En 2023, plus de 1,6 million de Français ont investi dans la pierre selon l’INSEE, dont une majorité dans l’immobilier locatif.
Face à des montages fiscaux complexes et à une offre de plus en plus segmentée, un conseiller en investissement immobilier devient fréquent.
Mais que fait exactement ce professionnel ? Est-il indispensable pour bien investir ? Et comment éviter de tomber sur un pseudo expert payé à la commission ?
Dans cet article, on fait le point sur le vrai rôle d’un conseiller, ses tarifs, les critères pour bien le choisir, et surtout les pièges à éviter pour ne pas transformer un projet rentable en gouffre financier.
Le conseiller en investissement immobilier intervient bien avant la signature du compromis. Il accompagne les investisseurs dans toutes les étapes de leur projet, de la définition des objectifs à l’optimisation fiscale, en passant par la sélection des biens.
Son rôle ne se limite pas à trouver un bien. Il commence par analyser la situation financière et les objectifs de l’investisseur : constitution d’un patrimoine, recherche de cash-flow, diversification…
Ensuite, il élabore une stratégie cohérente :
Le conseiller réalise une étude de rentabilité chiffrée, intégrant l’ensemble des charges (taxes, gestion, crédit, travaux), la fiscalité (régime LMNP, déficit foncier, etc.), et les projections à moyen-long terme.
Il ne se contente pas de vendre un bien : il évalue le rendement réel et anticipe les évolutions fiscales.
Tous les conseillers ne proposent pas les mêmes services. Un indépendant facturera ses conseils sans lien avec la vente, alors qu’un agent immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine intégré à un réseau peut être rémunéré par commission.
Certains sont spécialistes du locatif ancien, d'autres de la défiscalisation neuve. Le degré d’objectivité varie fortement selon le modèle économique.
Solliciter un conseiller en investissement immobilier n’est pas une obligation légale, mais cela peut faire la différence entre un bon placement et une opération risquée. Tout dépend du niveau d’expérience, de temps et de complexité du projet.
Un accompagnement est particulièrement utile pour les investisseurs qui manquent de temps, n'ont jamais investi, ou souhaitent optimiser fiscalement un projet locatif complexe (régime réel, SCI à l’IS, démembrement…).
Le conseiller permet d’éviter les erreurs de débutant et de gagner en efficacité dès le premier investissement.
Oui, à condition de se former sérieusement et de bien s’entourer (notaire, banquier, courtier).
Cependant, le risque de sous-estimer la fiscalité ou de surpayer un bien est réel. Sans conseil structuré, l'investisseur peut passer à côté d’arbitrages plus rentables ou adaptés à son profil.
Mauvaise rentabilité, vacance locative, surcoût fiscal imprévu, impossibilité de revente à bon prix…
Un investissement mal pensé peut coûter cher. Le rôle du conseiller est justement d’anticiper ces écueils, grâce à une approche globale : patrimoniale, financière et fiscale.
Tous les conseillers ne se valent pas. Certains sont indépendants, d’autres liés à des réseaux bancaires ou commerciaux. Il est donc essentiel de comparer plusieurs critères avant de faire un choix.
Avant de s'engager, mieux vaut s'assurer de l'expérience du conseiller, de son indépendance (rémunération non liée à la vente d’un produit) et de sa capacité à proposer une stratégie patrimoniale globale.
Critère | Pourquoi c’est important |
|---|---|
Expérience | Plus le conseiller a de cas concrets, plus il saura anticiper les risques |
Indépendance | Évite les conseils orientés vers des produits maison |
Approche globale | Le conseil doit inclure fiscalité, transmission, financement |
Références | Vérifier les avis clients, les références, le bouche-à-oreille |
Certains conseillers sont rémunérés par les promoteurs ou les banques, ce qui peut biaiser leurs recommandations. Il faut donc clarifier dès le début qui les rémunère, et s’assurer qu’ils travaillent dans l’intérêt de l’investisseur.
