %, est plus facilement financé, même sans un apport significatif.
La fiscalité est un véritable levier pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.
En choisissant le bon régime fiscal, vous pouvez réduire considérablement vos impôts sur les revenus locatifs et augmenter vos gains nets.
Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en régime réel est la solution privilégiée pour les locations meublées.
Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances…) mais surtout de pratiquer l’amortissement du bien, c’est-à-dire de déduire la perte de valeur comptable du bâtiment et du mobilier.
👉 Avantages :
Attention : avec le PLF 2025, les amortissements LMNP sont réintégrés dans la plus-value à la revente si vous vendez sous le régime des plus-values professionnelles (SCI à l’IS, par exemple).
Si vous optez pour une location nue, le déficit foncier est une stratégie intéressante. Il permet de déduire les dépenses de travaux sur vos revenus fonciers, et en cas d’excédent, sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
👉 Avantages :
Le déficit foncier est souvent utilisé sur des immeubles de rapport en location nue, particulièrement dans des zones où la demande locative est forte.
Créer une SCI (Société Civile Immobilière) offre une structure adaptée pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier, mais le choix du régime fiscal est crucial.
👉 Avantages de la SCI à l’IS :
👉 Inconvénients :
Tout investissement locatif comporte des risques. L’important est de bien les anticiper et de mettre en place des solutions pour protéger sa rentabilité.
Le risque de vacance locative survient lorsque le bien reste vide entre deux locataires.
Pour le limiter, vous devez choisir une localisation avec une forte demande locative :
Un accompagnement professionnel vous aide à sécuriser cet aspect en sélectionnant des biens dans des secteurs à fort potentiel locatif.
Les impayés de loyer peuvent impacter lourdement votre rentabilité. Voici comment les limiter :
Les travaux imprévus peuvent générer des surcoûts importants. Pour limiter ce risque :
Investir dans l’ancien, c’est la garantie d’un projet clé en main, rentable et sécurisé, que vous soyez débutant, expatrié ou investisseur aguerri.
Grâce à une approche globale, vous maximisez votre rendement tout en minimisant les contraintes.
Accédez à un réseau exclusif de biens off-market soigneusement sélectionnés. Les investissements sont situés dans des villes dynamiques comme Le Mans, Saint-Étienne ou Rouen.
De la recherche du bien à la gestion locative, en passant par la négociation, la rénovation, l’ameublement et la mise en location, Investir dans l’ancien s’occupe de tout.
Vous bénéficiez d’un budget travaux garanti, d’un suivi rigoureux et d’un reporting complet à chaque étape.