Le bail Code civil est souvent utilisé pour sortir du cadre rigide de la loi du 6 juillet 1989. Mais à quoi correspond-il vraiment ? Qui peut l’utiliser ? Et quels sont ses avantages ou ses risques ? On vous explique tout.
Le bail Code civil est un contrat de location régi par les articles 1708 à 1762 du Code civil, aussi appelé “bail de droit commun”.
Contrairement aux baux soumis à la loi de 1989 (location nue ou meublée à usage de résidence principale), ce type de bail offre une grande liberté contractuelle, car la loi n’impose aucune durée, aucun formalisme, ni règle sur le montant du loyer.
Ce bail ne peut pas être utilisé pour louer une résidence principale à un particulier. Il est réservé à d’autres usages :
Le bail Code civil est souvent comparé au bail d’habitation classique (loi de 1989), mais les deux sont très différents dans leur logique juridique et leur usage. Voici un tableau comparatif pour y voir plus clair.
Critère | Bail Code civil | Bail loi de 1989 |
|---|---|---|
Usage | Résidence secondaire, logement de fonction, société | Résidence principale |
Durée | Négociable librement | 3 ans (nu) ou 1 an (meublé) renouvelable |
Préavis locataire | Négociable | 1 mois (meublé) / 3 mois (nu) |
Encadrement du loyer | Non encadré | Encadrement dans certaines villes |
Congé bailleur | Libre, selon clauses | Très encadré, avec motifs et délais |
Dépôt de garantie | Libre | 1 à 2 mois maximum selon le bail |
Le bail Code civil est utile pour contourner les contraintes du bail classique dans certaines situations précises.
Vous pouvez utiliser ce bail pour loger un salarié dans un bien que vous mettez à disposition à titre de logement de fonction, ou pour louer un bien utilisé comme résidence secondaire.
Ce n’est pas considéré comme une résidence principale, donc la loi de 1989 ne s’applique pas.
Une entreprise peut louer un logement pour loger un salarié, un stagiaire ou un collaborateur temporaire. Le contrat est alors conclu entre personnes morales (vous et l’entreprise), et non entre personnes physiques.
Si le bien n’est pas la résidence principale du locataire, vous pouvez proposer un bail de quelques semaines ou mois, en toute flexibilité, sans les contraintes du bail meublé loi de 1989.
Le bail Code civil séduit de plus en plus de bailleurs pour sa souplesse et sa sécurité contractuelle (quand il est bien rédigé).
Vous pouvez fixer la durée du bail, les conditions de renouvellement, les règles d’entretien ou d’usage, sans devoir suivre un cadre légal strict.
Le bailleur peut imposer des garanties supérieures (par exemple, plusieurs mois de dépôt de garantie), raccourcir le préavis du locataire à quelques semaines, ou fixer un loyer librement, même en zone tendue.
En théorie, oui, si cela est prévu dans le contrat. Le bailleur peut exiger le départ à l’échéance du bail, sans justification, à condition d’avoir clairement défini cette modalité dans le contrat initial.
En revanche, aucune expulsion immédiate sans procédure légale ne peut être imposée en cours de bail, sauf manquement grave.
Le bail Code civil comporte des avantages, mais aussi des risques juridiques s’il est mal utilisé.
Si le locataire arrive à prouver que le logement constitue sa résidence principale effective, un juge peut requalifier le bail en bail d’habitation loi de 1989. Cela vous ferait perdre tous les avantages du bail civil.
Plusieurs décisions depuis 2023 rappellent que les clauses du contrat ne suffisent pas à caractériser un bail civil : c’est l’usage réel du bien qui compte. Un simple usage régulier, des factures à l’adresse du logement, ou une domiciliation fiscale peuvent suffire à déclencher une requalification.
Pour limiter les risques :
Le bail Code civil a des implications sur le régime d’imposition de vos revenus locatifs.
Si vous louez en meublé, vous relevez du régime LMNP (micro-BIC ou réel). En non meublé, ce seront des revenus fonciers. La fiscalité ne dépend pas du type de bail, mais de la nature du bien et de son usage.
Si vous louez à une entreprise, certains cas peuvent faire entrer le bail dans le champ de la TVA, notamment si le bien est meublé et à usage professionnel. Il faut dans ce cas déclarer la TVA collectée et s’assurer de respecter les obligations comptables.
Le locataire reconnaît expressément que le logement loué ne constitue pas sa résidence principale et qu’il est utilisé à titre de résidence secondaire ou de logement de fonction. Il renonce à bénéficier des dispositions protectrices de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Faites appel à un notaire ou un avocat spécialisé pour intégrer toutes les clauses nécessaires : durée, conditions de sortie, dépôt de garantie, montant du loyer, état des lieux, etc.
Un modèle générique peut être dangereux si vous n’adaptez pas chaque clause au contexte réel de location.
Le loyer est libre, même à Paris, Lyon ou Bordeaux. Il n’y a aucune règle d’encadrement pour ce type de bail, sauf en cas de location à un particulier pour un usage de résidence principale (ce qui est interdit).
Vous pouvez donc fixer le prix selon la valeur de marché ou la valeur ajoutée du bien.
À Paris, le bail Code civil est utilisé pour contourner les règles strictes de la location meublée en résidence principale. Cela permet de :
Attention : le locataire ne doit pas habiter le bien comme résidence principale. Sinon, vous risquez une requalification.
Évitez les erreurs juridiques, les requalifications ou les litiges. Investir dans l’ancien vous aide à rédiger vos contrats de bail Code civil sur-mesure, adaptés à vos objectifs patrimoniaux, fiscaux et réglementaires. Notre équipe vous accompagne à chaque étape.