Chercher un conseiller ayant la carte T (transaction), le statut CIF (conseiller en investissement financier) ou CGP (conseiller en gestion de patrimoine). Investir dans l’ancien, par exemple, collabore uniquement avec des professionnels certifiés, capables d’accompagner l’investisseur de manière neutre, avec une vraie vision long terme.
Le coût d’un accompagnement varie fortement selon le type de conseiller, la complexité du projet et le mode de rémunération. Voici ce qu’il faut savoir pour anticiper les frais.
Un conseiller peut être rémunéré :
Il est essentiel de comprendre ce mode de rémunération, car il peut influencer les conseils donnés.
Selon les données recueillies auprès de 12 cabinets spécialisés en début d’année 2025, le coût moyen d’un conseiller indépendant tourne autour de 1 800 € TTC par projet, tandis que certains conseillers bancaires n’affichent pas de tarif (leur rémunération provient de la vente de produits).
Dans certains cas, notamment si le conseiller intervient dans le cadre d’une stratégie locative précise, ses honoraires peuvent être déduits des revenus fonciers ou BIC au réel. En SCI à l’IS, c’est encore plus simple : les frais peuvent être passés en charge directement dans la comptabilité de la société.
Tous ces métiers touchent à l’immobilier, mais leurs rôles sont très différents. Voici un comparatif pour bien comprendre qui fait quoi.
Profession | Mission principale | Niveau de conseil | Rémunération | Spécificité |
|---|---|---|---|---|
Conseiller en investissement immobilier | Trouver un bien rentable et accompagner sur la stratégie | Élevé (fiscal, juridique, patrimonial) | Honoraires ou commission | Spécialisé en investissement |
CGP (Conseiller en gestion de patrimoine) | Optimiser l’ensemble du patrimoine (immobilier, assurance, fiscalité) | Très élevé | Honoraires + rétrocommissions | Vision globale du patrimoine |
Agent immobilier / chasseur | Trouver un bien selon vos critères | Faible | Commission à l’achat | Pas de conseil fiscal ou patrimonial |
Il accompagne exclusivement sur la partie investissement : choix du bien, montage, fiscalité. Il est utile pour structurer une stratégie rentable, même sans expérience.
Le CGP va plus loin : il gère toutes les dimensions du patrimoine, y compris la succession, l’assurance-vie, l’optimisation fiscale, etc. L’investissement immobilier est une brique parmi d’autres dans son accompagnement.
L’agent ou le chasseur n’a pas de devoir de conseil patrimonial. Il est rémunéré à la transaction et son objectif est de vendre un bien, pas d’optimiser votre rentabilité ou votre fiscalité.
Le marché est vaste et la qualité varie fortement. Pour gagner du temps, voici une sélection de professionnels reconnus en 2025.
Nom | Prix moyen | Note Google | Spécificité |
|---|---|---|---|
Investir dans l’ancien | Sur devis | 4,9/5 | Accompagnement complet et indépendant |
Gridky | 1 500 € | 4,7/5 | Sélection automatisée de biens |
Patrimofi | 2 000 € | 4,8/5 | Vision patrimoniale globale |
Homunity Conseil | 1 200 € | 4,6/5 | Expertise SCPI & immobilier neuf |
Netinvestissement | Variable | 4,5/5 | Plateforme large avec simulateurs |
Ces experts peuvent être trouvés en ligne via leur site, sur des plateformes spécialisées comme HelloPrêt ou SeLoger, ou via le bouche-à-oreille.
Le plus important reste de vérifier leur indépendance et leur spécialisation. Investir dans l’ancien reste un référent de confiance, recommandé pour les primo-investisseurs comme pour les profils avancés.
Faire appel à un conseiller en investissement immobilier permet d’éviter les erreurs coûteuses, de gagner du temps et d’optimiser sa fiscalité. Mais encore faut-il trouver un partenaire de confiance.
C’est exactement ce que propose Investir dans l’ancien :
Que ce soit pour un premier achat locatif ou pour structurer un patrimoine, notre équipe vous aide à prendre les bonnes décisions, au bon moment.