En 2025, la loi Denormandie reste l’un des dispositifs les plus puissants pour défiscaliser tout en revitalisant l’immobilier ancien en centre-ville.
Mais attention : seules certaines communes sont concernées.
Voici la liste des villes éligibles, à jour, et les conseils d’Investir dans l’ancien pour savoir où investir intelligemment cette année :
- 🏛️ Dispositif fiscal puissant : la loi Denormandie permet jusqu’à 21 % de réduction d’impôt pour l’achat et la rénovation d’un bien ancien.
- 📍 Ciblage géographique strict : seules certaines communes éligibles (Action Cœur de Ville, ORT…) peuvent en bénéficier.
- 🧱 Condition principale : les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total (achat + travaux).
- 🌆 Villes intéressantes en 2025 : Caen, Troyes, Laval, Béziers, Quimper… allient rentabilité, dynamisme et prix raisonnables.
- 🧠 Tous les quartiers ne sont pas éligibles : seules certaines zones définies par la mairie (souvent les centres anciens) ouvrent droit à l'avantage fiscal.
- 📊 Durée d’engagement modulable : 6, 9 ou 12 ans, pour une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %.
- 🚧 Projets à privilégier : centres-villes en transformation, avec forte demande locative et prix au m² < 3 000 €.
- 🏘️ Idéal pour investisseurs patrimoniaux : vous revitalisez un quartier tout en optimisant votre fiscalité.
- 📌 La liste des villes évolue chaque année : pensez à vérifier l’éligibilité officielle ou en mairie.
- 🎯 Investir dans l’ancien vous accompagne : sélection du bien, montage du dossier, travaux, mise en location… tout est géré pour vous.
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie, en vigueur depuis 2019, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 21 % pour l’achat d’un bien ancien avec travaux, à condition de le rénover puis de le louer.
👉 Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total du projet.
Comment une ville devient-elle éligible ?
Une ville est éligible si elle remplit au moins un des critères suivants :
- Elle fait partie du programme Action Cœur de Ville (environ 250 communes)
- Elle a signé une convention de revitalisation du territoire (ORT)
- Elle est considérée comme présentant un besoin urgent de réhabilitation
🎯 Ces villes sont choisies pour lutter contre la vacance, la dégradation du bâti et la perte d’attractivité.
Liste des villes éligibles à la loi Denormandie en 2025 🗺️
Voici une sélection élargie de villes éligibles réparties par zone, actualisée pour 2025 :
📍 Île-de-France
- Corbeil-Essonnes
- Mantes-la-Jolie
- Melun
- Montereau-Fault-Yonne
- Trappes
- Poissy
- Les Mureaux
- Coulommiers
- Saint-Michel-sur-Orge
🏙️ Grandes villes et métropoles
🧭 Villes moyennes dynamiques
- Laval
- Quimper
- Charleville-Mézières
- Chalon-sur-Saône
- Saint-Brieuc
- Albi
- Brive-la-Gaillarde
- Nevers
- Périgueux
- Épinal
🌍 Autres villes à fort potentiel (prix bas, bonne demande locative)
- Montluçon
- Vierzon
- Tulle
- Carcassonne
- Sète
- Tarbes
- Béthune
- Cambrai
- Maubeuge
- Romans-sur-Isère
💡 Pour consulter la liste complète à jour, utilisez le site officiel.
Où investir intelligemment en 2025 ? 🎯
Avant de foncer, voici les bons critères à vérifier :
- Demande locative réelle (étudiants, actifs, retraités…)
- Prix au m² raisonnable (< 3 000 € conseillé)
- Projets de réhabilitation en cours
- Commodités locales : gare, écoles, commerces
🏆 Top 5 des villes à fort potentiel en 2025
| Ville | Atout principal | Prix moyen/m²* |
| Caen | Marché locatif actif + centre rénové | 2 540 € |
| Troyes | Forte volonté municipale + aides travaux | 1 840 € |
| Béziers | Bonne rentabilité + transformation urbaine | 1 570 € |
| Laval | Taux de vacance faible + prix attractifs | 1 730 € |
| Quimper | Ville patrimoniale + dynamisme économique | 2 300 € |
Comment bien choisir sa ville pour investir en loi Denormandie ? 🏠
Être éligible, c’est bien. Mais toutes les villes Denormandie ne se valent pas. Certaines offrent un bon couple rendement/risque, d'autres cumulent vacance locative, pression politique ou absence de projets concrets.
Voici les critères clés pour faire un bon choix :
- Dynamisme économique local (emploi, commerces, services)
- Demande locative réelle (étudiants, actifs, seniors)
- Prix d'achat abordable (idéalement < 2 500 €/m²)
- Projets de réhabilitation déjà lancés
- Tension locative mesurée (plus de demandes que d’offres)
- Proximité de pôles d’attractivité (grandes villes, gares, zones touristiques…)
💡 Conseil des experts d’Investir dans l’ancien: privilégiez les villes secondaires bien reliées (TGV, autoroutes, intermodalité) et déjà engagées dans leur transformation.
Le dispositif est-il valable partout en France ? 📍
Non. La loi Denormandie est strictement géolocalisée. Elle ne concerne que certaines communes ciblées par les pouvoirs publics.
👉 L’objectif est clair : concentrer les efforts sur des centres-villes en perte d’attractivité, souvent anciens et vacants, mais avec un potentiel de rebond.
Combien de temps faut-il louer pour profiter des avantages fiscaux ? ⏳
L’investisseur doit s’engager à louer son bien rénové, vide, à un locataire respectant les plafonds de ressources. Il peut choisir l’une des trois durées d’engagement suivantes :
| Durée de location | Réduction d’impôt | Condition de mise en location |
| 6 ans | 12 % | À partir de la fin des travaux |
| 9 ans | 18 % | Idem |
| 12 ans | 21 % | Idem |
👉 Le bien doit être mis en location au plus tard 12 mois après la fin des travaux.
Foire aux questions sur la Loi Denormandie
Est-ce que Paris est éligible à la loi Denormandie ?
❌ Non. Mais certaines communes voisines le sont (Poissy, Trappes, etc.)
Peut-on investir dans n’importe quel quartier ?
Non. Seules les zones définies par la mairie sont éligibles (souvent les centres anciens).
La liste des villes évolue-t-elle ?
✅ Oui. Elle est mise à jour chaque année selon les conventions signées.
Où vérifier l’éligibilité d’une ville ?
👉 Sur le site officiel ou en demandant à la mairie.
Pourquoi faire appel à Investir dans l’ancien ? 🧭
🧠 Investir dans l’ancien est spécialisé dans l’investissement locatif défiscalisé. Ils vous aident à :
- Sélectionner la bonne ville (pas juste une ville éligible, mais rentable)
- Vérifier l’éligibilité réelle du bien (zone + travaux)
- Monter le dossier fiscal et bancaire
- Piloter les travaux et la mise en location
👉 Résultat : un projet clé en main, fiscalement optimisé, sans mauvaise surprise.