Le dispositif Pinel est-il vraiment avantageux ?

Le dispositif Pinel est une disposition générale du code des impôts français. Il offre la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu à l'occasion d'un investissement locatif. Pour ce faire, l'investisseur s'engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans. Prolongement du dispositif Duflot, cette loi qui vient d’être reconduite pour quatre ans favorise le développement de l’habitat, surtout dans la construction de logements neufs.

D’apparence, ce dispositif offre beaucoup d’avantages

Ce dispositif offre aux particuliers la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt, mais selon la durée de location du bien, vous bénéficierez d’une remise différente, dans la limite de 63 000€.

Pour 6 ans de location, il y aura une déduction de 12%
Pour 9 ans, il y a aura une déduction de 18%
Et pour 12 ans, une réduction de 21%.

Attention ! À compter du 1er janvier 2023, les taux évoluent de 10,5%, 15% et 17,5% et en 2024, ils passeront respectivement à 9%, 12% et 14%.

Acheter de la pierre, c’est s’offrir un patrimoine immobilier stable et facile à transmettre. Cela permet également de dégager des compléments de revenus avec les versements de loyers et de se préparer une retraite.
À l'expiration de la période légale de location du logement, le propriétaire dispose de son bien comme il le souhaite. Il peut alors continuer à le louer pour toucher des revenus complémentaires, le revendre pour essayer de récupérer une plus-value ou encore l'occuper en tant que résidence secondaire ou principale.
Enfin, principale différence avec la loi Duflot, la loi Pinel est applicable pour les locations à la famille. Les parents peuvent donc acheter un logement neuf pour y loger leur(s) enfant(s) tout en bénéficiant des avantages fiscaux du dispositif.

Mais aussi quelques inconvénients

Mais voilà, sorti du monde idyllique des hautes sphères gouvernementales, ce dispositif s’avère davantage être un pari plutôt qu’un plan stable de défiscalisation.

Premièrement, il n’est pas évident d’obtenir une plus-value sur ce type d’actif. Le marché de l’immobilier étant fluctuant, rien n’assure que le bien garde sa valeur après une décennie de location.

Deuxièmement, et c’est là que se cache le pot-au-rose, le dispositif Pinel ne concerne que certains logements. Pour bénéficier de la réduction d’impôts, il faut:

Que le logement soit neuf ou qu’il ait été rénové. Et que son acquisition ou sa construction ait été faite entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2020.
Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement.
Que le propriétaire respecte la limite maximum d’investissement de deux logements par an. De plus, son investissement total ne doit pas dépasser 300 000€ par an et d’un plafond de 5 500€/m².
Qu’il respecte les normes de performance énergétique et thermique en vigueur.
Que le bien acquis soit situé en zone éligible, c’est-à-dire dans des zones où la demande locative est supérieure à l'offre (zones dites tendues), et où, donc, le loyer est le plus élevé. Cependant, il faut respecter le plafond de loyer de la zone où se trouve le logement. Il faut également respecter le plafond des ressources du ou des locataire(s).
Qu’il respecte le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000€/an.

Loi Pinel

Pour résumer, pour profiter de la loi Pinel, il faut que le logement se situe dans une zone où la demande est plus forte que l’offre, et où le prix d’achat sera donc le plus élevé, tout en maintenant un loyer compétitif afin de le louer sur une période d’au moins 6 ans. C’est-à-dire qu’il faut prendre le risque d’investir une somme d’argent conséquente dans une zone tendue. Il faut ensuite espérer que tout se passe bien pendant 6 ans, pour économiser 60000€. 60000€ étant dans tous les cas la limite de défiscalisation française.

De plus, pour se lancer dans cette aventure, il faut bien connaître son sujet. Vendue comme accessible à tous, ceux qui pensent faire une bonne affaire se retrouvent souvent piégés par des promoteurs immobiliers véreux ou des entreprises malhonnêtes. Les tribunaux redressent souvent les torts, mais le message est clair : justice sera faite pour les investisseurs à qui on a vraiment caché la vérité, sur les tensions locatives et les réalités du marché par exemple, mais les cours d'appel ne peuvent rien pour ceux qui s'engagent les yeux fermés.

Avant de se lancer dans un projet à long terme comme le Pinel, il est indispensable d'évaluer les risques. Il faut connaître les arnaques auxquelles vous pourriez être confronté. Compte tenu du risque encouru, est-il vraiment sage de miser sur le dispositif Pinel ? Peut-être faut-il se diriger vers d’autres dispositifs fiscaux, plus adaptés à vos besoins immédiats.

Vous pouvez consulter cet article si vous souhaitez en savoir plus.