En 2025, face à un contexte fiscal plus strict et à un patrimoine architectural à préserver, la loi Monument Historique peut-être une solution : elle permet d’allier avantage fiscal et projet immobilier de prestige.
Voici ce qu’en pensent les experts d’Investir dans l’ancien :
- 🏛️ Défiscalisation : vous pouvez déduire 100 % des travaux de votre revenu global, sans aucun plafond, même si vous occupez le bien.
- 💸 Économie d’impôt significative : jusqu’à 45 % de votre investissement peuvent être récupérés si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée.
- 📜 Conditions strictes : le bien doit être classé ou inscrit, conservé pendant 15 ans, et les travaux validés par un Architecte des Bâtiments de France.
- 🔨 Travaux encadrés : ils doivent respecter l’intégrité du patrimoine et coûtent souvent 15 à 30 % de plus qu’une rénovation classique.
- 🏘️ Pas de liste de villes ciblées : seuls les biens classés ou inscrits sont concernés, mais certaines villes comme Bordeaux, Arles ou Albi sont plus propices.
- ⚖️ Investissement via SCI possible : à condition d’opter pour une SCI à l’IR ; la SCI à l’IS n’est pas compatible avec les avantages fiscaux.
- 🏠 Pas d’obligation de louer : vous pouvez habiter le bien tout en bénéficiant de la déduction fiscale, ce qui est rare.
- 🧾 Revente encadrée : il est impératif de conserver le bien 15 ans pour éviter tout redressement fiscal.
- 📊 Comparaison avec la loi Malraux : la loi MH est plus souple et plus avantageuse pour les foyers très imposés, sans plafond de travaux.
- 🔍 Investir dans l’ancien vous accompagne : de la sélection du bien à la mise en location ou revente, tout est géré par des experts.
Qu’est-ce que la loi Monument Historique ?
La loi Monument Historique, instaurée en 1913 puis adaptée par la loi du 31 décembre 1913 et complétée en 2009, est un dispositif fiscal qui permet aux contribuables français d’obtenir des réductions d’impôts importantes lorsqu’ils investissent dans un bien classé ou inscrit au titre des monuments historiques.
👉 Elle concerne uniquement les biens classés Monument Historique ou Inscrits à l’inventaire supplémentaire, souvent des immeubles de caractère situés dans des zones protégées.
Quelle est la différence entre un bien “classé” et “inscrit” ?
- Classé Monument Historique : protection totale, plus contraignante mais avec un avantage fiscal maximal.
- Inscrit à l’inventaire supplémentaire : protection partielle, plus de liberté, mais des plafonds de défiscalisation moins élevés.
Quels sont les avantages fiscaux de la loi Monument Historique ?
La loi permet de déduire 100 % des travaux de restauration du revenu global (et non seulement foncier), sans plafond, ce qui la rend unique parmi les dispositifs de défiscalisation.
Les principaux bénéfices fiscaux :
- Déduction à 100 % des travaux engagés sur le revenu imposable.
- Aucune limite de montant : contrairement au Pinel ou Malraux.
- Transmission facilitée sans droits de succession, sous conditions.
- Possibilité de défiscaliser jusqu’à 45 % de l’investissement, si on est dans la tranche d'imposition maximale.
👉 Exemple : pour un contribuable imposé à 41 %, 100 000 € de travaux peuvent générer 41 000 € d’économie d’impôt.
Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
Voici les conditions pour utiliser ce dispositif :
- Le bien doit être classé ou inscrit au titre des monuments historiques.
- Les travaux doivent être validés par les Architectes des Bâtiments de France (ABF).
- Le bien doit être conservé pendant 15 ans minimum après la dernière déduction.
- Le propriétaire doit s’engager à ne pas le revendre trop rapidement (risque de redressement fiscal).
- En cas de location, il faut que le bien ne soit pas divisé en lots (le logement doit rester dans sa totalité).
Loi Monument Historique vs Loi Malraux : quelles différences ?
Critère | Loi Monument Historique | Loi Malraux |
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Type de bien | Classé ou inscrit MH | Secteur sauvegardé |
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Plafond de travaux | Aucun | 400 000 € sur 4 ans |
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Taux de réduction | Jusqu’à 45 % (selon TMI) | 22 % ou 30 % selon zone |
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Durée de détention requise | 15 ans | 9 ans |
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Location obligatoire ? | Non | Oui |
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💡 À retenir : la loi MH est plus flexible pour les hauts revenus et les biens de prestige.
