La location meublée non professionnelle (LMNP) a longtemps été prisée des investisseurs pour ses avantages fiscaux, notamment via le régime réel.
Cependant, avec les réformes fiscales introduites par la loi de finances 2025, il est légitime de s'interroger sur la pertinence de ce régime.
Cet article explore les évolutions du régime réel en LMNP et son attractivité actuelle.
Le régime réel en LMNP permet aux propriétaires de déduire leurs charges réelles liées à leur bien locatif et d'amortir le bien immobilier et le mobilier.
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet aux investisseurs de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. Contrairement à la location nue, les revenus tirés de cette activité relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.
Le régime réel, accessible sur option ou en cas de dépassement des plafonds du micro-BIC, offre un avantage majeur : la déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances, etc.).
Il permet aussi d'amortir le bien immobilier (hors terrain) ainsi que du mobilier. Cela permet de réduire fortement l’assiette imposable et, dans certains cas, d’annuler l’impôt sur les loyers perçus.
Le régime micro-BIC offre une simplicité administrative avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, applicable jusqu'à un certain plafond de recettes. Toutefois, lorsque les charges réelles dépassent cet abattement, le régime réel devient plus avantageux.
Les réformes de 2025 ont abaissé les plafonds du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés.
Ces derniers passent de 77 700 euros à 15 000 euros. Ces changements rendent ainsi le régime réel encore plus pertinent pour de nombreux investisseurs.
Le régime réel reste la solution la plus avantageuse pour optimiser la fiscalité immobilière, notamment pour les investisseurs générant des revenus locatifs conséquents ou supportant des charges élevées.
Contrairement au micro-BIC, il permet de déduire l’intégralité des charges réelles et ainsi de réduire le bénéfice imposable.
De plus, l’amortissement du bien (hors terrain) constitue un levier fiscal puissant. Ce dispositif permet de neutraliser une partie des loyers perçus et de minimiser l’imposition sur plusieurs années.
Avec les nouvelles restrictions du micro-BIC en 2025, le régime réel devient encore plus pertinent pour maximiser la rentabilité nette.
Enfin, bien qu’il implique des obligations comptables plus strictes, un bon suivi avec un expert-comptable permet d’optimiser durablement la fiscalité de l’investissement.
La loi de finances 2025 a introduit des modifications impactant le régime réel, notamment pour les locations de courte durée.
Avec la réforme de 2025, les amortissements déduits sous le régime réel LMNP seront réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.
Cette mesure alourdit la fiscalité, car la plus-value imposable sera calculée sur la valeur d’achat amortie et non sur le prix initial.
Cela réduit l’intérêt de l’amortissement à long terme et incite les investisseurs à privilégier des stratégies d’optimisation fiscale, comme la détention prolongée du bien ou le passage à un autre régime fiscal en cas de revente anticipée.
Pour les locations meublées de longue durée, le régime réel avec amortissement demeure inchangé. Cela permet aux investisseurs de continuer à optimiser leur fiscalité en déduisant les charges réelles et en amortissant le bien.
Les loueurs en meublé de tourisme, notamment ceux proposant des locations de courte durée, sont les plus affectés par ces réformes.
L’objectif de l’État est de réduire l’optimisation fiscale dans ce secteur, souvent critiqué pour son impact sur l’offre locative classique.
En revanche, le LMNP en location longue durée reste fiscalement attractif. Le régime réel conserve ses avantages, avec la possibilité de déduire les charges réelles et d’amortir le bien pour limiter l’imposition sur les loyers.
De plus, les investisseurs en LMNP en résidence services (EHPAD, résidences étudiantes ou seniors) conservent leurs avantages fiscaux, car ces structures répondent à des besoins spécifiques en logement et restent encouragées par l’État.
Malgré les ajustements fiscaux, le régime réel demeure avantageux pour certains profils d'investisseurs.
Malgré la réforme de 2025, la location meublée en longue durée conserve ses atouts fiscaux, notamment grâce au maintien de l’amortissement.
