Selon l’INSEE, 7 % des foyers fiscaux français percevaient des revenus fonciers en 2021, et près de 3 millions détenaient au moins un bien immobilier locatif.
L’immobilier reste l’un des placements préférés des Français, notamment grâce à l’accès au crédit et à la stabilité perçue du marché. Mais tous les propriétaires ne sont pas des investisseurs.
On vous explique ce qu’il faut savoir pour devenir investisseur immobilier.
Un investisseur immobilier achète un bien dans le but de générer un revenu (loyers) ou une plus-value à la revente.
Il ne s’agit pas d’y vivre, mais d’en tirer un rendement. L’objectif peut être de compléter ses revenus, d’optimiser sa fiscalité ou de préparer sa retraite.
L’investissement peut se faire en direct (achat d’un appartement, d’un immeuble, d’un local commercial…) ou via des structures comme les SCPI.
Certains investisseurs cherchent à créer du cash-flow immédiat, d’autres misent sur la valorisation long terme.
Ce qui les unit : une logique de rentabilité.
Le propriétaire classique achète pour y vivre. L’investisseur achète pour que le bien lui rapporte.
Un investisseur immobilier :
L’approche est financière avant tout, même s’il reste exposé aux mêmes contraintes : gestion locative, charges, fiscalité, vacance…
L’investissement immobilier n’est pas réservé aux initiés.
Il attire un nombre croissant d’actifs et de retraités pour une raison simple : c’est l’un des rares moyens d’augmenter ses revenus tout en se constituant un patrimoine durable, souvent grâce à l’argent de la banque.
Voici pourquoi autant de Français s’y intéressent aujourd’hui.
Investir dans l’immobilier, c’est acheter un actif tangible, durable, transmissible.
En France, la valeur moyenne du patrimoine brut des ménages propriétaires est multipliée par 4,7 par rapport à celle des locataires.
En utilisant le crédit, il est possible d’acheter un bien immobilier avec 10 % d’apport, voire moins.
Cela permet d’emprunter pour créer de la valeur, en laissant le temps et le locataire financer une bonne partie du projet.
Une fois le bien loué, l’investisseur perçoit des loyers mensuels qui peuvent couvrir, voire dépasser, les charges.
Ce flux de trésorerie régulier constitue ce qu’on appelle un revenu passif. Le rendement locatif brut moyen en France était de 5,52 % en 2024, mais il peut dépasser les 8 % dans certaines villes moyennes ou en meublé optimisé.
L’objectif : obtenir un cash-flow positif, c’est-à-dire un excédent chaque mois après toutes les charges (mensualités, impôts, assurances, etc.).
L’immobilier est l’un des rares investissements que l’on peut faire à crédit.
Grâce à l’effet de levier, vous placez 20 000 € d’apport pour acheter un bien à 200 000 €, mais vous touchez les loyers sur l’ensemble. Si la valeur du bien grimpe de 5 %, c’est une hausse de 10 000 €… sur un capital de 20 000 €, soit 50 % de rendement brut sur fonds propres.
Même en période de taux hauts, le crédit reste un puissant outil de multiplication des gains à long terme.
Il n’y a pas un seul type d’investisseur. Chacun vient avec ses objectifs, son expérience et son niveau de risque acceptable.
Voici un aperçu des profils les plus courants, que vous pouvez croiser sur les forums, les podcasts ou lors de visites groupées d’immeubles.
Profil | Objectif principal | Temps investi | Tolérance au risque |
|---|---|---|---|
Investisseur débutant | Apprendre et sécuriser ses premiers revenus | Faible à modéré | Faible à moyen |
Investisseur patrimonial | Préparer sa retraite, transmettre | Modéré | Faible |
Investisseur à cash-flow | Générer un revenu mensuel immédiat | Élevé | Moyen à élevé |
Investisseur professionnel | Maximiser la rentabilité, scaler rapidement | Très élevé | Élevé |
Il cherche avant tout à se lancer sans faire d’erreurs. Il privilégie des projets simples, comme un studio en centre-ville ou une colocation stable, souvent financés avec un apport raisonnable.
Son objectif : valider sa stratégie, comprendre les bases (cash-flow, rentabilité, fiscalité) et bâtir une première expérience sans prendre de risque démesuré.
Son moteur principal : la sécurité. Il mise souvent sur des biens de qualité dans des zones solides, comme les grandes métropoles ou les stations balnéaires. Le rendement est secondaire (souvent < 4 %), car il vise surtout la valorisation long terme du bien et sa transmission à ses enfants.
Il privilégie les biens peu risqués, quitte à accepter une fiscalité moins optimisée.