Comment investir dans un bien classé monument historique ?
Les étapes du montage :
- Trouver un bien classé ou inscrit, souvent via des plateformes spécialisées.
- Vérifier l’éligibilité du projet auprès des ABF.
- Monter un dossier fiscal solide (architecte, travaux, devis, etc.).
- Réaliser les travaux, généralement suivis par une maîtrise d’œuvre.
- Déclarer les dépenses dans sa déclaration d’impôt (formulaire 2044 SPE).
Achat en direct ou via une SCI ?
Il est possible d’acheter via une SCI, mais la SCI doit être à l’IR (Impôt sur le Revenu) pour que les associés puissent bénéficier de la déduction. Une SCI à l’IS n’est pas compatible avec ce régime.
Exemple d’investissement en Monument Historique
🧱 Exemple concret :
- Prix du bien : 200 000 €
- Travaux éligibles : 150 000 €
- TMI du propriétaire : 41 %
Économie d’impôt possible =
👉 150 000 € x 41 % = 61 500 € d’économie d’impôt sur plusieurs années |
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À noter : les travaux doivent être répartis sur la durée du chantier (en général 2 à 3 ans).
Quels sont les risques ou limites du dispositif ?
- Travaux coûteux : matériaux et main d'œuvre spécifiques → surcoût de 15 à 30 % vs rénovation classique
- Délais administratifs longs (autorisation ABF, appels d’offres)
- Contraintes fortes sur les modifications : fenêtres, façades, couleurs...
- Revente encadrée : peu de liquidité sur le marché de niche
🛑 Ce n’est pas adapté à un investisseur pressé ou avec un petit budget.
Quelles villes sont éligibles à la loi Monument Historique ?
La loi Monument Historique ne cible pas une liste fermée de villes, mais des biens classés ou inscrits au titre des monuments historiques, répartis sur tout le territoire français.
🏛️ Toutefois, certaines communes sont particulièrement riches en patrimoine et donc plus propices à ce type d’investissement. Parmi les plus dynamiques :
- Avignon : nombreux hôtels particuliers classés
- Caen : architecture protégée dans l’hyper-centre
- Bordeaux : vaste secteur sauvegardé et fiscalement attractif
- Arles : ville d’art et d’histoire avec de nombreux biens éligibles
- Albi : cœur historique classé au patrimoine mondial de l’UNESCO
- Paris : quartiers comme le Marais ou le 7e abritent des biens classés très prisés
💡 Pour savoir si un bien est éligible, il faut vérifier s’il est :
- Classé Monument Historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire
- Et parfois situé dans un secteur sauvegardé ou zone de protection du patrimoine architectural (ZPPAUP ou AVAP)
👉 Vous pouvez consulter la base officielle du ministère de la Culture sur pop.culture.gouv.fr pour rechercher des biens par commune.
Foire aux questions (FAQ)
Peut-on habiter dans un monument historique ?
✅ Oui, c’est l’un des rares dispositifs qui le permet. L’occupation personnelle n’annule pas la déduction.
Combien de temps doit-on garder le bien ?
📌 15 ans à compter de la dernière déduction pour éviter un redressement.
Est-ce que tout le monde peut en bénéficier ?
🔍 En théorie oui, mais c’est surtout intéressant pour les foyers fortement imposés (TMI ≥ 30 %).
Où trouver la liste des biens classés ou inscrits ?
👉 Sur pop.culture.gouv.fr, base officielle des Monuments Historiques.
Pourquoi faire appel à Investir dans l'ancien pour votre projet Monument Historique ?
🎯 Investir dans l'ancien est spécialisé dans l’investissement locatif clé en main, y compris pour des dispositifs complexes comme la loi Monument Historique.
Leur équipe vous accompagne de A à Z :
- Sélection de biens éligibles et à fort potentiel
- Montage fiscal optimisé et conforme
- Suivi des travaux encadrés par des experts
- Mise en location ou revente selon vos objectifs
💼 Avec plusieurs centaines de projets rentables réalisés, Investir dans l’ancien vous permet de transformer une opportunité fiscale en succès immobilier.