En comparaison, en location nue, les propriétaires ne peuvent déduire que certaines charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière). De plus, l’imposition repose sur le revenu foncier, souvent plus élevé que le BIC en LMNP après amortissement.
Certains investissements en location meublée restent privilégiés malgré la réforme de 2025, notamment les résidences services telles que les EHPAD, résidences étudiantes et résidences seniors.
Ces biens bénéficient d’un cadre fiscal stable et continuent à offrir des avantages attractifs aux investisseurs.
Le principal atout de ces placements est le maintien des avantages du régime réel, notamment la possibilité de déduire les charges et d’amortir le bien. De plus, les loyers sont généralement sécurisés par des baux commerciaux conclus avec des exploitants professionnels, ce qui garantit une stabilité des revenus locatifs.
Après la réforme de 2025, le choix entre micro-BIC et régime réel dépend des revenus locatifs et des charges supportées par l’investisseur.
Le micro-BIC reste une option adaptée aux propriétaires ayant peu de charges et des revenus locatifs modestes.
Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sans gestion comptable complexe. Il reste intéressant si les charges réelles sont inférieures à l’abattement.
À l’inverse, le régime réel est préférable pour ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité en déduisant toutes leurs charges et en amortissant leur bien. Ce régime permet une imposition plus faible, mais nécessite un suivi comptable plus rigoureux.
Malgré la réforme, plusieurs avantages fiscaux du régime réel sont maintenus.
Malgré la réforme de 2025, le régime réel permet toujours de déduire un large éventail de charges.
Parmi les charges déductibles figurent :
Si la réforme de 2025 limite l’amortissement de l’immeuble en location courte durée, l’amortissement du mobilier reste inchangé. Les équipements nécessaires à la location meublée (lit, électroménager, table, chaises, etc.) sont toujours amortissables sur une durée de 5 à 7 ans, en fonction de leur nature et de leur durée d’usage estimée.
Cette possibilité permet aux investisseurs de réduire leur base imposable en répartissant le coût du mobilier sur plusieurs années.
Avec la réforme de 2025, le déficit en LMNP reste imputable uniquement sur les revenus locatifs meublés.
Il ne peut pas être déduit des autres revenus BIC ou du revenu global. Cela limite les possibilités d’optimisation fiscale, mais le régime réel conserve un avantage clé : reporter le déficit sur les années suivantes.
Générer un déficit permet ainsi de différer l’imposition future, notamment en cas de fortes charges (travaux, intérêts d’emprunt, amortissement du mobilier). Pour les investisseurs en longue durée, cette stratégie reste efficace pour minimiser l’impôt tout en sécurisant une rentabilité optimale.
Le régime réel reste une option intéressante malgré la réforme, à condition d'adapter vos stratégies d'investissement.
Face aux restrictions fiscales sur la location courte durée, opter pour la location meublée en longue durée reste la meilleure stratégie pour optimiser sa fiscalité.
Ce type de location permet de conserver l’amortissement du bien et la déduction des charges. À la clé ? Une imposition réduite et une rentabilité plus stable.
Il faut aussi privilégier des zones avec une forte demande locative, comme les grandes métropoles, les villes étudiantes ou celles avec un bassin d’emploi dynamique.
Un bon emplacement assure un taux d’occupation élevé et limite le risque de vacance locative.
Pour maximiser la déduction fiscale, vous devez bien identifier les charges déductibles. Parmi les priorités, on retrouve :
Vous devez aussi anticiper les travaux nécessaires (rénovation, mise aux normes) pour maximiser les charges déductibles et ainsi réduire l’assiette fiscale. Planifier ces dépenses permet d’optimiser le régime réel et de diminuer l’impôt sur le long terme.
Un expert-comptable optimise l’amortissement, les charges déductibles et les stratégies fiscales pour minimiser l’impôt sur le long terme.
Le coût moyen de son intervention varie entre 500 € et 1 500 € par an, mais cet investissement se révèle souvent rentable. Son intervention peut permettre une économie d’impôt significative, ce qui offre ainsi un retour sur investissement rapide et notable.