Plus offensif, il cible des opérations à fort rendement, parfois dans des zones moins cotées.
Colocations, immeubles de rapport, LCD (location courte durée)… il cherche à dégager du cash dès les premiers mois.
Ce profil exige plus de travail (gestion, turnover, suivi des travaux), mais peut atteindre une autonomie financière rapide, si le risque est bien géré.
Souvent déjà à la tête de plusieurs biens, il vise l’optimisation maximale. Il investit via des structures juridiques (SCI à l’IS, SAS), combine les montages financiers et mutualise les tâches (gestion, comptabilité, travaux).
Il traite l’immobilier comme un business, parfois avec l’ambition de vivre uniquement de ses loyers. Il accepte une prise de risque plus élevée, mais maîtrise parfaitement les mécanismes fiscaux, financiers et juridiques.
Se lancer dans l’investissement immobilier ne s’improvise pas. Il faut maîtriser les fondamentaux, connaître ses objectifs et construire une stratégie cohérente. Voici les grandes étapes à suivre pour démarrer avec méthode.
Avant tout, il est essentiel de comprendre les notions de rentabilité brute, rentabilité nette, cash-flow, fiscalité ou encore effet de levier. Sans ces bases, difficile de prendre de bonnes décisions.
Vous pouvez vous former via des livres spécialisés, des podcasts, des chaînes YouTube, ou même des formations payantes.
Vous devez vous poser les bonnes questions: vous voulez veux compléter vos revenus, préparer votre retraite, ou atteindre l’indépendance financière ?
Votre horizon d’investissement va influencer votre approche : location meublée, colocation, LCD, résidences étudiantes, etc.
Une stratégie claire permet d’éviter les erreurs de casting et de choisir le bon bien au bon endroit.
Un studio en ville, un T3 à diviser, un immeuble de rapport ou une maison à rénover ? Il n’y a pas de solution unique.
L’important est d’adapter le type de bien à son budget, à la demande locative locale et à sa stratégie fiscale.
L’emplacement reste clé : proximité des transports, tension locative, dynamisme économique, etc.
Même sans apport, il est possible d’investir. Les banques peuvent financer jusqu’à 110 % du prix si le dossier est solide.
Pour cela, vous devez soigner votre profil emprunteur : revenus stables, taux d’endettement < 35 %, reste à vivre correct. Vous pouvez aussi envisager des montages plus avancés (SCI, crédit in fine, différé de remboursement) pour optimiser l’effort d’épargne.
Même avec une stratégie cohérente, certaines erreurs peuvent sérieusement nuire à la rentabilité d’un projet ou compromettre sa viabilité. Voici les plus courantes.
Certains investisseurs se fient à leur instinct ou à des affirmations générales comme « le quartier est porteur ».
Une telle approche est risquée. Il est indispensable de calculer précisément la rentabilité nette d’un bien, en prenant en compte toutes les charges :
Sans ces calculs, le risque d’acheter un bien structurellement déficitaire est élevé.
Un bien peut sembler rentable au premier abord, mais devenir un poids financier si certaines charges récurrentes ou aspects fiscaux sont négligés.
Il est essentiel d’anticiper la fiscalité applicable selon le régime choisi (micro-BIC, réel, SCI à l’IS, etc.), les éventuelles cotisations sociales, ainsi que les frais cachés : travaux imprévus, taxe foncière élevée, ou encore cotisation foncière des entreprises dans le cas de la location meublée.
Le choix des locataires est un levier majeur de tranquillité pour l’investisseur. Une sélection rigoureuse (dossiers complets, solvabilité, stabilité) permet de limiter les impayés et les litiges.
En complément, une garantie loyers impayés (GLI) ou la caution d’un tiers solide est fortement recommandée.
Certains investisseurs débutants cherchent à enchaîner les projets ou à se lancer dans des montages complexes dès leur premier achat.
Pourtant, l’investissement immobilier est un processus progressif, qui nécessite de l’expérience et de la prudence.
Se précipiter, c’est courir le risque de bloquer son financement bancaire, de mal gérer les travaux, voire de se retrouver en difficulté financière.
Voici un tableau comparatif des principaux régimes fiscaux selon le statut et la stratégie d’investissement :
Régime fiscal | Type de location | Avantage fiscal principal | Complexité | Idéal pour… |
|---|---|---|---|---|
LMNP (micro-BIC) | Meublé | Abattement forfaitaire de 50 % | Faible | Revenus locatifs faibles à moyens |
LMNP (réel simplifié) | Meublé | Déduction charges + amortissements | Moyenne à élevée | Investissements avec charges importantes |
LMP | Meublé (activité pro) | Déficits imputables sur revenu global | Élevée | Investisseurs à fort volume |
SCI à l’IR | Nu ou meublé (hors LMNP) | Déficit foncier imputable | Moyenne | Stratégie patrimoniale long terme |
SCI à l’IS | Nu ou meublé | Amortissements + IS réduit | Élevée | Optimisation à long terme avec réinvestissement |
La fiscalité dépend du statut choisi, du type de bien loué (meublé ou vide), et de l’objectif poursuivi : maximisation du cash-flow, défiscalisation, ou valorisation patrimoniale.