Pour rester en conformité avec la réglementation, vous devez connaître les démarches administratives et fiscales liées au régime réel LMNP en 2025.
Malgré la réforme de 2025, les obligations déclaratives du régime réel LMNP restent les mêmes. Chaque année, vous devez remplir 3 formulaires essentiels :
Ces documents doivent être transmis à l'administration fiscale avant la mi-mai pour une déclaration papier et fin mai/début juin en cas de télédéclaration. Respecter ces délais est crucial pour éviter des pénalités et optimiser son imposition.
Une comptabilité tenue à jour est essentielle pour maximiser les avantages du régime réel LMNP.
Un suivi rigoureux permet de :
L’administration fiscale peut effectuer des contrôles, notamment pour vérifier la réalité des amortissements et des charges déduites. En cas d’irrégularités, des ajustements et pénalités peuvent être appliqués.
L’accompagnement d’un expert-comptable garantit une comptabilité conforme et réduit le risque de contentieux, tout en optimisant la rentabilité de l’investissement.
Lors de la revente d’un bien en LMNP, la plus-value est soumise au régime des plus-values des particuliers.
L’imposition se décompose en 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total.
Pour limiter cet impact, plusieurs stratégies existent :
Bien que toujours attractif, le régime réel comporte certains inconvénients notables.
Les propriétaires de meublés touristiques sont les plus touchés par la suppression partielle de l’amortissement.
Cette mesure réduit l’impact fiscal du régime réel en courte durée, ce qui entraîne une baisse de la rentabilité nette.
Les évolutions fiscales nécessitent une bonne connaissance des dispositifs en place.
Les investisseurs doivent donc s’informer régulièrement sur les mises à jour législatives et, si nécessaire, s’entourer de professionnels pour éviter tout risque de redressement fiscal.
Opter pour le régime réel implique de tenir une comptabilité complète et d’avoir recours à un expert-comptable. Cette dépense doit être intégrée dans le calcul de rentabilité du projet immobilier.
Malgré ce coût supplémentaire, la réduction d’impôt obtenue grâce aux amortissements et aux charges déductibles compense généralement cet investissement en gestion comptable.
Prenons l'exemple d'un investisseur qui achète un appartement en LMNP pour 200 000 € (dont 180 000 € amortissables, hors terrain). Il applique un amortissement annuel de 6 000 € sur 20 ans.
Le tableau suivant compare les situations avant et après réforme :
Paramètres | Avant réforme | Après réforme |
|---|---|---|
Prix d'achat | 200 000 € | 200 000 € |
Montant amortissable | 180 000 € | 180 000 € |
Durée de détention | 10 ans | 10 ans |
Amortissement annuel | 6 000 € | 6 000 € |
Amortissements cumulés | 60 000 € | 60 000 € |
Prix de revente | 250 000 € | 250 000 € |
Base de calcul de la plus-value | 200 000 € | 140 000 € (prix d'achat - amortissements cumulés) |
Plus-value imposable | 50 000 € | 110 000 € |
Régime fiscal applicable | Plus-value des particuliers | Plus-value des professionnels |
Impact fiscal | Faible imposition | Taxation plus élevée |
Ce tableau montre que, bien que l’amortissement reste un levier d’optimisation fiscale pendant la durée de détention, la réforme 2025 augmente la plus-value imposable lors de la revente, ce qui réduit l’avantage du régime réel LMNP.
Investir dans l’ancien accompagne les investisseurs en leur proposant des biens adaptés aux nouvelles réglementations.
Nos experts vous aident à :
Grâce à un accompagnement clé en main, les investisseurs peuvent maximiser la rentabilité de leur LMNP en régime réel, tout en se conformant aux évolutions fiscales de 2025.
Le régime réel en LMNP reste une option avantageuse pour optimiser la fiscalité, notamment en location longue durée. Cependant, la réforme 2025, avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, réduit l’intérêt de ce statut à la revente. Pour sécuriser votre investissement et maximiser votre rentabilité, un accompagnement spécialisé comme celui d’Investir dans l’ancien est un atout précieux.