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est très répandu en raison de sa souplesse.
Il permet, au régime réel, de déduire l’amortissement du bien, ce qui réduit considérablement l’imposition. Le passage en LMP intervient dès lors que les recettes dépassent 23 000 € et qu’elles sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer.
Attention : depuis 2025, vous devez réintégrer les amortissements à la revente du bien.
La SCI à l’IR convient aux investisseurs souhaitant mutualiser des fonds avec des proches tout en restant dans une logique patrimoniale.
À l’inverse, la SCI à l’IS est pertinente lorsque l’on souhaite réinvestir les bénéfices sans forcément les distribuer immédiatement, grâce à un impôt sur les sociétés inférieur à l’impôt sur le revenu.
Plusieurs dispositifs spécifiques permettent d’optimiser sa fiscalité :
Ces dispositifs s’adressent généralement à des investisseurs expérimentés ou bien accompagnés, car ils impliquent des conditions strictes et une gestion rigoureuse.
Le choix du statut juridique influence la fiscalité, la gestion du bien et la transmission. Voici un tableau comparatif des principales formes juridiques utilisées par les investisseurs immobiliers :
Statut | Avantages | Inconvénients | Adapté pour… |
|---|---|---|---|
Nom propre | Simplicité, peu de formalités | Fiscalité sur le revenu, peu de protection | Petits investissements |
SCI à l’IR | Transmission facilitée, gestion à plusieurs | Pas d’amortissement, formalités juridiques | Objectifs patrimoniaux |
SCI à l’IS | Amortissements, fiscalité maîtrisée | Complexité comptable, imposition à la sortie | Projets long terme avec réinvestissement |
Indivision | Aucun formalisme à la création | Blocages en cas de désaccord | Héritage ou achat entre proches |
Le statut doit être choisi en cohérence avec la stratégie d’investissement, la nature des associés, et l’horizon de détention du bien.
C’est la forme la plus simple. L’investissement se fait à titre personnel, avec une fiscalité sur les revenus locatifs intégrée au foyer fiscal. Adaptée aux premiers investissements ou aux locations occasionnelles.
La Société Civile Immobilière permet de gérer le bien à plusieurs, de faciliter la succession, ou de dissocier détention et gestion. À l’IR, elle reste proche de la fiscalité en nom propre.
À l’IS, elle permet d’amortir le bien, mais impose une comptabilité stricte.
L’indivision est courante dans le cadre d’un achat entre héritiers ou en couple. Attention cependant : toute décision importante nécessite l’accord de tous les coindivisaires, ce qui peut bloquer certaines situations (vente, travaux…).
Pour gérer un ou plusieurs biens, plusieurs outils peuvent faciliter la gestion quotidienne et l’optimisation des revenus.
Ces outils permettent de vérifier, en amont, si un bien est rentable, en intégrant tous les paramètres :
Des solutions comme Gererseul, Smartloc, Matera automatisent l’envoi des quittances, la relance des loyers, et même la déclaration fiscale. Elles conviennent bien aux investisseurs qui ne souhaitent pas déléguer à une agence.
Pour les investisseurs au régime réel, des outils comme Jedeclaremonmeublé, Decla.fr ou des modèles Excel personnalisés permettent de gérer amortissements, charges déductibles, et liasses fiscales. Cela réduit les erreurs et fait gagner du temps, surtout en LMNP.
Même si le terme salaire ne s’applique pas à l’immobilier, la question revient souvent. Le revenu d’un investisseur dépend de plusieurs variables : type d’investissement, stratégie choisie, endettement, fiscalité…
Pour donner un ordre de grandeur :
Il s’agit donc plus d’un revenu variable que d’un salaire fixe, souvent perçu en complément d’une activité principale… ou, à terme, comme une source principale de revenus passifs.
Devenir investisseur demande du temps, des connaissances et de bonnes décisions stratégiques. Chez Investir dans l’ancien, nous mettons à disposition des outils concrets, des guides pratiques, des simulateurs et un accompagnement personnalisé pour chaque profil.
Que ce soit pour :
Nos ressources sont pensées pour faciliter votre passage à l’action, pas pour vous vendre du rêve.